重庆启动房产税征收测试 方案上报国务院

　　　　方案上报国务院 征收对象设定高端住宅

　　尽管房产税开征的传闻已让中国新一轮的房地产调控人心思动，但以税收方式调控房地产，决策者仍未踏出这一步。

　　“重庆房产税还没有得到国务院的批复。”8月17日，重庆市财政局局长刘伟言语确凿地表示，连他也不清楚具体批复的时间表。

　　方案和具体的时间仍在确定之中，是房产税征收来自各地乃至中央部委最直接的描述。

　　8月18日，重庆市财税系统一位人士向《中国经营报》记者证实，重庆确实没有得到来自国务院的批复。此前，由重庆税务系统提交的房产税征集方案已由重庆市政府递交至国务院，此时，重庆也开始了模拟征税的测试。

　　重庆模式

　　“对于房产税的开征，重庆已做好了相关准备，”刘伟表示，“重庆方案的核心内容是尝试实行城市住房供应‘双轨制’，是政府慎重研究后提出的一个优化的综合性方案。”

　　而极力倡导重庆作为首批开征房产税的重庆市市长黄奇帆近日一再表示重庆征房产税只针对别墅和高价房，普通家庭完全不必担忧。在黄奇帆看来，政府肯定将采取各种措施防止房价的非理性暴涨。“对别墅和高价房征收每年1%的房产税是国际惯例”，而在重庆的理解中，高价房是比城市平均价格高三倍的房子。有关统计显示，重庆目前商品房均价在5200元/平方米左右，换言之，房产税拟征收的对象将是价格在15000元/平方米之上的房子，“这部分住房只占重庆房屋总量的10%”。

　　在重庆的住房体系规划中，保障低端、发展中端、抑制高端是保障城市住房“双轨制”实施的核心内容，在此基础上才有了加大保障性住房和通过征收房产税来实现双向调节之举。“在这个体系中，百分之三四十的住房将由政府保障房解决，百分之五六十的住房仍由商品房市场解决，而剩下的10%左右的高端住房将通过收取1%左右的房产税加以遏制。”重庆市政府一位人士表示，关于这个总体征收原则，重庆市已由财税部门在3月份就开始起草了方案，目前已由重庆市政府上报给国务院，“目前仍在审批中”。

　　记者了解到，重庆市税务局目前已经对地方税务机关工作人员的房地产评估方面的基本理论展开了培训，培训的内容包括：掌握应用评税技术核定房地产交易计税价格的基本方法，学会操作应用软件等内容。“但在模拟征收的培训中还是发现了些问题，如征收房屋的基准参考价以区域为准还是以新房成交价为准，旧房的价格甄定等方面都还有待数据的完善。”

　　据了解，房地产评税系统评税的原理是采集一个地域范围内房屋价格作为基准价格，然后根据不同的楼栋、楼层、朝向等23个修正参考值，测算出不同房屋的价格。

　　税调冲动

　　重庆之所以热衷于房产税还在于重庆市政府看到重庆楼市特殊环境中难得的调控机会。

　　在重庆市长黄奇帆看来，重庆市民要在6～7年实现居者有其屋，政府的宏观调控尤其重要。在2010年初两会时，黄奇帆就表示，加大政策性住房供应和税收调节是重庆市房地产健康发展的两条重要措施。

　　而在重庆城乡一体规划当中，未来十年将有约700万“农民进城”，这部分住房需求将对重庆楼市产生巨大影响。

　　“这部分新增的城市居民住房将主要依靠保障性住房来解决，商品性住房为补充的方式。”重庆房管局人士表示，目前重庆的保障性住房将主要通过政府资金及引导产业资金来解决，但资金需求将超过1000亿元，还需要来自房地产市场本身的调节。“房产税一旦开征，目前的方案是税收收入全部纳入保障性住房建设，形成资金的良性循环。”

　　重庆市政府人士表示，重庆方案得到了中央各部委的认同，一旦房产税确定开征，重庆肯定是首批试点的城市之一。

　　房产税被称为“中国版物业税”，其征收目标主要是增加房屋的持有成本，旨在完善房地产实现开发、转让和持有等多环节征税，被视作抑制投资投机性住房，抑制房价保障的重要调控手段，也是房地产调控最重要的手段之一。

　　5月31日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”之后，上海、重庆等地纷纷开始了房产税征收草案的制定和上报，但来自国家发改委的信息表明，房产税目前仍然没有时间表。

　　与土地财政一次性为地方政府带来庞大收益不同的是，房产税是在物业持有环节征税，为地方政府带来的是更持续稳定的税收收入，这也是为何地方政府积极探索房产税的动力的原因所在。

　　不过，8月18日，《中国经营报》记者通过有关渠道获悉，目前财政部已经授权各地方启动房产税制改革，“由于推行房产税试点的难度较大，各地可通过先完善二手房交易契税的估价模式，并以此建立完善的税收估价体系，待相关政策完善后再行推出房产税。”

　　此外，房产税目前将是作为中国房地产长期调控的重要手段之一，“信贷调控仍将持续影响房地产市场1～2年的基础上，再加上房产税的征收方式和评估体系建立仍需时间，财政部有人认为至少在2012年推出才相对合适。”知情人士表示。

　　调控底牌？

　　房地产税之所以密而不发在业界看来仍然存在诸多争议。除了对房产税在此轮调控中的作用争议外，地方政府对房地产依赖方式的转变仍需一个过程。

　　“如果在信贷调控仍未显现威力，而保障性住房还未成批供应的情况下，贸然推出房产税将对房地产市场形成致命打击。”重庆一位不愿具名的开发商负责人表示，当前，信贷调控的叠加效应应该在第三季度市场供应大幅增加后，在第四季度才能显现，如果此时推出房产税，无疑对开发商的开发信心造成打击。“他们一方面延后开工，一方面放弃拿地，未来的市场供应反而会出现问题，这也违背了国务院稳定房地产发展的初衷，还将对地方的土地财政形成威胁。”

　　而在重庆龙港地产顾问机构总经理王徽看来，经过几个月信贷调控，房地产市场短期底部已经探明，未来只有三种情况才能导致市场逆转：一是大批保障房推向市场，二是加息，三是推出房产税。“这三种情况被认为是未来房地产市场宏观调控的三大杀手锏，是个循序推进的过程，房产税只能是在其他方式调控失效的情况下才可能迅速出台。”