联东抢滩产业新城“蓝海” 领军者产业地产

走在筑波的街头，你会感受到一种别样的清新，看不到多少来往的行人，除了私家车和大巴，路上都是空荡荡的，路边的建筑造型别致新颖，绿化区域就像是电脑程序设计的一般整齐划一。筑波的园区特质使其专业功能性得以凸显，看上去并不像一座传统意义上的城市。在全球化日益深刻的今天，世界各国的经济园区越来越成为经济、金融、地产的聚集区与风向标。

从日本的筑波、新加坡的裕廊、台湾的竹科，再到中国的联东U谷，产业地产作为整合自然资源与社会资源、强调综合经营和集约开发的新兴产业，在各个国家和地区均呈现出良好的发展态势，其在中国巨大的发展空间也宛如一片蓝海，等待着人们去发掘。

国际新城的诞生

筑波市位于茨城县的西南部，人口约21万。作为该县的第二大城市，筑波成立的时间并不长，从1987年诞生至今也才刚刚20年出头。但它在国人中的知名度却要远远高于所在的茨城县。而这，几乎完全要归功于位于筑波的科学园。

从上世纪60年代开始，日本政府开始着手在筑波山下的平野建设一座全新的“研究学园都市”，之后的几十年中，日本近一半的公共研发预算都投向了这片土地，数不胜数的科研机构向这里聚集，筑波成为了推动日本科技进步与经济起飞的孵化器。

“随便扔个小石子，都能砸到博士的脑袋。”筑波市驻东京事务所所长石眆敏之开玩笑道。这座面积仅仅284平方公里的小城，是日本国内研究机构和人才最为密集的地区，曾涌现出4名诺贝尔奖获得者。据石眆敏之介绍，2007年7月时，筑波已有5684名博士，截至今年1月，筑波有约2.1万名研究人员，相当于每10人中就有一名研究人员。

技术发达、资金雄厚、人才密集，是日本高端园区的普遍特点。目前，筑波有31家国家级研究、教育机构，包括宇宙航空研究开发机构筑波宇宙中心、国土地理院、产业技术综合研究所、物质和材料研究机构、防灾科学技术研究所和国立环境研究所等。日本30%的国家级研究机构集中在这里，加上周边的民间研究所，研究机构总数约有300家。

上世纪80年代后，随着城市中心地区设施的完备，民间企业开始大量进驻筑波，建立了工业园区。随着常磐高速公路的开通，以及筑波-东京电车线路和首都地区中央联络高速公路的建设，筑波的交通更为便捷，促进了城市的飞速发展。筑波的成功带动了日本产业园区的大发展，现在全日本已经有近5000个园区。而与我们的开发区大都由政府主导不同，日本产业园区的运作基本交由市场完成，由政府主导的不到50个，而由私人部门运营的园区大都实现了消费型地产与生产型地产的完美结合，既有健康、生态、适宜人居的山清水秀，又有投资、升值、适宜创业的深度开发。

经济园区的典范

在产业链条的带动下，一座国际新城拔地而起。筑波的成功对于产业地产而言无异于是一剂猛药。然而，在全世界范围内进行检索之后，我们发现，筑波式的成功案例并不是特例。

新加坡的国土面积仅有682平方公里，仅是筑波的两倍多，几乎没有自然资源，不仅粮食需要进口，甚至连军民生活用水也需要邻国供给。这一切也决定的新加坡本国的经济发展空间和市场的狭小，然而新加坡的工业园区战略为其经济的迅速发展和资本的积累提供的广阔的空进。在大力发展工业园区的40年之后，新加坡已经成为一个人均国民生产总值2.4万美元、环境优美，基础设施完备的现代化国家。作为吸引外资的基本载体——工业园区的建设，在新加波经济发展中起着非常关键的作用。在新加坡，工业园区的发展是在一个强势政府的领导下，通过制定优惠政策，成立法定机构，招商引资而实现的，其中最著名的当属裕廊工业园区。

