金九银十，上海楼市乍寒还暖？

4月开始的“史上最严厉调控”的效应似乎正在消退。8月以来，以上海为代表的部分城市，楼市出现了量价齐升的迹象。随着“金九银十”传统销售旺季的到来，楼市更有回暖征兆。在冷寂数月之后，楼市是否真正回暖？价格反弹会不会招来更严厉的调控措施？

楼市现回暖迹象

9月4日凌晨4点，唐纪礼就出门了，要赶去奉贤抢一套心仪已久的公寓。这个楼盘一平米只要9600元，在地处郊县的奉贤，也算便宜的。

唐纪礼是上海一家民营企业的中层，女儿婚事在即，他必须把大华新村的现住所腾出来做婚房。今年以来，他在郊县四处寻觅合适的住宅，价格在150万元以下的。“市中心买不起。”他看中了三个楼盘，分别位于奉贤、宝山顾村和嘉定。“前段时间市场冷，大家都看跌，我也想看能不能降点价。”唐纪礼说。

没料想，8月以来，市场又转热，新一轮的涨势眼看就要兴起，唐纪礼再也不敢怠慢。他驾车紧赶慢赶，5点多到了目的地。久违的摇号再度出现。售楼处已排起了一长溜的队伍，他沮丧地得知，号已经发完了。“我等到8点半开盘，售楼经理告诉我，9月中旬他们还会有新楼供应，可能要提早一两天排队才能领到号。他还说，房价肯定要涨，明年这里可能就要卖到1.5万元一平米了。”

第二天，唐纪礼又奔赴宝山顾村，他又一次来晚了，只剩下一楼和顶楼的房子。他没要，再转战嘉定，但嘉定他看中的楼盘要一万五一平米，超出了他的承受力。 “听房产商说，9、10月上海会推出不少新盘，我准备下周再去试试运气。”

唐纪礼的经历并非个案。不少期待4月“史上最严厉调控”会带来房价下跌的有意购房者，颇为担忧地看到，一度趋冷的上海楼市自8月起已有回暖迹象，“金九银十”传统销售旺季的到来，似乎也颇有为回暖助燃的效力。

佑威房地产研究中心提供的数据显示，2010年8月，上海市商品住宅成交面积为73万平方米，环比7月增加了69.77%，已十分接近新政前3月份80万平方米的成交面积。随着交易量的放大，成交均价也在反弹，达到21156元/平方米，环比7月上涨了9.54%。

9月以来，“回暖”仍有升温之势。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：8月30日-9月5日，上海市商品房成交面积为32.5万平方米，与前周相比上涨22%，成交均价为19428元/平方米，环比前周上涨8%。

不过，上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣认为，这一轮行情还不能称为回暖。“我认为这半年来由于政策调控，购房者一直持币观望，成交量大幅萎缩，尤其7月份，各大银行房贷到了萎缩极限。目前来看，政策向深度调整的可能性不大，这时刚性需求就迸发出来。楼市量价上升，与刚性需求分不开。”

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉本报记者，目前的价格上调，可能源于8月销售回升的鼓励。“五、六月由于打折促销卖得好的楼盘，最近新开的项目或多或少会有价格上调。而且有些开发商如资金回款等多方面的压力不是很大，接下来还是有可能会涨价。”

新政后沉寂了近3个月的上海土地交易市场，9月1日又迎来一场央企、港资和民营企业的夺地大战。今年第56号土地公告中推出的松江广富林2-5号地块，最终被合生创展集团旗下上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元价格收入囊中，折合楼面地价约1.65万元/平方米，刷新了松江区住宅用地的单价纪录。

不过，朱大鸣觉得土地市场并没有“特别热”，“今年土地推量不大，溢价幅度也很小，在低价上成交。有闲散资金的房企还会买地，但房没卖出去的开发商购地的意愿是不高的。”至于他自己，“目前没有拍地的意向，还是把手头项目先做完。”

业内希望“量升价稳”

前段时间市场冷清，上海商品住宅的供应量也大幅下滑，四五月的推盘量还在128万平方米和94万平方米，六七月就只达到了51万平方米。随着年底回笼资金的压力日趋紧张，开发商纷纷加紧推盘。据中国房产信息集团公布的最新数据显示，上海有113个盘在“金九银十”期间将集中上市，总量将达到340万平方米。

