上海新地王将建顶级豪宅 专家称未来房价难降

腾讯财经讯 昨日黄浦江沿岸E18地块(9-3)的拍卖吸引了包括绿地、复城等多家开发商悉数到场。最终，香港九龙仓（HK：0004）旗下的卓光控股豪掷48.2800亿（折合楼板价35490元/平方米)，把同时拥有江景和世博概念的新地王收入囊中。9月9日，九龙仓（HK：0004）股价上涨1.91%。

中国房产信息集团高级分析师付琦对腾讯财经表示，这块地将无庸置疑地建成顶级豪宅。上海财经大学房地产与土地资源研究所所长王克强教授则表示，近期部分城市房地产市场出现成交回暖迹象。虽然不少土地流标，但是土地转让价格也没有明显的下降。从中长期来看，在新政实施之后，市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。

上海市规划和国土资源管理局网站资料显示，黄浦江沿岸E18地块(9-3），南至宁阳小区，西至浦明路、建筑交易市场，北至张家浜绿带，出让面积为 54415.3平方米，容积率为2.5，住宅用地，挂牌价为34.1646亿（折合楼板价25114元/平方米）。

腾讯财经查阅九龙仓2009年报发现，截至去年底，九龙仓集团于中国内地的营业资产达 410亿元人民币。集团最近投资于四川成都的计划于2013年上半年落成的成都国际金融中心位于成都市商业中心地带。项目集大型商场、甲級写字楼、五星級酒店和豪华住宅于一身。目标是成为成都以至整個中国西部足以号称“西部之最”的全新购物总汇。今年六月竣工的南京西路会德丰国际广场也是浦西唯一新的超甲级写字楼，高54层，为浦西第一高度。付琦表示，九龙仓介入得最多的就是顶级豪宅，鲜有涉及中低档楼盘，最次也是商务楼盘。

但是他同时表示，“这块地拿得并不贵，三万五千多的楼板价很符合调控的精神。”他表示目前该区域的老公房价格约在3万元/平方米，新房在4万到8万不等。但是真正能与其相提并论的也只有中粮海景一号、世贸滨江花园，新房价格在6万到11万，再好的可能类似汤臣一品，包扩疯传价格将达20万元/平方米的新鸿基滨江凯旋门。所以谁拿到了这块地不仅可以说是稳赚不赔，而应该是说有极大的增值空间，此外浦西的江景房基本已经处于饱和。与其相近的地块是去年9月中旬开标的黄浦江 E18单元1-10地块。终被海航经过121轮激烈竞价，以18.24亿元的总价（楼板价36480元/平方米）竞得。

新地王意气风发，而高房价却让老百姓唏嘘不已。去年，国土部和全国工商联房地产商会统计数据“打架”一事也开发商的土地成本房价比愈加扑朔迷离。商会下属的REICO工作室去年的报告显示：:流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%，北京为48.28%，广州为46.94%。因此不少百姓将高房价归咎于高的土地出让金。

腾讯财经9日上午就此问题连线了上海财经大学房地产与土地资源研究所所长、注册土地估价师王克强教授。王表示，开发商是在利益驱动下行事，他们抱怨土地成本高，其实不然，根据他的研究，土地成本一般占房价的30%左右。这个价格产生的背后还是增值利益的驱动。王教授表示：陆家嘴的房子卖一套少一套，且E18地块对于黄浦江、万国建筑群可一览无余。江景房特有的稀缺性是其后市被看好的理由，发展潜力大，刚性需求大。

他坦言，和西方发达国家市场经济环境下的土地管理制度相比，我国土地制度层面，无论是内部管理还是外部交易显然和存在问题。对于09年财政部、国土资源部、联合发出《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，首次明确开发商购买土地首付比例不得低于全部地价款的50%，还要求地方政府采取有效措施限期追缴此前被开发商拖欠的土地出让金。此可谓遏制市场的第一记重拳。政策有很多，然而有很多没有落到实处。“比如土地售出的后续监管，我们有规定，你开发商拿地两年以后不开发，土地必须收回，让你开发保障性住房你不开发，也收回。但是有反馈说地方政府这一措施很多都没有落到实处，占大一定比例，土地制度改革要落到实处，”他谈到。（徐若微 发自上海）