“如果依靠住宅地产，新加坡撑不到5年。”对于新加坡的成功，一位业内人士分析说。而对于产业地产和产业园区，中国房地产学会副会长陈国强说：“对于地方政府来说，从土地出让的角度住宅类的地产代表着一次出让的消费性质，对于商业地产和产业地产，我想带有比较明显的生产力，产业地产未来可以代表我们区域产生源源不断的GDP，带来比较充分的可观的就业岗位，给地方政府带来税收，联东U谷运行之后我们看到年产值可能超过100亿，税收10亿以上，可以解决几万人的就业岗位，这个对于我们区域经济发展来说，对于深入城市化来说，意义非常重大。”

若论及成功的产业园区，人们也不会忘记台湾竹科。成立至今20余年的新竹科学工业园区，位于台北市新竹县的东南侧，气候宜人，环境良好。园内共有高科技企业300余家，绝大部分为岛内企业。园区劳动生产率是整个台湾制造业的2.5倍，人均获利能力是整个制造业的3倍以上，已成为世界第3大电脑硬件产地，并跻身于世界著名高技术区行列，有“台湾硅谷”之称。根据竹科管理局统计，目前竹科就业人数达13.7万余人，不仅回到金融海啸发生前水平，甚至创下历史新高纪录。

产业地产的领军者

日本的筑波、新加坡的裕廊、中国台湾的竹科，世界各地成熟的产业园区向世人展示的不仅是资本与科技的高端结合，在其背后呈现出的产业地产运作模式更值得我们关注和思考。对此，中国房地产业协会副主任朱中一提出了自己的见解，“相比之下，产业地产更健康一点，未来十年确实是比较好的机遇期，怎么样抓住这个机遇期对这个行业健康发展有一定的好处，在新的形势下要有新的发展，而且要适应国家的经济转型。”

是的，与宏观经济的深度调整一样，两年以来的中国房地产市场也经历了大起大落的风暴侵袭。展望后危机时代，住宅地产、商业地产的发展面临着较大的制约因素，无论是保民生、还是转变发展方式，都将剑指日益膨胀的楼市。进而，地产企业的焦点逐步转向了产业领域。产业地产的发展既不同于住宅地产的使用价值、又不同于商业地产的投机价值，其更关注的地产资源与非地产资源的合理结合。是高新技术产业的 “接生婆”。正是在这个意义上，中国未来十年被称为产业地产的黄金十年。

事实上，上述的经典园区案例在中国已经有了践行者。据了解，作为中国产业地产龙头老大，联东集团在自己战略图谱上将产业地产定位为高端增长业务。对此，联东集团战略发展部总监梁环宇感慨道：“站在这个黄金十年的门槛上，联东将致力于开辟高端产业地产的这片‘蓝海’，抓住中国经济结构调整，劳动密集型向知识密集型转移，吸引高附加值企业入驻，从而打造自身在产业地产行业的高端形象。”作为中国产业地产专业运营商，联东先后在北京、沈阳、无锡投资开发4个产业园区，规划建筑面积达400多万平米，已经成为国内开发规模最大、产品系列最全、入驻企业最多的产业园区之一，奠定了同行业的绝对领先水平。

在目标定位清晰的基础上，联东集团又开创了产业地产的聚合U模式，构建产业价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，实现业态、功能和资源的聚合。由此，联动U谷的品牌思路就不再局限于一般意义上的开发园区，而将触角逐步延伸至更高意义上的、更为全面的资源综合开发与利用，未来联东U谷将更多的专注于郊区总部办公园区和城市中心总部经济综合体的开发。而这对于现今的中国产业地产而言，联东所触及的领域则是一片真正意义上的蓝海。

工业和信息部规划司副司长顾强说：“我们看到这样的趋势，从产业布局的趋势来看，看到这样大量产业集群的存在，成为一个产业空间分布的主要的形式，世界上很多的产业不光是制造业还是服务业都集中在这些区域内，无论是发达国家还是发展中国家，产业区已成为区域经济发展最重要的增长极。”正在人们还在踟蹰观望之时，联东集团已悄无声息的完成了抢滩登陆。人们有理由期待，中国“筑波”、中国“裕廊”在不久之后横空出世。

（章明/文）