房贷压力测试加码：房价跌50%谁先倒下

从房价下跌10%、20%到30%、再到50%，2010年以来监管层步步加码了房贷压力测试。

这是一场表面上关乎中国地产泡沫有多深的行动，但实际结果或将助力宏观决策明朗化：如果银行在层层加码的压力面前轻松过关，投鼠忌器的宏调政策或将更加决绝。

8月20日，本报记者从商业银行人士处独家获悉，多家上市商业银行已按照监管部门要求，完成新一轮房贷压力测试，即考虑房价下跌50%情形下，商业银行贷款质量如何。

这些最新房贷压力测试结果显示，若房价下跌50%，民生银行个人住房贷款、房地产开发贷不良率水平将分别上升1.2个百分点、2.1个百分点；而招行情形也大体相似，即房价下挫50%，住房按揭贷款和开发贷不良将上升1-2个百分点。

2009年一轮房价上涨潮中冲在前面、甚至在2010年上半年仍高位接盘的商业银行未能乐观。一位接近中国银行人士透露，该行房贷压力测试结果显示，若房价下跌50%，该行个人住房贷款将上升2个百分点；而房地产开发贷则要上升4个百分点。

同时，房价上涨过快地区，诸如京、沪、深、渝、杭等城市，商业银行分支机构则面临更大压力，中行北京分行压力测试结果显示，若房价下跌50%，该行个人住房不良贷款率至少上升7个百分点。

在此之前，首家公布最近房贷压力测试结果的交通银行情形亦大致如此，即房价下跌50%，交行对公贷款和对私贷款不良率将分别会上升1.6和1.2个百分点。

但更多的银行业人士认为，房贷压力测试更像是一场“狼来了”的游戏，人们只看到房贷压力测试的步步升级，却未见到房价有任何下挫的明显迹象。

2.27万亿的增量陷阱

实际上，各家银行已按照监管层要求进行了压力测试。

前期压力测试结果显示，在房价下降30％、利率上升108个基点前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20％，46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30％。

“房价下跌50%并非没有可能，”20日，一位股份制银行高层向本报记者坦言，“以北京为例，房价下跌50%，也就相当于房价重新回到2009年1季度时的水平，若宏观经济大转向，出现二次探底，在目前调控政策力度步步趋紧之下，出现50%的下跌完全是有可能的，监管部门并不是空穴来风。”

房价果真下跌50%，最先倒下的必是2009年房价上涨潮中冲锋陷阵的一批大小银行，而在2009年个贷竞赛中，不乏中行、招行、民生等身影。

据央行统计数据显示，2009年全年，我国个人住房贷款新增将近1.4万亿，相当于去年1.80万亿全部新增个人消费贷款的75%；这一数字也是2008年的五倍和2007年的二倍；再加上2010年上半年新增的8703亿，个人住房贷款过去一年半中新增量达到2.27万亿。

“2009年很多人首付比例也就一到二成，房价下跌50%，大量弃供是可以想象的，2.2万亿新增住房贷款敞口就会很大。”上述股份制行高层表示。

2009年，2.2万亿个人住房贷款竞赛中，原先房贷龙头建行被工行、中行全面超越，而招行、民生均不甘人后。

2009年年报显示，截至2009年末，工行和中行个人住房贷分别新增2768亿和2567亿元，超过建行2493亿的新增量。

一位大行零售部人士介绍说，2009年下半年，建行由于拒绝向房地产中介“返点”，而遭二手房中介全面封杀，因而基本退出了二手房市场，以北京为例，中行2009年以咄咄逼人之势，拿下了北京二手房市场房贷老大的宝座。

建行的相对谨慎，或为其赢得这场地产调控持久战埋下坚实基础。

“由于一定程度预判性，建行的情况很乐观。”据接近建行的人士介绍，早在监管层明确要求之前，该行就已进行过60%房价跌幅下的贷款违约率变化情况。

建行房贷压力测试结果显示，若房价跌幅超63%时，该行违约率会明显攀升，而此前违约率变化不明显。

不过，2009年2万亿增量备受考验，但大型国有银行由于其体量较大，且2009年前的存量贷款占比较高，风险系数要稍低。

上述股份制行人士分析，对于大行来说，房价下跌50%，对2009年前发生的信贷基本影响不大，“经过近三年的还本付息，再加上利率变化所导致的提前还贷，2007-2009年间发生的个人住房贷款实际上风险敞口并不大”。

高位接盘者的“套”

