赴港楼市资金回流内地 豪宅避险

在北京找到香港人潘家博并不是一件太容易的事，他的职业身份复杂，但很多北京豪宅开发商只知道他是盛联伟业投资顾问有限公司的总经理。

潘家博代理着大约二十几位南方“大宗购房者”的“置业顾问业务”，以成交量计算，潘家博一年经手的购房货值大致在3亿元左右。而经记者核查，在北京，从事这种业务的公司至少有12家之多，潘家博的盛联伟业只是其中之一。

这些顾问公司当下都在忙着帮助自己的客户寻找北京高档的房产物业，出于客户的要求，别墅和城市核心区的豪宅，是他们的选择对象。而与此同时，就在楼市调控令普通住宅成交量锐减之时，别墅在10月成交却高达162套之多，其中，近70%的单套总价在600万元以上。

潘家博和他的同行们所经手的资金，在这之中扮演了什么样的角色？

逆市涨价

作为投资顾问，潘家博却很少看宏观数据，直到他看到了10月全月的北京别墅成交数据，才觉得有了点意思。因为这份来自易居中国的数据，似乎跟他和他的同行们的工作，有了些许关系。

易居中国的数据显示，10月全月，北京住宅成交量高达162套，且其中单套总价在600万元以上的占了近70%。这还不是全部，该机构统计显示，11月计划在京开盘的别墅项目以高端别墅为主，开盘项目均价为38571元/平方米，环比10月上涨12724元/平方米。在开盘的7个项目中，仅有1个是纯新项目，其余6个均为老项目后期开盘，新开盘供应区域为朝阳、顺义和昌平。

相比之下，却是普通住宅成交量的锐减。环比9月，10月期房商品住宅成交套数下降了36.1%，成交面积下降了31.2%——别墅逆市涨价。

枯燥的数据也许并不能说明所有问题。11月11日上午，《中国经营报》记者来到位于北京顺义天竺地区的万通天竺新新家园。在两个小时内，共有11组客户前来现场看房，而这一天是周三，在传统意义上，并非看房的“高峰期”。

这11组客户中，便有两组来自潘家博的客户。

万通天竺新新家园项目总经理丁泰告诉记者，从8月开始，该项目就一直保持着如此的状况，截至目前，成交量已超过60套，单套总价约在850万元~1000万元之间，成交金额突破了5亿元，而10月的第三周，该项目成交8套，总货值超过7000万元。

记者通过北京市房地产交易管理网对上述销售情况进行了核实，网签数据大体相当。同时，记者走访了保利垄上、财富公馆、龙湖香醍溪岸等别墅项目，现场以及成交情况，与万通天竺新新家园类似。

钱从何来

如此巨大的货值在10月被市场消化，那么，钱从哪里而来？

11月11日上午，潘家博会见了两位与他签约的客户，这两人分别来自浙江义乌与四川开县，在交谈中，这两位客户均要求潘家博停止为他们在香港寻找合适的房地产物业，转而北上加码北京——在此之前，他们就曾通过潘家博在北京购置了多处房地产物业。

“基本上是全款。”潘家博告诉记者。而与潘家博从事同类业务的运伟投资有限公司副总经理张东升则告诉记者，他10月以来接触的这类客户中，有70%以上是全款购房。

记者查阅了盛联伟业的部分客户交易记录，从9月以来，该公司的顾问投资业务，总计成交11笔，平均每笔的成交金额在900万元左右，总货值9000万元左右，这其中7笔曾有在香港购房的记录。而张东升也向记者证实，在自己公司成交的8笔业务中，有5笔之前曾在香港有房产购置的记录。

潘家博坦言，自己公司的成交货值在同行属于平均水平，他据此推算，如是而来的资金，在北京至少高达8~10亿元左右，不过他谨慎的表示，这只是他的经验推算，毕竟直至今日，也无任何官方数据可以佐证楼市中民间资金的具体数量。

2010年10月之前，香港特区执行吸引资金到香港投资的政策，规定在香港购置一定金额以上的房产，便可在香港“落户”，这一度导致内地资金赴港购楼而导致香港楼价上升，直至2010年10月，港府发布楼市调控政策，停止了香港“买房落户”的政策。

潘家博向记者回忆，他的7位客户要求其停止为自己在香港寻找房地产物业，转而在北京开始购置房产。“由于他们多是全款，所以不太受到异地限贷政策的影响，而且，他们当中不少人在北京亦有公司注册。

鄂庆祥是浙江温岭人，从2010年2月开始成为潘家博的客户，他的工作身份是浙江庆祥五金制品有限公司的拥有者。他向记者证实，自己曾想为全家获得香港身份，而委托潘家博在香港为其寻求物业，他给出的价格区间是，1500万~2500万元之间。按此价格，在香港已经够得上“半山豪宅”的边界。

孙为领是鄂庆祥的老乡，同为潘家博的客户，其购房目的和行为与鄂庆祥相似，价格区间亦在2000万元左右。他们都在港府终结买房落户政策后，将购房意图转向北京。

“这样的价格，转回北京，高档的别墅市场对于他们而言，几乎没有任何的购买压力。” 潘家博说，他认为，这部分从香港回流的资金与需求，很大程度上导致了10月以后，北京别墅、豪宅市场的涨价与成交火爆。

豪宅“保值化”

“在基本经济要素未发生实质变化的趋势下，消费者、投资者会自然而然地遵循市场规律而动。目前相当规模的投资者入场，或许只是在为他们的资金资产寻求避险工具。”丁泰告诉记者。而在接受采访的过程中，鄂庆祥与孙为领两人，也都对记者表示了类似的思路。

张东升向记者出示的该公司《顾问客户投资意向调查统计表》显示，委托张东升所在的运伟投资有限公司选购房产的客户中，在房产品类一栏中，全部为豪宅、别墅，价格区间均在600万~2300万元之间。

“原来还有人填写普通住宅，但是从今年4月开始，填写豪宅和别墅物业的比例一再提高，到10月，第一次变成了100%。”张东升说。但与此同时，受到土地政策等方面的影响，别墅的供应量又在减少，鄂庆祥表示，既然在香港2000万元的价格都可以接受，那么，在北京1000万元的别墅或者城市核心区的豪宅，也就可以接受。

运伟投资有限公司的顾问成交记录显示，近4个月以来，核心区豪宅的成交量占到约45%，在13笔左右，单价约在400~500万元之间，总货值超过5000万元。而盛联伟业仅10月一个月，总价在400万元左右的城市核心区豪宅，就已成交5笔，总货值超过3000万元。而这其中，亦有在香港购房不成，返回北京购房的资金。

这恰与市场的表现吻合。11月10日晚，记者在位于北京东三环CCTV新址的禧瑞都项目看到，1小时内，现场看房客户约在7组左右，销售现场工作人员告诉记者，这一来访量，在周六周日白天往往会达到两小时15组左右的水平。

该项目销售负责人告诉记者，从8月1日新一期项目销售开始，禧瑞都1号楼累计签约56套，总成交额4.9亿元，认购未换签89套，总金额7.9亿元，北京房地产交易信息网的数据显示，今年禧瑞都共成交109套，总成交额达到9.2亿元。同期，平均成交价格超过每平方米5万元的霄云路8号项目，销售总计已近111套，张东升告诉记者，从委托他购置房产的客户中，有7位最终购买的是霄云路8号项目。