如何认定“三套房” 外地房产成漏网之鱼

自4月份房地产调控政策出台以来，“三套房贷”一直是热点话题。

国务院曾在今年4月17日下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中提出过要求：房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。不过，由于没有具体指明哪些地区房价过高，所以包括北京、上海在内的很多地区都没有完全停止第三套房贷。

8月3日，银监会再次建议北京、上海、杭州、深圳这四个一线城市停止发放第三套房贷。目前记者致电上海多家银行获悉，三套房贷已经全面叫停，但在认定标准上仍有差异。“如果认定了是第三套房，肯定没有办法贷款。只是在认定的细节上仍有操作空间。”上海某中介公司负责人对本报表示，对于与父母共有房产、外地拥有房产、有贷款记录但名下无房产、离婚前拥有三套房产者的认定仍有一定争议。

情况一：婚房可能被列为三套房

很多父母都习惯在自己房产产证中加入子女名字。但根据目前三套房“认房又认贷”的标准，子女与父母共有的房产仍会被算作一套。“目前我们核定标准是一看个人征信记录，二看上海房地产交易中心个人名下产权记录。”建设银行上海分行房贷人员对本报表示，“如果子女与父母共有一套房产，并且自己名下仍有房产，再购买就会被列作第三套。”

更困惑的情况是，如果男女双方婚前都与父母共有一套房产，那么双方再购置物业时，是不是应该被列为第三套房产？记者致电上海多家银行获悉，大多数银行都会将这种情况列为第三套房产。某股份制商业银行房贷工作人员表示：“房产认定是以家庭为单位，计算夫妻双方名下物业总和，即使双方都无贷款记录，仅按认房标准，这也会被算作第三套房产。”

但中国银行上海分行房贷工作人员表示：“如果这两套房子都是父母在子女未成年时购买的，而且夫妻双方并无贷款记录，那么再申请购房时，可按照第一套房来对待。”

总体来看，按照“认房又认贷”标准，并以家庭为单位，夫妻双方婚前的贷款记录、房产记录均会被叠加计算在内。比如夫妻双方，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后申请贷款仍被视为三套房。

又或者夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。

不过，如果婚前双方所买房产并未贷款，那么，将之前房产卖出，再买则算首套。

情况四：假离婚 真买房

面对严厉房地产调控政策，也有夫妻想出“假离婚 真买房”的方法。夫妻双方离婚后，将财产归到一方名下，再由另一方申请购房贷款，之后再复婚。

记者致电咨询多家银行获悉，如果夫妻双方离婚，房产全部归曾经有贷款记录一方，那么另一方来申请贷款确实符合“无房又无贷”条件，再购置住房可以按首套房受理，办理的时候，需要有房管局出具的“无房证明”，离婚证和相关的离婚判决也要带上。从银行角度说，“假离婚”这种事情确实不好判别，客户提供的所有材料都不会显示离婚的意图，取证困难。

但是“假离婚”仍存在很大隐患。从法律上说，没有“假离婚”这种说法，完成了法律程序就是真离婚，而如果弄假成真，就得不偿失了。另外“假离婚”也存在很大财产纠纷风险。比如离婚时把房产归到妻子一方，即使复婚，这房产也算妻子的婚前财产。这样，就会使房屋未登记在自己名下的夫妻一方存在较大法律风险，将来一旦产生纠纷，合法权益很难得到保护。

其他被列为三套房的情况

第一种：个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。

第二种：个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。

第三种：夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算作三套房。

第四种：夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。

情况二：有贷款记录但名下无房产

李小姐目前在申请房贷时也被多家银行按照“三套房贷”标准退回。“其实我现在并没有房产，但也被算作第三套房了。”李小姐对记者表示，2002年她曾在江西老家用商业贷款购买过一套房产，但2007年已出售。2007年她在上海用公积金贷款购置另一套房产，也于2008年售出。但今年在上海再次申请购房贷款时，虽然她能够提供房屋出售证明，但仍被多家银行退回。

“开始我以为我最多会被算作第二套，但央行个人征信系统全国联网，在江西、上海的贷款记录均可以查出。”李小姐表示，虽然她目前名下并无任何房产记录，但银行调查个人贷款记录、房产记录后，取二者较大者计算，被列为第三套房产。

记者致电多家银行获悉，在央行个人征信系统中可以记录个人在全国各地贷款信息，按照目前“认贷”标准，商业贷款、公积金贷款均被算在内，而且即使贷款已经全部还清，再贷款也会被认定为三套。

在这种政策影响下，部分改善型购房者受到影响最大，很多人希望通过“小房”换“大房”方式提高生活质量，但现在即使将房产出售，只要有贷款记录仍被算作一套。如果被认定为二套，那么首付比例和贷款利率大幅提高；认定为三套，则无法申请购房贷款。

情况三：外地房产成“漏网之鱼”

与上面两种情况相比，在外地拥有房产但无贷款记录者则可能侥幸成为“漏网之鱼”。目前各地房地产交易中心记录的个人名下房产并未实现全国联网，个人在不同地区拥有的房产并不能全部被查出。上海多家银行表示，“只要上海市房地产交易中心的单子上没有显示就行，一般只看单子上的记录。”但交通银行（行情，资讯，评论）客服表示，在三套房认定标准中“认房认贷认调查”，银行将会调查个人在外地房产情况，但至于具体调查办法，交行并未做过多具体说明。

据了解，虽然大多数银行对个人在外地房产记录不做过多追究，但银行在向个人发放购房贷款时，都会要求个人提供“承诺书”，对自己名下的房屋作出书面承诺。如果发现客户提供的承诺书与事实不相符合，则会被银行纳入不良记录。

但外地拥有两套房产却申请到住房贷款的人仍不在少数。赵小姐在重庆拥有两套房产，一套房产与母亲共有，另一套房产单独属于自己。“这两套房都是父母贷款办理，我并无贷款记录，我已经就我的情况咨询了多家银行，如果我现在在上海申请房贷，仍按首套处理。”赵小姐对记者表示，由于自己成年未婚，银行只会调查她的贷款、房产记录，而不会再去调查父母贷款、房产记录。