中报显示房企很差钱 存货猛增现金流紧绷

　　全景网8月9日讯 周一晚间，万科、保利地产和金地集团分别披露了2010年中期报告，至此A股一线房企中报已全部出炉。虽然上半年三家房企都实现了收入和利润的快速增长，但中报中房企高管对于未来展望均显得有些底气不足。在其背后，是猛烈调控之下房企“很差钱”的实质。

　　虽然上半年遭遇了史上最严厉的房地产调控，各大房企依然取得了不俗的业绩。中报显示，上半年金地集团实现净利润12.28亿，同比大增327%，表现最为抢眼，而万科和保利也分别实现净利润28.12亿和16.27亿，同比增长11.41%，16.56%。

　　尽管金地集团盈利增长最快，但其利润的可持续性却让人担忧。因其上半年仅实现销售金额53.76亿元，同比下降37%，净利润的快速增长主要来自过往项目的结转收入，而万科和保利虽然利润增速较平稳，但分别实现销售金额367.7亿和217.55亿，同比增长19.5%和3%，与业绩增长同步。特别是万科还有530万平方米已销售资源未参与本期结算，合同金额合计约573亿元，为其未来业绩增长奠定了稳固的基础。

　　数据显示，5、6月份在14个主要城市房地产成交面积和金额同比大幅下降62.4%和59.8%。成交量的大幅萎缩导致了各房企存货迅速增长。其中保利地产存货增长最猛，6月底公司存货为937.88亿元，较年初大增56%，万科和金地分别也达到1115.31亿和453.63亿，环比增加23.81%，11.89%。这其中固然有储备房源等待下半年旺季推盘的原因，但也很难掩盖上半年销售疲弱的事实。

　　展望下半年，万科预计市场的新增供应相比上半年将有较大提升，招商地产总经理林少斌也表示，下半年计划在全国销售23个项目，约占全年供应量的60%。金地集团认为一方面供应的增多会加大市场竞争，从而使买方拥有更多的博弈空间，另一方面新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略。因此下半年房价的进一步下滑可能是顺理成章。

　　根据银河证券的估算，在正常条件下，2010年全国商品住宅交易金额同比下降14.5%，平均成交价同比下降5.1%。而在存货高企的情况下，一旦房价有所调整，开发商就可能因此承受跌价风险。回顾过去，在08年房市的调整行情中，万科就曾因存货跌价损失近13亿元。

　　资金面方面，三大房企上半年经营现金流均为负数。其中保利地产经营现金流为-233.5亿元，万科和金地分别达到-95亿和-20亿元。现金流弱化使公司的借款筹资大增。以金地集团为例，公司6月底账面现金为94亿元，而同期流动负债达到246亿元，即使扣除无需偿还的预收账款105亿后，流动负债依然达到141亿元，资金缺口为47亿元。

　　可能是受到09年楼市迅速回暖而土地储备不足的困扰，上半年的弱市之下，各房企拿地力度也丝毫不减。其中万科和保利分别拿下893万平米和506万平米的土地。在政府加大清理囤地力度背景下，大量项目开发所需的营运资金或将进一步加大房企的压力。

　　与此同时，房企股权融资的大门却依然紧闭。据统计，去年至今有逾40家上市房企公布了增发预案，但到目前还没有一家上市房企成功从资本市场获得融资。随着市场的调整，许多企业股价已经跌破增发价，于是部分房企只能取消定向增发的念头，转向信托融资。

　　财汇资讯统计数据显示，7月份发行的110只信托产品中，房地产产品累计40个,发行规模44.95亿元，占当月发行总规模的64%。而目前房地产信托融资的平均利率超过10%，随着银行信贷的收紧和银信合作的停止，房企融资成本或将进一步走高。

　　因此瑞银证券认为，那些储备土地过猛而忽视自身财务状况，需支付大笔土地成本费用却没有在资本市场积极融资的开发商将面临较大压力，房价有进一步下调的空间。（全景网/成亮）