揭开长安8号等豪宅退房内幕：开发商抵押融资

　　京城天价豪宅近日来频现退房事件，其间就牵扯到两大知名项目：“鸟巢”边的盘古大观和大望路的长安8号。更为蹊跷的是，记者从北京市房地产交易管理网公布的信息发现，被退房源竟然是同一天购买又在同一天退掉，其中是否暗藏隐情？又有哪些不为人知的内幕……

　　离奇的退房

　　“退房潮”在中国楼市并不是个新鲜事物。2008年国际金融危机爆发后，波及到中国房地产市场，开发商融资渠道、销售渠道受阻，不得不“断臂求生”，降价销售以求生存。北京甚至出现半价销售的事件，降价风潮从南到北席卷了中国的大部分城市。而业主不满开发商降价，房产贬值，有的采取业主联合的方式与开发商对峙，有的则对薄公堂，以达到退房的目的。面对声势浩大的退房潮，一些开发商也打出了息事宁人的策略，如万科、远洋等品牌房企承诺免费升级装修标准等。进入2009年，房地产市场出现大涨，退房事件就随之消失。

　　房价上涨跟风买房，房价下跌集体退房，看似无理，但也属于正常的市场行为，尚且合情。但是近日在北京爆发的退房风波却显得有些离奇。

　　记者了解到，这次退房项目涉及的均为北京市的天价豪宅，价格都在5万元/平方米以上，而退房时间正值楼市二次调控执行半月之际，由此引得不少人猜测，政府持续的楼市调控见效了，但经记者调查了解，这些豪宅的退房并非简简单单的限购、限贷政策就能影响到的。因为一套豪宅动辄几千万元，其消费人群非富即贵，身家至少上亿元，贷款政策很难限制住他们。

　　仲量联行研究部负责人覃晓梅向记者证实，一般而言购买豪宅的人很少会去贷款，基本上都是全款。而且上千万元的住房按揭也很难被银行审批通过。

　　记者在北京市房地产交易管理网上发现，在这轮“退房潮”中最为集中的两个项目是盘古大观和长安8号，其中盘古大观今年10月份的退房数达到了11套，长安8号退房数为10套。更让人诧异的是，盘古大观所退的11套房的退房日期均为2010年10月15日，而购买日期全为2008年11月21日。同样的现象也存在于长安8号上，在长安8号的10套退房记录中，有9套退房信息均为2010年10月15日，而购买日期全为2009年3月13日。由此可见这些全是陈年旧账，与此轮调控无关。

　　对此有业内人士质疑：何人能在一天之内砸下数亿元资金购买多套豪宅，又能在一天之内一下子将其全部退掉？对一般购房者来说，买房容易退房却非常难。为何开发商一次同意退回这么多房源，其中必有隐情。以长安8号为例，按照其销售出的房产均价和套均面积，此次涉及到的退房资金高达2.25亿元，而该项目销售近两年来，只卖出了12.914亿元，相当于近半年时间的销售额。那么，是什么原因使得开发商如此之痛快地同意退房呢？

　　开发商自揭内幕

　　这并不是真正的退房，而是一个幕后交易。盘古大观的一位负责人一语道破其中的玄机。

　　该负责人向记者表示，豪宅一般销售周期较长，占用开发商资金较多，因此开发商会采取多种方法进行融资，其中一种方法就是将在售房源抵押给金融机构，获得资金流，然后承诺一段时间后以较高的价格回购。

　　“这次退房的全是商铺，都是2008年11月份开发商以低于市场价销售给一家金融机构的，现在合同到期了，开发商按照合同回购商铺。”这位负责人称，如果没有合同承诺，这个交易跟正常的房屋买卖没有任何区别。

　　“这种方式实质是抵押融资，此前东直门附近的一个豪宅项目就使用过，但是并不多见。”覃晓梅告诉记者。

　　实际上，这就是一个开发商与机构的赌博交易，开发商赌未来的房价一定上涨，而机构通过这种方式达到变相炒房的目的。双方都面临一定的风险，如果房价下跌，项目将无法兑现回购合同，甚至出现债务纠纷，进而导致项目面临烂尾。

　　盘古大观的这位负责人表示，当时签订这个合同的时候正值2008年底金融危机之际，也是地产业资金链最为脆弱的时候，开发商也是被逼无奈才使用了这种冒险方法。

　　与盘古大观一样，长安8号也是同一时间购房、同一时间退房，那么长安8号是否也涉及抵押融资呢？记者就此采访了中国奥园集团总裁助理、长安8号项目营销负责人梁秀蕾，但她表示没有权限回答，拒绝了记者的采访。

　　不过记者从北京市房地产交易管理网的退房信息中看到，长安8号9套房产的购买时间是2009年3月13日，而此时正是长安8号股权债务纠纷最为纠结的时期。

　　据了解，长安8号最初的案名叫耀辉国际城，最早所有者为北京王府世纪，但是因王府世纪无力独自开发，2004年，天鸿宝业通过股权收购，持有耀辉国际城62%的股权，王府世纪持有项目38%的股权。此后，天鸿集团与城开集团合并为首开集团，天鸿宝业亦更名为首开股份。2008年4月，首开股份以“不擅经营豪宅”为由以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。而香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有，但王志才回购耀辉国际城需要向首开股份支付近16亿元的资金。这笔资金的到账日期为2009年7月31日。

