房地产成三线城市招商座上宾 重视复合开发

房地产开发似乎正在成为三线城市招商发展经济的“最后落点”。

8月11日，国家统计局对外公布7月份70个大中城市房价涨幅为10.3%，连续三个月呈现环比回落状态。然而，在70城市房价统计之外的诸多三线城市行政首长的规划蓝图中，房地产开发正在逐渐成为经济发展、产业升级之后的首要“套现渠道”。

地产商正在成为政府招商过程中的“座上宾”。

招商座上宾

三年50亿元，这样的投资规模，在辽宁营口已经算得上招商的“好成绩”了，更何况这仅仅是一个房地产项目。所以，当营口市副市长高作平与这50亿元的投资商——辽宁金泰董事长赵方程见面时，相谈甚欢。

辽宁金泰的母公司实际上是总部位于北京的金泰地产，这家拥有京煤集团国企背景的开发企业，已经将业务重点逐渐转向海南三亚、辽宁营口这样的沿海三线城市，这一次在营口投资50亿元的房地产项目，便是包含度假酒店和住宅的综合项目。

金泰地产并非是唯一一家被引入的房地产开发企业。包括恒大地产在内的多家全国性房地产开发企业，都已从2009年开始陆续进驻。2010年，恒大地产在营口市相继通过公开市场取得三块土地，其项目总投资额也已经达到50亿元量级。

作为全国经济百强县的山东文登，同样沿海，也一样把房地产开发企业的引入当做十分重要的一项工作。此前，在接受记者采访时，文登市副市长谭远国就曾表示，文登的楼面地价大约是在五千到一万元，房价是在四千块钱，给未来提供了很大的空间。

“目前在一、二线城市的发展，房地产商需求的资金应该是压力较大，但回报较高。而文登的后发优势，实际上决定了不管是大型的还是小型的开发商都可以取得优厚的利益。”谭远国说。

根据中国房地产指数研究院的统计数据，从总销售额占比来看，二三线城市由2004年的31.5%小幅上升至2009年的32.3%。从商品房销售额占比来看，一线城市由2004年的37.0%下降至2009年的22.7%，二三线城市则由2004年的31.1%上升至2009年的35%，而2010年的数据，尚在统计之中。

复合新图谋

“现在的地方政府是有‘进步’的，从招商房地产开发企业的要求来看，他们现在更希望开发商能提供复合业态的开发，比如住宅配上酒店以及高尔夫球场等等。”金泰地产一位内部人士向记者透露。

中国城市经济研究会秘书长刘维新告诉记者，现在采用类似策略的三线城市的地方政府不在少数，而个中主要原因，实际上是这样的复合开发形态，一方面可以增加企业后期住宅产品的附加价值，企业乐于如此操作；而更重要的则是，这些是可以改善地方基础设施、提高投资环境的“硬件投入”。

“开发商以复合业态的方式开发，实际上是代替地方政府完成了这部分的‘投资’，这些对日后的招商工作，将有很大的推进和促动作用。”刘维新说。

三线城市之所以如此“善待”地产商，与房地产行业特殊的运营模式能够使地方政府完成“套现”并增加财政收入直接相关。

“市里面给我们下达的招商任务指标当中，房地产开发企业是单列一项的，并且有专门的比例指标。”山东省某沿海地区地级市一位不愿具名的商务局副局长告诉记者。她解释说，这样比例要求的是，相比于其他制造业、生产型企业的招商，房地产开发商可以给财政带来最直接、最快的回报。

“从投资回报周期来看，招商生产型的企业，通常要给予各种税收优惠政策，土地政策还要有所倾斜，而短期内的直接回报主要是就业岗位问题。但是，如果是房地产开发企业，在解决一部分就业问题的同时，土地出让是要交钱的，不管最后返还不返还，在一定时间内还是要交入财政的，另外，房地产的销售也可以产生相应的税收，同时开发企业的开发行为，通常还会稍带解决一部分的基础设施以及配套建设，对于政府的收益而言，显然是更划算的。”前述商务局副局长说。

她认为，更重要的套现渠道在于，房地产的土地价值直接和环境相关，也就是说，政府此前对基础设施和环境的投入，会从土地出让价款中得到现实的体现与回报，而如果是生产型的制造业，这些回报就要周期更长，而且更为“隐性”。