华业地产借兵中诚信托备战地产寒冬

距离上一次信托计划成立还不足一周，华业地产紧随其母公司华业发展的足印，拟借中诚信托融资，此次融资，再一次向人们映射出“房地产业要过冬”的信号。

华业地产（600240）于9月1日发布公告称，华业地产及其子公司拟与中诚信托有限责任公司签署《合作协议书》，拟筹资不超过6.1333亿元，投入大连解放广场项目，华业地产将为此次信托计划提供质押担保。

根据此次公告，中诚信托将设立集合信托计划，分为优先级和次级。其中优先级信托资产（不超过4.5亿元）由中诚信托向符合法定条件的合格投资者推介并募集；次级信托资产由华业地产全资子公司高盛华公司以其对大连海孚公司的1.6333亿元债权认购。 信托期限暂定为27个月，其中缓冲期为3个月。

中诚信托将签署增资协议，约定以其信托资金1333万元用于对大连海孚公司进行增资，增资后大连海孚的注册资本将由2000万元增加到3333万元，其中华业地产全资子公司北京高盛华房地产开发有限公司（以下简称“高盛华公司”） 出资1334万元，占40.02%，中诚信托出资1333万元，占40.00%，昊宇投资出资666万元，占19.98%。

昊宇投资同意在大连海孚公司累计支付搬迁款3亿元后20个工作日内，由中诚信托和高盛华公司分别以其信托资金300万元和自有资金366万元受让昊宇投资持有的大连海孚公司出资。受让后大连海孚公司的股权结构为高盛华公司持有51%股权，中诚信托持有49%股权。

而笔者发现，此次信托计划中诚信托开给华业地产的担保条件也较为严格。

根据公告，为保证大连海孚公司履行对中诚信托的不超过4.5亿元债务，华业地产以持有的高盛华公司70%的股权、高盛华公司以持有的大连海孚公司51%的股权（按增资完成后注册资本计算）向中诚信托提供质押担保，同时大连海孚公司以其持有的解放广场项目全部土地使用权及在建工程向中诚信托提供抵押担保。而大连海孚公司为获得这个项目的土地使用权，出资5.98亿元来支付土地出让价款，仅此一项便超过了中诚信托的4.5亿元的总债务。这样高的担保成本，可见中诚信托的此次合作协议还是非常谨慎。

这与业界对地产信托发展前景的担忧无不相称，历经了从年初到7月份的一路狂飙，引得无数人争风吃醋的地产信托，或许在近日终要重归平静与冷静。根据用益信托工作室的数据，8月份的地产信托规模一直呈下降趋势，而8月份最后一周的发行量仅有3款，发行规模只有前一周的28.18%.用于项目开发融资的也仅有1款，对此，用益信托分析师李旸对《证券日报》记者表示：“政策风险和市场风险都是摆在这里的，所以信托公司普遍都比较谨慎，不是特别信任的项目恐怕不会做。”历经了从4月份楼市新政的出台到如今的将近半年的光景，房价已经由波澜起伏到了发展的临界点上。

与银行贷款相比，房地产商运用集合信托来融资要付出远高于前者的融资成本。但随着银行贷款的日益紧缩，仍然有人喊出了：“集合信托是房地产商最后的输血通道”的口号。借道集合信托也是大多数地产商的被迫之举。笔者在华业地产与中诚信托的合作协议书的担保条件中发现：中诚信托同意大连海孚公司为获得解放广场项目的银行开发贷款而将中诚信托的抵押权顺位改为第二顺位，由发放项目开发贷款的银行作为项目地块土地使用权的第一顺位抵押权人。根据项目建设进度，中诚信托有权要求大连海孚公司将解放广场项目在建工程抵押给中诚信托，抵押权顺位与项目地块土地使用权抵押权顺位相同。大连海孚公司、高盛华公司及华业地产保证，未经中诚信托书面同意，大连海孚公司、高盛华公司及华业地产不得以解放广场房产项目所涉的土地使用权、在建工程设立除中诚信托和发放开发贷款的银行所享有的抵押权之外的任何第三方权利。对此，有业内人士分析，也许华业地产仍然对银行贷款抱有希冀，做好了在可能的情况下，利用此银行贷款来置换中诚信托的信托资金的准备。

据悉，华业地产为控股子公司提供担保的累计金额为56,350万元，占公司截止2010年6 月30日净资产的比例为25.96%。履行本次担保后，上市公司为控股子公司提供担保的累计金额为101,350万元，占公司截止2010年6月30日净资产的比例为46.69%。此次信托合作暨提供对外担保事项须提交华业地产本月16日举行的2010年第四次临时股东大会审议通过后方可生效实施。

自从今年4月份以来，国家数出重拳，加强房地产的调控力度，无论是一系列政策的出台，还是多个部门的联合调控皆指地产要害，拳拳打实。经过了房价波澜起伏，成交量低位徘徊的半年之痒，房地产公司的资金链已快要勒得自己喘不过气来。虽然有不少地产公司抱有“熬过今年三九日，自有明年花开时”的想法，但是李旸对本报记者表示：“国家此次对房价的打压是动真格的，地产商的这种期望恐怕不会实现。”如果这次华业地产从中诚信托拿到4.5亿元资金的话，虽然能够满足自身一时的资金需求，但是要实现企业长久的发展，最重要的还是使成交量快速增长上去。站在地产业这个秋风凋敝的时间点上，至少有一点是可以确定的，地产业坐待数钱的日子不会再到来了。