中介爆广州十大“黑灯”盘 别墅空七八成普遍(图)

保利心语花园入住率相对较高。

北京的哥拍摄楼盘“黑灯照”成名，本报记者追访获独家“猛料”

最近，27岁北京的哥李杰用一个周末，将北京朝阳区的楼盘跑了个遍，在网上传上百张朝阳区楼盘“黑灯照”，一下子成了网络名人。他承认，这些“黑灯照”和“住房空置率”不一定有直接联系，只是表达一个买不起房的老百姓的态度。地产名人任志强认为“黑灯”楼盘不一定意味着空置，因为住在里面的人可能外出消费了……

地产业界有“观灯法”一说，中介从晚上亮灯的情况初步判断楼房是否有人居住，再从管理处等方面了解物业的情况。市场人士表示，楼盘再配上半年或一年以上的水电表转数数据，应该可准确判断该单位的空置情况。为此，本报记者从广州大型中介获得独家数据，整理出一份广州市10大“黑灯”楼盘，并采访中介专家及有关楼盘的前线房地产经纪，为您描绘一幅广州市房地产中介眼中的楼盘“黑灯”图。

洋房三成空置碍眼 别墅空置七八成普遍

据专家们表示，广州与全国其他城市一样，尚未有关于房屋空置的权威数据，业界人士估计广州市房屋空置率很低，平均空置率在12%~15%左右，洋房空置率三成以上已很碍眼，非常住用途的别墅空置率普遍在六七成以上。广州市10大“黑灯”楼盘中，排头名的是珠江新城中轴线贵价楼盘博雅首府，以空置率八九成高居榜首，洋房与别墅空置的原因大部分由于楼盘配套未完善，单位为毛坯交楼，或者用作度假用途。珠江新城楼房空置则更多因为业主期望租金与市价不符，业主干脆丢空单位。

本报以收楼满一年为标准搜索全市十大“黑灯”楼盘，上榜楼盘位于天河、白云、萝岗等地，要么是贵价盘业主不自住也不用出租，要么是市郊度假盘，业主不常住。能够“有幸”上榜的楼盘空置率至少在30%以上，最高的博雅首府入住率才一两成。

满堂红专业人士分析，楼盘空置的原因主要受到附近配套不完善，租赁市场不活跃的制约。在市郊板块，“黑灯”盘空置情况会较严重，收楼1年左右的物业空置率在20%以上，主要集中在一些交通条件较欠缺区域，如白云大道北、天河龙洞等。在榜单上的楼盘大量没有出证，投资客的物业在二手市场无法正常交易，另外受交通条件制约，租赁市场欠活跃，预计需等到交通、配套全面改善后，楼盘陆续出证，这些黑灯楼盘的现状可得到缓解。

中原地产有关人士表示，入选“黑灯”楼盘榜单的小区大部分由购房者用作长线投资持有；有的楼盘自身定位为度假盘，买家购来用于闲时入住，因而平日的空置率会比较高。在普遍入住率非常高的市区中心楼盘中，空置率在20%以上的，入住率已经偏低；一些在近郊的楼盘，入住率相对会更低，洋房空置率30%或以上，别墅空置率更高。

专家观点：造成空置房原因有三 征税只治标不治本

合富置业首席市场分析师龙斌博士认为，目前国家有关房屋空置标准有欠准确，建议应以“已建成两年以上的楼盘空置一年以上”才算是空置。有的投资者买房出租，但半年空租期非常正常，故此不应以半年水电转数为零来观察，一年水电转数为零才比较真实地反映房屋空置。

据满堂红研究部高级经理周峰据观察，房屋空置造成的原因有三：一是投资而非自住，一个业主持有三套或以上物业，一旦非自住物业无法顺利出租，便是空置。二是发展商在售项目经过几年的销售，仍旧未售出的单位，形成空置。三是房屋因经济纠纷被法院查封或冻结，物业在这个时候形成暂时没有使用的“空置房”。故此，原因1和2才会形成真正的房屋空置，原因3并非业主或开发商主观意愿造成的房屋空置。

龙斌与周峰都同意以水电表转数为指标来甄别房屋空置，周峰认为新房入住1年以上水电转数为0算“空置”，旧楼半年以上算“空置”。龙斌则认为应以水电转数为0持续一年以上才算空置。

龙斌表示，前一阵子广州市有关部门曾就统计房屋空置向各大中介征求意见，当时他曾向有关部门提出，应该在全市选出50~100个有代表性的楼盘做抽样调查，楼盘样本应涵括高档住宅与普通楼盘。据他观察，广州市中心区域空置率非常低，在全国同类型城市中处于较低的水平。郊区空置率高一些，这是符合规律的。

满堂红周峰认为，广州自住需求一直占市场主导，故空置率会相对低一些，但具体数值无法统计，估计在12%~15%之间，某些投资氛围较高区域，如番禺、天河个别板块空置率会相对高一些。

对于有专家建议国家宜用房屋空置税来调控房屋空置问题，合富置业龙斌认为可适当征税，但必须严格界定何为房屋空置。对于一些人并非把房屋当做生活必需品，而是当做资源来占据，国家应对这种行为适当征税，但目前生活在大城市的人需要的房屋不止是一套，有的在城里住小房子，周末才到郊区大房子享受；有的自己住一套房，同时需要为子女上学购买一套学位房。故此，我认为房屋空置应该从第三套房起计算。坊间一般从房屋空置推导出供求关系失衡或房地产投资泡沫等结论，他认为这样不恰当。

龙斌表示，即便是国家开征房屋空置税，并不就可减少房屋空置或降低房价。无论是房屋空置税或是房产税，它们最终的调节结果都是转嫁税务成本至买方身上，这在以往开征的个人所得税和营业税已经获得验证。