二手地主长甲地产逆势赴港上市

在内地调控政策压力之下，房企的日子又见艰难。

继本月融创中国 （1918.HK）和中国新城镇（1278.HK）赴港上市后，来自国内的高端住宅开发商长甲地产控股公司也于10月29日在港交所公开发售。

素来低调的长甲地产控股公司起家于上海，在企业发展的重要时期，通过二手市场和非招拍挂形式获得廉价土地，同时致力于高端住宅和商业的开发。然而，不借助外力的发展模式，显然不足以令其迅速壮大并步入国内一线的行列。

再战香港

初步招股说明书显示，长甲地产控股公司拟发行10亿股，90%为配售，招股价介乎3.2元到4.8元之间。

按照公司的计划，本次融资最多48亿元，81%会投向增加土地储备，14%用于偿还银行贷款，5%则用于运营。

长甲地产登陆资本市场的计划由来已久，2010年初，便有消息称长甲拟在3月份由花旗和瑞银安排赴港上市，计划筹资5亿—6亿美元，但其后因种种因素拖延至今。

长江证券分析师苏雪晶说：“内地房企赴港上市，无论是大陆还是香港的监管部门都不会对其有直接的干预，不过，主要是看市场情况。”不过，调控政策接二连三出台，内地房企在香港投资者心中的预期，显然不容乐观。

但李嘉诚旗下的长江实业全资控股的ChosenEliteLimited、新世界主席郑裕彤旗下的周大福以及对冲基金石库门三家公司，将各入股5000万美元为战略投资者，让长甲似乎对配售颇有信心。

总部位于上海的长甲地产，是民企长甲集团全资子公司，实际控制人为河南郑州富商赵长甲。长甲集团主营业务包括长甲地产、长甲投资、长甲医药及长甲资产管理四大板块。

长甲地产的十二个物业项目，有6个位于上海，另外6个分别位于江苏省的常熟、昆山、无锡和启东，主要包括别墅和分层公寓组成的高端住宅和商办物业。

长甲地产高管承认，公司业务的增长取决于能否以合适的价格购置理想地段的土地储备，近年来上海理想地段土地供应量减少，土地价格上涨，会对现金流产生重大不利影响。

目前，可用于未来物业发展的项目包括长泰淀湖观园、无锡长泰国际城、常熟长泰国际城和长泰海滨城。占地面积为236.5万平方米，估计成本200亿元。截至2010年4月，长甲地产手头的现金约为11.8亿元，与上海动辄数十亿元的地价相比，这笔现金显得有些捉襟见肘。

二手地主

承销商之一的麦格理发布研究报告指出，长甲地产崛起的一个途径是通过土地市场协议、招标及收购烂尾楼增加土地储备，再用高端住宅的产品定位来获取丰厚利润。

“该公司虽然开发规模不算很大，但是利润水平处于行业较高水平。”中房信分析师薛建雄说。

这家活跃在二手土地市场上的企业非常低调，鲜有公开资料介绍。

根据本报了解的情况，1999年，在医药领域完成积累的赵长甲，成立了上海长甲置业 （长甲地产控股），并于同年收购地块发展了住宅项目上海滩花园洋房。其后，长甲置业又于2002年开始开发上海长泰西郊别墅。

其后，长甲开始将上海项目的土地来源完全放到了二手市场上。

2002年9月，长甲从原开发商中国汽车贸易华东公司处收购位于大陆家嘴金融区的甲级办公楼——长泰国际金融大厦的工地，于2006年3月开始施工，2008年大厦竣工。目前，这座地段优越的写字楼出租率一直保持在100%的状态。

2007年底，长甲从上海圣和圣公司手中收购了正在建设中的圣和圣广场，后更名为长泰企业天地广场项目，转交新成立的子公司上海长贺来发展。

2008年5月，长甲置业分别从上海豪盛和上海健全处分别收购了长泰东郊御园的项目公司上海豪全60%和40%的股权，代价分别为3.51亿和1.19亿元。

2009年，长甲再次耗资8亿元从上海浦东土地发展控股公司手中，收购正在开发、位于张江科技园区核心地段的长泰广场，完成了其在大型综合类物业中的布局。

二手市场的项目和土地，虽然牵涉问题可能错综复杂，但是价格普遍较公开市场拍卖要便宜。以长泰广场为例，长甲为这个在浦东位置上乘的项目付出的楼面地价仅为2522元/平方米。而2008年收获东郊御园住宅项目的楼面地价，也仅仅为1289元/平方米。

上海之外的项目，长甲则同时采用招拍挂和收购的形式获取土地。

2006年底，长甲将业务扩展到了上海之外，先后布局了常熟、昆山、无锡等地。2010年2、3月间，长甲地产以5.15亿的代价，向上海英泰收购了启东当地的长泰海滨城项目。

截至2010年10月底，长甲拥有的土地储备建筑面积 （包括发展中物业）在398万平方米。

“小公司层级少，一把手可以直接关注土地业务，再加上赵长甲本人非常精明勤俭，又不乏魄力，这从他拿了很多二手地就可以看出来。这应该是长甲地产从众多中小型开发商中脱颖而出的原因。”薛建雄认为。

近年，长甲除在业务开拓上颇有收获外，在人才引进上也花足力气。2008年，原上海万科副总周亚军进入长甲，担任公司副总裁，分管建设和项目管理。2010年，原绿城森林高尔夫别墅开发公司副总经理王宏伟，被赵长甲委任为负责公司的项目开发、运营和管理的副总裁。