四大房企季报出齐 调控深化之下房企战略转向

新华网北京10月26日电（记者罗宇凡、华晔迪）截至目前，作为行业龙头的招、保、万、金四大房地产企业三季报已全部披露，除万科前三季度营业收入同比出现回落外，其余三家均实现营业收入及净利润较大幅度增长。虽然年内房地产市场的调控不断加力，但龙头房企的市场表现依旧亮眼。随着调控的逐渐深化，龙头房企的应对策略走向如何，引发市场普遍关注。

四大房企季报“熊市不熊”

数据显示，18日率先披露季报的招商地产前三季实现营业收入95．85亿元，同比增长81．27％，实现营业利润23．7亿，同比增长98．5％；金地集团前三季度实现营业收入104亿元，较去年同期增长100％，营业利润19．9亿元，归属母公司净利润13．4亿元，分别较去年同期增长70．6％和74．2％。

25日公布季报的万科虽然营业收入同比下降27％，但仍实现净利润32．7亿元，同比上升14．6％，同日，保利地产发布季报说，前三季实现营收172．9亿元，同比增51％，实现净利润22．9亿元，同比增28．21％，其中第三季度净利6．63亿元，同比增69．87％。

分析人士表示，总体看，四大房地产企业在房地产调控措施接连出台、市场成交量显著回落的大背景下，依然保持不错的发展态势，可谓“熊市不熊”。对此，资本市场也给予了积极的回应，26日，四大房企三季报出齐次日，其股价均逆市显著上涨，截至当日收盘，招、保、万、金涨幅分别达到0．63％、3．32％、2．07％、0．87％。

至于本年度最后一季度四大房企表现，业界人士保持谨慎乐观，这其中，市场分析人士对于万科更为看好。

华泰联合房地产行业首席研究员鱼晋华分析说，万科此前营收下降原因在于竣工结算不均衡，随着更多项目竣工并转入结算，预计万科第四季度实现结算收入将超过前三季度总和。东方证券房地产行业高级分析师杨国华更乐观认为，万科已处于新一轮扩张期，预计全年销售金额有望冲击1000亿元。

值得注意的是，万科已宣布向851名对象实施的为期4年的股权激励计划，行权条件为以授权期前一年净利润数为基准每年复合增长率不低于20．5％，这也被市场普遍解读为传递了积极的成长信号。

应对资金压力各显神通

此前有业内人士分析指出，整体来看，今年以来，房地产开发企业资金面普遍趋紧，并对土地市场形成显著影响。

不过，从四大房企披露的三季报看，这些企业资金面并没有想像中的紧，以万科和金地为例，截至三季度末，万科所持有货币资金较中期时大幅增长至315．4亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158．3亿元；金地三季末货币现金则达到130亿元，较去年末增加34亿元，同时期末资产负债率较半年末下降5个百分点。

万科在其三季报中承认，今年以来开发企业资金面趋紧是主要趋势。为此，万科在第三季度产品定位以自住型需求为主，取得良好销售业绩，实现销售面积280．8万平方米，销售金额346．4亿元，分别比去年同期增长73．9％和124．9％。

而金地集团则是实施保守的财务政策以应对销售减速可能带来的资金压力，数据显示，金地今年制定的土地投资计划为114亿元，而前三季度共计获取5个开发类新项目，新增土地储备107．5万平方米，需支付地价款41．1亿元，仅完成全年投资计划的36％。除此之外，金地通过中高端的产品线定位避开保障性住房对低端住房市场的冲击风险，通过布局城市副中心及轨道交通沿线的扩展战略，享受城市价值提升。

鱼晋华分析说，金地目前的财务状况安全，手持现金是自从08年以来的最高水平，与之相对的是金地在新增储备上仍持续保守，本季度内仅新增三个项目。

国金证券房地产行业分析师曹旭特认为，九月底出台的第二轮调控政策阻止了价量齐升的态势，市场进入新一轮对峙期，即量降价平阶段，能够打破这一均衡的重要因素是开发商的资金链，由于经历了三季度的快速销售回款，目前开发商资金链又有所缓解，所以这一对峙局面将至少持续至年底。

调控深化力促房企战略转向

虽然从季报本身来看，不断加力的房地产调控并没有对龙头房企产生过于显著的影响，不过仔细分析龙头房企的盈利点与未来发展方向就不难发现，房地产市场调控的逐渐深化已经促使房地产的龙头企业开始调整发展方向和市场定位。

长江证券房地产行业研究员苏雪晶表示，万科在三季度中创出346亿元的销售记录，几乎赶上上半年的销售水平，主要是源于公司制定了较好的销售策略以及自住型需求为主的产品定位。与其他公司相比，万科在进入三季度初期就开始大量推出产品供应市场，比其他公司早一步吸收前期被压抑住的刚性需求。

对于今后的发展策略，万科表示，将坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，发挥战略纵深优势，控制拿地风险。

安信证券的行业分析师在对招商地产的三季报进行分析后表示，前三季度招商地产的拿地规模低于2009年的水平，反映出公司于积极中保持审慎的理性发展策略。

国信证券房地产行业分析师方炎在对金地集团的三季报进行分析时表示，面对严厉的调控政策以及行业可能出现的调整，金地集团以住宅为主，保持稳定开发节奏，通过中高端的产品线定位避开保障性住房对低端住房市场的冲击风险，通过布局城市副中心及轨道交通沿线的扩展战略，最大限度享受城市价值提升。

与此同时，在拿地的方向上，房地产龙头企业开始纷纷将目光转向二、三线城市。万科在2010年第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20个；招商地产三季度则在漳州、佛山、厦门进行了土地市场的布局；金地集团则在大连、宁波、烟台、珠海等地购得了土地或是收购了相关项目的股权。随着调控政策的逐渐深化，仍有很大发展空间和潜力的二、三线城市将成为未来房地产企业竞争的主要战场。