　　而当时正值金融危机爆发之际，面临着巨额的还款压力，为了保住项目，王志才在2009年7月与奥园地产达成协议，奥园借机入股长安8号项目。但是在2009年11月4日，首开股份公告称，已通过兴业银行向耀辉公司发放委托贷款12.92亿元，置换耀辉公司欠首开股份的股东贷款。而这笔委托贷款，由奥园地产与王府世纪负连带担保责任，还款期限为2010年3月31日。

　　从这些复杂的债务信息中记者发现，在2009年7月31日和2010年3月31日，长安8号项目有两个债务到期，资金链可谓绷得很紧。而被退的9套房均为2009年3月13日购买，那时正值王志才独立掌管长安8号之时，不禁让人猜测：当时的王志才为了还债很可能采用了抵押融资的方式。

　　做法不违规风险并不少

　　窥一管可见全貌。北京到底有多少豪宅项目是通过这种抵押融资的方式既获得融资，又制造了市场的虚假繁荣呢？记者不得而知。

　　路劲地产北京公司营销总监温立伟向记者透露，这样的融资方式以前在一些项目上运用过，现在由于采取网签的方式，而且金融监管部门监查的原因，操作起来有一定的难度，而且涉嫌违规。

　　亚豪地产机构营销总监韩乐则认为，这样的操作并不违规，只是存在着一定的风险，那就是对赌未来的房价。一般只有豪宅项目才能进行这样的抵押融资，因为普通住宅项目的价格涨幅难以预期，而豪宅项目的价格一般情况下不会下调，即使市场形势再不好开发商也会扛价。

　　“普通住宅降价可以换来交易量，可以为开发商换来现金流，但是豪宅不行，降价就等于降低档次，反而会令项目销售受阻。”韩乐向记者表示。

　　如果如韩乐所言，那么开发商硬扛价格的背后，又靠什么来维持项目运转呢？

　　今年以来北京的豪宅价格不断上扬，如钓鱼台7号院，从去年7月份的7万元/平方米上涨到了目前的10万元/平方米，而且销售状况一直良好。

　　来自亚豪机构的数据显示，8月份以来，京城69个在售的单价超过4万元的豪宅项目共成交了468套，成交面积为9万平方米，成交金额达41.7亿元。环比7月份成交套数上涨了98.3%，成交面积上涨了112.2%，总成交金额上涨了137.1%，涨幅呈倍数增长。

　　但是在这个看似蓬勃发展的北京豪宅市场到底有多大的水分？对此覃晓梅认为，近年来随着房地产市场的发展，开发商在项目定价时存在着一定的追高心理，觉得价格越高代表的品质越高，尽管北京已经成为了国际城市，但是毕竟其积累时间较短，各种配套设施还不完善，还没有形成高品质的生活区，目前的豪宅市场还存在着一定的泡沫。

　　商报记者 赖大臣/文 焦剑/漫画

　　记者手记

　　“一石三鸟”的抵押融资

　　自买自卖、售后包租、抵押融资，是近年来开发商为了回笼资金而想出的几种变相的融资方式。

　　所谓的开发商“自买自卖”，就是开发商在房价较低的时候通过信贷等手段“买”自己开发的商品房，在价位较高的时候，再“卖”掉自己的商品房。此前顺驰在上海的项目就涉嫌自买自卖，后因顺驰被收购，事件演变成了骗贷。

　　售后包租的方式主要是用在商业项目上，开发商将自己的商铺出售后，然后向业主承诺投资回报，与业主签订租赁合同。这种模式目前已经被住建部叫停。

　　而抵押融资只是在“自买自卖”的环节中去掉了银行，换成了金融机构，而且又融入了“售后包租”的某些做法，实则一条混合计，其效果之妙可谓“一石三鸟”。

　　首先，开发商通过与机构签订出售协议，出让一定数量的房源，然后再按照协议价格回购，在这个过程中，其实就是项目获得了抵押贷款，这将为项目维持在较高的售价上提供了源源不断的资金支持。

　　其次，通过与机构的合作，制造了豪宅市场的虚假繁荣，哄抬房价，在一定程度上吸引了一部分购房者的入市。

　　最后，也为机构炒房提供了一个稳定的渠道，还为项目本身起到了很好的宣传作用。此前上海汤臣一品项目价格高达12万元/平方米，一直销售平平，但是却为该公司的其他项目带来了巨大的广告效应，其开发的高尔夫、别墅等项目一入市就被抢购一空。

　　目前国家三令五申打击炒房行为，抵押融资尽管尚不构成违规，但是却成为了机构炒高房价的一个途径，值得有关部门高度重视。