与此同时，一些商业银行大力抢占二手房市场的策略，却暗藏巨大风险。

“风险最不可控的便是二手房市场，”一位股份制银行风险管理部人士分析，“2009年房价上涨潮中，出现了大量假首付、假按揭，甚至房地产中介伙同客户一起造假；若房价下跌50%，这部分违约情况不可估量。”

与大行相比，股份制行的竞争则更为激烈，此前数据显示，招行、民生、浦发、中信几大股份制行，2009年个贷新增量分别达到1380亿、650亿、481亿、406亿。

进入2010年，在房地产调控日趋收紧之时，股份制银行中仍不乏高位接盘者，其中渤海银行就曾因违规发放房贷遭到监管层警告。

最新公布的2010年半年报显示，2010年上半年，中信银行个人住房按揭贷款达1357.54亿元人民币，比上年末增长30.96%；这一增幅超过了同期招商、民生11.40%和6.51%的水准。

不过，已公布中报的各家银行数据显示，个人住房贷款不良水平仍然相当乐观。以中信、招行为例，2010年上半年，中信银行住房按揭贷款不良贷款率0.13%，比上年末下降0.04个百分点；而招行个人住房贷款占整体贷款比重下降的同时，不良贷款余额和不良率均比年初有所下降，不良贷款为3.72亿元，不良率为0.12%。

“对上市银行来说，若房价下跌50%，在目前普遍不到1%不良水平上上升1到2个百分点，影响不小，但与整个资产规模相比，无足轻重。”上述股份制行人士表示。

同时，进入2010年，一些股份制银行亦正试图对房贷比重过高的零售贷款结构做出调整。

以民生银行为例，2010年上半年，该行推出酝酿多时“商贷通”个人经营贷款业务，截至2010年6月30日，该行“商贷通”贷款余额872.68亿元，比年初增加424.59亿元，较年初增长94.76%。

开发贷好于个贷？

按照监管机构房贷压力测试要求，商业银行报送数据除个人住房贷款外，还应包括房地产开发贷款和土地储备贷款。

一位大行风险管理部人士透露，针对房地产开发贷款和2009年遍地开花的土地储备贷款，商业银行被要求预测房价下跌及利率上升情况下，房地产企业还款能力如何，即房价下跌之下，房贷抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。

据上述接近中行的人士介绍，此次中行采用专门信用管理系统做FAIRISSAC，进行压力测试，涉及部门包括“个金”和风险两大部门，其中“个金”部门主要负责个人住房贷款压力测试，而风控部门则负责公司贷款。

据央行公开数据显示，2009年新增房地产贷款2万亿元，抛却1.4万亿的个人住房按揭贷款外，房地产开发贷款增量在6000亿左右；再加上2010年上半年新增的4423亿房地产开发贷款，一年半时间房地产开发贷增量在1万亿左右。

不过，在上述大行风险管理部人士看来，即便房价下跌50%，当以上述1万亿开发贷来说，风险并未如想象中那么大。

“相比个人住房按揭贷款，开发贷在各家银行年报中的比重均有所下降。”上述大行风险管理部人士分析，“近年来多次房地产调控，使得商业银行逐渐改变策略，减少中长期贷款，短期流动资金贷款比重渐增，目前各行开发贷中长期贷款和短期流动资金贷款之比一般是4：6。”

同时，开发贷一般采取的“不断滚存，借新还旧”的还款模式，也使得开发贷风险系数有所下降。

上述接近中行的人士表示，中行压力测试，着重关注着一些小型开发商的资金链情况。“针对2009年拿地、2010年开发的小型地产商发放的贷款，现在处于一个急于回收的过程，如果回收顺利的话，这个问题并不是特别大；如果回收比较慢，观望期比较长的话，确实会有一部分开发贷出现问题。”

不过，这并非全部真相。大量隐于地方融资平台、土地储备等名目下涉及房地产的贷款，无法获得真实的统计数据；而房贷下跌并不能被孤立评估。

一位接近监管层的人士表示，7月底银监会便要求今后持续开展房地产压力测试，关注跌幅大的地区做好跟踪分析，对房地产关联度大的三大行业：钢铁、水泥、建材等做好分析，也要作压力测试。

一份建行风险管理部的研究报告显示，与房地产相关的上下游行业，至少包括建筑业、钢铁业、上游原材料制造、下游原材料制造等10多个行业。而一位银行业分析师指出，若房价下跌50%，被房地产绑架的中国经济走势必然发生逆转或所谓的二次探底，到时候就不是房地产的问题了。