据陆骑麟观察，与8月前推出的大多为两三万元一平米的高端楼盘不同，近期明显增加的是中低价位楼盘，符合刚性需求商品住宅供应，“这也是促成交量回升的原因之一。”

“在这个时段内，新盘的定价会趋于理性。”朱大鸣判断，“前两年房价虚高，普通楼盘被开发商当作豪宅卖，五六万一平米比比皆是，是行情水涨船高而已。接下来开发商的定价应该会符合市场真实情况。”

朱大鸣表示，“量升价稳”是不少业内人士希望的最佳状态，“有成交量才能激活经济，同时价格要平稳。开发商还是要调整产品定位，价格要符合市场需求。”

量升价稳也是华燕集团地产分析师张宏伟的观察结论。“从4月份调控以来，价格还是比较稳的，七八月基本稳定下来，接下来的金九银十，在比较大规模推盘的情况下，如果大多数楼盘打折促销，量增价稳就可以成为一种市场态势。”

张宏伟也注意到，嘉定一些前期由于打折促销而成交较好的楼盘，近期又出现价格回调。“目前还是个案，但如果楼盘都如此反应，那就成了普遍的市场态势。量增价稳就会演变成量价齐升，政策调控就会有进一步加深的风险。”

9月第一周的成交量环比前周大涨39%，让陆骑麟惊呼“楼市出现了强势反弹”，“在成交放量的背后，很多开发商项目出现了价格上调的冲动，由于调控影响推迟销售的高端项目，也跃跃欲试准备推盘。如果高端项目集中成交推高房价的话，不排除后期更严厉的调控政策的出台。”

据了解，9月25日前后开盘的闵行星河湾，价格高达四五万元一平米，与周边2万元左右一平米的楼盘形成强烈反差。张宏伟认为，“按星河湾一向的销售业绩，一天销售四五十亿元不在话下。如果这次也如此，将对上海楼市带来波动，可能会出现短暂的高峰期。”

调控措施可能深化

楼市可能会出台更严厉的调控政策，始终是悬在开发商头顶的“达摩克利斯之剑”。近期高层频频示警。前不久，国务院副总理李克强两度强调，“继续贯彻”调控政策，“坚决抑制”投机炒作。国家发改委主任张平也于8月26日指出，国家将“进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施。”

“后续价格怎么走，和政策有很大的关系，如果房价继续反弹，很可能会有后续政策出台。” 上实置业投资咨询有限公司市场总监汤辉向本报记者表示。

朱大鸣也认为，“这一轮调控，管理层决心很大，如果价格再涨，我认为是昙花一现，接下来调控政策会更激烈。管理层手里还有好几道杀手锏，比如房产税。”

事实上，9月2日，上海市房管局下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，重申建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。《通知》且明确，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

“这是针对‘金九银十’的一支预防针，对销售环节可能出现的不规范状况，作一个提醒、规范。”张宏伟认为。

近期中央和地方正在紧锣密鼓地进行和酝酿的政策，无疑更具威慑力。国土资源部清理闲置土地行动正在进入最关键的问责期。国土部部长徐绍史表示，“清理闲置土地是下半年的重点工作之一”，“务必于10月底前基本完成查处任务。”

而最近下发的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（征求意见稿）中规定，自今年10月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。此外，北京、苏州等城市也正在酝酿出台类似的预售款专项监管措施。近年来占房地产开发资金来源四成比重的预售款，一向是开发商施展“腾挪术”的主要倚仗，一旦严格监管，其资金链将受到严重威胁。

在汤辉看来，上海很有可能会出台预售款监管政策，因为预售款监管仅房管部门就能做到。“它的影响相当大，短期内会打压小开发商的市场预期，而市场又是以小开发商为主体。”

业内人士普遍认为，开发商资金链的紧张程度，和房价密切相关。地产大佬潘石屹即大胆预测，今年四季度，加大开发商资金链紧张程度的预售款监管，与清理闲置土地力度加大及保障性住房加大供应联合作用，可能会使房价下降至2009年初的水平。

事实上，资金链紧张的不只是小型开发商。大型龙头企业的负债率在今年上半年也达到了历史高位。数据表明，在112家A股地产上市公司中，上半年负债总额达到7944亿元，较去年末增加了1260亿元。

“我担心像预售款监管的政策最终都会不了了之，政策还是要看执行是否到位，违法违规是否真正得到处罚。落实政策才是真正的调控，才会真正减轻房价上涨的压力。”陆骑麟说。