房地产：短期担忧不改 “地产向上逻辑”

研究结论

成交继续放量。新房方面：本周我们跟踪的14个城市整体的成交套数和面积较上周分别上升7%和10%。其中，一线城市中，北京商品住宅（剔除保障房）成交套数和面积较上周分别上升45%和43%；上海新建商品住宅成交套数和面积较上周分别上涨10%和19%，且连续两周上涨；深圳新建商品房成交套数和面积分别较上周下降15%和9%，杭州商品房成交套数和成交面积分别较上周上涨72%和44%，且连续两周上涨。

二手房方面：重点跟踪的5个城市整体成交套数和面积周环比上升19%和16%。其中，北京二手住宅成交套数和面积周环比上涨13%和12%；深圳二手房成交套数和面积周环比上涨35%和24%；杭州二手住房成交套数和面积周环比上涨21%和26%。

8个城市新房库存平均增长0.1%，去化周期下降9%。其中，北京商品住宅可售套数约9.7万套，比上周增加0.3%；去化周期为70周，下降3%；深圳商品房可售套数约3万套，比上周增0.3%，去化周期为52周，较上周下降9%；上海商品住宅可售套数约4.2万套，较上周增3.6%，去化周期14周，与上周持平。

我们的观点：

1、如我们判断，15个城市成交量处于“底部崛起”的上升趋势。

2、成交放量具有明显得由“低价入市楼盘”带动的特征，是“以价换量”得来的。如连续两周放量的上海：按搜房网数据监控中心截至8月25日统计，上海9月优惠楼盘新增至128个，环比7月底统计的8月优惠盘110个增长了16.4%，新政后上海楼市的打折促销楼盘数量已经连增四个月。而8月近几周的成交很大程度上是由于低总价和优惠促销楼盘如象屿都城、绿地蔷薇九里等热销所致。

如连续两周放量的杭州：成交放量主要源于8月连续低价推出的“金隅观澜时代”“万科西溪蝶园”“保利东湾”等楼盘的热销。

3、近期市场担忧房价可能会掉头向上，从而可能引发政策调控，继而对地产股又开始充满忧虑。我们觉得这种担忧是正常的，但也必定是短期的。之所以说正常是因为需求在7、8月先行启动，但供应没有明显增加，导致局部有房价上涨预期，而担心政策加码的逻辑自然就合情合理。而之所以说是短期，是因为9月开始供应也将大量启动，供应的跟进将有效遏制房价上涨动力，“政策风险”势必将随着“量升价跌”的市场基本面自动烟消云散。

4、极度市场化却又密切关系民生的地产行业，注定其向上之路是曲折的，但我们之前判断地产股上行趋势的逻辑并没被打破，继续坚定看好地产股。