上海外环房价进4万元时代 一手二手同时回暖

地处上海外环之外的闵行星河湾楼盘，9月25日将迎来其一期开盘的日子，本报从该楼盘销售处获知，其最小户型250平方米，售价也要在1000万以上。如此，上海的外环之外，也出现了4万以上的房价。

支撑闵行星河湾开出如此高开盘价的基础，是上海楼市于8月末的反转。上海佑威房地产研究中心提供本报数据显示，在此前的一周（8月30日-9月5日），上海市商品住宅成交面积为24.2万平方米，环比前周大涨39%，继4月楼市新政后首次突破20万平米。

8月末，上海楼价出现戏剧性一幕，受中高端楼盘领涨带动，上海商品房住宅成交均价达22366元/平方米，环比前周进一步上涨5%。由是，上海已经呈现了连续三周价格上涨。

全国工商联房地产商会会长聂梅生告诉本报，不仅是上海，全国一线城市的成交量其实都在回暖。“我们正在统计100大城市的数据，呈现的情形环比7月份将增加很多。”

以征收土地和房屋交易为主的契税增长，亦反映出楼市冷暖实情。上海市财政局最新公布数据显示，尽管7月份同比出现下降，但上半年上海地区契税的同比增长仍达34%。

一手二手同时回暖

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉本报记者，上周（8月30日-9月5日）上海新建商品住宅成交均价继续攀升，主要与单价3万元/平方米以上的中高端项目成交大幅回升有关，其比重从8月初的10%上升至目前的15%。

例如万科翡冷翠园，8月31日推出24栋，即刻成交12栋，另外还有2栋被预订，平均成交价格达74977元/平方米。

与此同时，刚性需求购房者的比例正在扩大，21世纪不动产公布，外省市人群也成为8月上海交易量回升的重要力量。从买家地域来源上看，8月外省市人群购房占比达45.29%；而上海本地购房者的交易套数占比为51.44%；另一部分则为外籍和港澳台人士。

“目前成交量上去，主要是由于一线城市一部分楼盘房价适当下降，以价换量，是政府和市场都愿意看到的结果，可以说是政府有形的手和市场无形的手综合推动的结局。而成交总体均价上升，是由于一部分高端的楼盘带动的结果。”聂梅生表示。

上海市政府对于即将到来的楼市“金九银十”，也并不是没有防备。9月2日，上海市房管局出台上海商品房预售管理“沪5条”，要求强化市场监管、严格商品房预售许可证管理等，维护房地产市场秩序。上海市房管局要求，新盘的预售面积不得低于3万平方米。

上海望源房地产董事长季宝红对本报表示，上海目前出台的预售管理“沪5条”对房地产市场目前的运作意义不大。“上海目前楼市成交量上去，是因为一批楼盘适当降价。”

但无论如何，上海的楼市已呈现反转之势头，而二手房市场的回暖态势更加明显。9月6日，21世纪不动产上海区域市场中心数据显示，8月，上海二手房共成交1.25万套，环比大幅增长58%，成交均价1.71万元，出现大幅反弹。

不过，同比2009年7月，成交量仍旧下降47%。与上海二手房市场多年来1.5万套的月度正常成交套数水平，今年8月的二手房市场成交量仍有一定差距。

带动土地市场

一旦楼市回暖，对于一级开放商地方政府而言，即意味着地市的新一轮热潮也即将到来。

9月1日，上海第56号土地公告中四幅地块完成出让，其中最受关注的松江新城广富林2-5住宅用地被合生房地产开发有限公司(下称合生)从9名竞争者手中抢得，地块成交总价12.46亿元，折合楼板价为16488元/平方米，溢价率高达131%。

这幅土地单价甚至高于调控前招商地产和万科2月底联合摘得的广富林2-4地块，在楼市迅猛的2月，当时土地楼板价也只有16378元/平方米。

上海佑威房地产提供本报的数据显示，过去一周，上海住宅成交面积最大的楼盘是保利集团位于上海宝山区顾村公园的保利叶都项目，其以1.6万的均价一共售出239套，面积22141平方米。几天时间，仅这一项目就为保利回流了3.6亿以上的资金。

而保利地产在7日的公告上显示，公司8月份实现签约面积83.31万平方米，实现签约金额68.42亿元，创公司单月销售最高纪录。回笼资金后，与此同时，保利旗下3家子公司近期共耗资17.1亿拿下9幅地块。

9月8日，位于世博板块的黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块将现场竞拍，目前，已经确定加入预申请的有包括新鸿基在内的5家开发商。业内人士预测，在楼市已经回暖的情形下，同时受世博板块的驱动，9月8日，上海即将诞生新的地王。

不过，上海等一线城市楼市近期回热的持续性并不为业内人士看好。

“金九银十的上海楼市大涨的可能性不大，所以到了9月之后，由于经济层面的总体考虑，中央和地方对于楼市的后续难会有一剑封喉的政策出炉。”

中国房产信息集团执行董事朱旭东告诉本报，总体上看，想重现2009年的楼市并不可能，“因为，如果成交量继续上去，价格就会适当上调，但如果调得多，国家就会有一定的配备政策出来。

季宝红对本报记者表示，9月之后，今年的楼市政策应该会以稳定为主，大涨可能性也不大。“从另一个角度看，上海的楼市至少也难大跌，因为在中央没有给地方税收上进行一定让渡的情况下，想要切断土地财政的发展模式很难，目前的情形其实各方利益相对能如愿。”