万科驳地价推高房价论 地王频出只因供地不足

9月份之后土地市场开始呈现亢奋状态。广州、上海、南京等地接连出现新“地王”，北京也即将推出中服地块等重量级土地，总价和单价均是“天量”，市场开始出现地价上涨推高房价的担忧，而调控的第二只靴子也随时会落下。

对此，有上市房企人士认为，地价推高房价并不成立，当前房价依然处于下跌周期，而“小熊市”将成为未来很长一段时间市场的常态。

9月房企拿地凶猛

中国指数研究院最新一期报告显示，9月第一周监测的20个主要城市，整体成交楼面均价为2155元/平方米，环比上扬88%，住宅成交楼面均价较上周大幅上涨，达4832元/平方米，环比猛涨225%。

数据显示，上周，各地共推出住宅用地71宗，环比增加109%，推出土地面积439万平方米，环比激增171%。

房企大鳄们从最初择机抄底优质地块，成交地价屡屡低于先前同区域地价，到争抢升级版稀缺优质地块，得手者频频刷新各区域地王记录，较量正随地块优质等级而升级中，甚至不惜重金造地王。

亚豪机构市场总监郭毅认为，目前，拿地的多为融资上具有先天优势、资金储备相对充裕的国企和上市公司，这些公司一方面有长远布局，特意在弱市抄底；另一方面也是在中国经济的长期向好以及当下温和通胀的背景下，资产价格将持续走高，房地产行业的发展前景向好，因此加大这部分业务的投资力度。

中原集团研究总监陶琦认为，由于预计“金九银十”为楼市销售旺季，政府择机推出该类优质地块亦可能是看好开发商资金回笼快，能够吸引具备资金实力的房企，使优质地块不至于贱卖。

对于地价开始抬头的这种倾向，保利地产董秘岳勇坚更早注意到了。“这种过热不是在一个城市出现，而是全国性现象，”岳勇坚表示，这一轮调控中，全国土地市场的变化节奏趋于一致，广州、上海出现了“地王”，一些二线城市也有了。

房企对土地的饥渴

9月9日，北京市土地储备整理交易中心公布的北京市昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地的最终评标结果，再次令在土地市场频频失手的任志强失望。尽管华远地产欲用高价换取进入保障房市场门票，但仍败给了万科与住总的联合体。“嗷嗷待哺”的华远地产成为缺地房企的代表。

陶琦认为，房企对于土地的饥渴程度一直都表现突出。2007、2008年，全国九个主要城市住宅新开工面积仍处在高位，2009年至2010年一季度，新开工面积与土地出让数量同步增长，基本保持平衡。但2010年二季度以来，土地出让数量大幅下降，存量再度减少。关键是，2007年至2010年三季度，累计出让土地可建面积比同期新开工面积少约1.8万公顷，未来土地需求更趋旺盛。

“从具体城市来看，统计2007-2010年住宅用地出让面积与同时期的住宅新开工面积，除武汉外，其他城市新增土地可建面积均低于新开工面积。其中，上海、广州、深圳、重庆、杭州的可建面积，仅为新开工面积的一半，这些城市阶段性供地不足状况更为严重。”陶琦分析。

北京万科营销总监肖劲认为，房企加速拿地，表现出房企也正面临着土地断顿的问题。

“地价并不能决定房价”

犹记得，去年5月份开始，央企抢地王在全国上演，不仅一线城市黄金地块拍出天价，北京的大兴、房山等郊区也频频出现“区域地王”。光耀东方董事长李贵斌担忧，由于金融机构更青睐国企，国企强势进入土地市场，很有可能会进一步推高地价。

今年9月上旬多个地王重现，再次引发市场对地价推高房价的担忧。

对此，万科董秘谭华杰表示，坚决反对把房价上涨归结为土地招拍挂制度的说法。地价不能直接决定房价，地价是在土地市场上，开发商根据未来房价的预期倒推出来的，在房价上涨的周期，地价几乎对房价没有影响。

谭华杰认为，价高者得本身没有错，但为什么地王那么多？首先是因为土地供应量跟不上房屋的销售量，过去5年，上海的土地购置量仅有房屋销售的1/3左右。而在一线城市，都被开发商看作战略要地，宁死不退；其次，有些开发商招拍挂之后不履约，没有受到应有的惩罚。“这种不遵守契约的行为不应得到支持”。

建银精瑞投资顾问总经理李晓东也认为，房价是由供求决定，而不是由成本/地价决定，“那些高价拿地的企业可能砸在手里，”他说，不要以为28000元买的地，就能卖40000元、50000元，市场不接受，也只能卖20000元。

“小熊市”将成常态？

土地泡沫的另一重担忧，则指向宏观调控“第二只靴子”的落下。

“我们已经不期望2009年的那种火爆会重现，”华润置地内部人士对记者表示，因为“一旦过热，政策马上就会进行调控”。

该人士分析，当前楼市的回暖仅仅是成交量的上扬，而价格的所谓回暖只是结构性的，即8月份成交的高端住宅量加大，拉高了环比的整体成交均价，但从个案的楼盘来看，价格基本并未上涨。

另一家大型房企人士则用“小熊市”来形容当前及此后一段时间的房地产市场，“房价就像水里的葫芦，刚一浮出水面，就会被压下去，”这位人士比喻，这样不断地抑制、上扬、抑制，保持房价的相对稳定，而未来一两年的商品房市场成交金额总量，将是向下走的趋势；另一方面，政府则用此种策略争取时间，来弥补过去所欠下的保障性住房的账，加快推进保障性住房供应、解决资金来源问题，以及供应人群资格认定等等，全面平衡房屋供求体系。

华润置地人士认为，调控将持续很长时间，这一市场状况是从来没有发生过的，开发商的生存能力受到考验，“是否能够精准操作，非常关键，”该人士说，什么时间入货，什么时间出货，以及什么可以拿来走量换取现金流，什么可以放着等待升值，都是检验开发商能力的问题。

上述人士分析，如果房价或地价出现过热，政策还有多种手段可用，比如提高首套房首付比例，严格执行二套、多套房首付及利率提高政策，提高开发商自有资金比例，甚至严格执行70/90等，都可能祭出。