中国地产开发商现状：继续开工 扩张土地储备

中国的房地产市场现状究竟如何？房价是否正在下滑——如果没有，何时将开始下滑？面对严厉调控措施，开发商是否推迟项目开工或停工？这些问题很难从官方数据中找到答案。因此，我们试图找到那些能给出答案的人们：房地产开发商。

7月份，我们对6个二、三线城市的30家房地产开发商进行调研，涉及建设和销售计划，土地和房屋价格，买方市场情况以及与地方政府和银行的关系。

开工面积仍在增加

受访开发商中，目前在建工程规模普遍在2-5期（开发商通常将一个大型房地产开发项目分为几期，每期建设1-2个街区后出售——这样，一块较大的规划用地通常需要十年或更长时间才被完全开发）。总的来说，这些开发商目前的在建住宅项目面积约2400万平米，相当于240000套100平米的住房。

我们向开发商询问了其新项目建设计划以及是否推迟了原计划开发项目。30家开发商中的12家不打算在未来3个月内新增开发项目。不过，那些准备上马新项目的开发商计划新增土地开发面积可观，约相当于其在建项目面积的60%。这对房地产开发活动的前景是一个积极信号。

在这30家开发商中，几乎没有一家推迟任何一期在建项目或开盘计划。这对近期的项目建设和材料需求来说也是一个好消息。我们还了解到，自4月份以来开发商有没有推迟任何销售计划，得到的答案依然是否定的（30家开发商中，28家表示否定）。因此，尽管成交量有所下滑，开发商仍认为推出新项目是有利可图的。

这就带来一个重要的数据分析问题：如何最准确追踪中国的住宅建设情况？官方公布的“住宅施工面积”数据包括已完工的建设项目，并不准确。因此，我们认为最好的方法是从“住宅施工面积”数据中减去已完工面积，再进行季节调整（我们认为同比数据波动性稍大，趋势不够清晰）。我们的数据处理结果显示，项目建设规模仍处于高位。

不断扩张的土地储备

有人认为，4月份国务院推出的大力调控政策会导致中国土地市场崩溃,但现实并非如此。尽管土地销售量已从峰值开始回落，但开发商仍在增加自己的土地储备。今年二季度，月平均土地出售面积达3800平米，仍高于2008年的水平。

地价下跌主要集中在一线城市。今年年初以来上海、北京和杭州等地的地价大幅下跌。但在其他大多数城市，价格并没有出现大幅波动。我们希望二、三线城市的地价可以维持当前的低位窄幅波动，这将是一个利好因素。

在此背景下，我们向开发商们询问了下半年新增土地供给的情况，以及开发商对未来土地价格走势的预期。

19位称，地价并没有自4月份开始下跌。5位受访者称地价下跌5%-10%，4位表示跌幅达到11%-20%。简言之，这说明大部分二、三线城市的土地市场并没有受到4月楼市新政的影响。24位表示，他们不认为地价将继续下跌。这也是一个积极的信号。

尽管土地价格和销售量均有所下滑，但并未出现溃降。因此，在这种情况下地方政府的土地出让收入仍保持较高水平。这再次显示出开发商仍对市场前景看好，并在需求持续强劲的预期下不断增加其土地储备。

购地与囤地

开发商在土地拍卖时似乎的确遇到一些支付问题。只有9家受访开发商表示没有听说此类问题。6家开发商称他们见到3家以上本地开发商面临支付困难。我们怀疑，其中多数开发商的支付问题主要来自于外部融资成本的提高，而非内部资金链断裂。理论上，开发商不得从银行贷款用于购买土地，但我们听说实际中并非如此，因此提出了以下问题。

30家受访开发商中有24家称本地开发商有这种行为。不过，这种方式已变得越来越困难，对固定资本和流动资本贷款的新规定使用于非法目的的资金转移变得更加困难。因此，由于地方政府面临开发商支付压力（按照国土资源部的计划），我们预计小型开发商将把更多地块退还当地政府，而大中型开发商仍将保有其购入的土地。

不过，我们对地方政府是否愿意执行这项规定表示怀疑。事实也证明，在我们调查的30家开发商中，只有5家对此表示“有很大压力”，15家称“有一定压力”，而三分之一的受访开发商表示“几乎没有压力”。因此，在实际操作层面上，中央政府仍需找到一个更好的办法防止开发商囤地。

9-10月开始新一轮供给

调查数据显示，2009年15%的商品房购买者全额付款，没有申请房贷。60%的购买者为本地居民。68%为自住购买，其余为投资性购买。

我们向开发商询问了其销售计划的开展时间。最大的一批新建商品房似乎将在今年9-10月份推向市场，也有相当一部分受访开发商计划在2011年11-12月和2011年一季度开始出售大部分商品房。

对于开发商对成交量何时回升的判断，回答出现很大差异——这个问题旨在了解开发商对市场供需双方的预期。三分之一的受访开发商认为随着供给增加，成交量将从9月份开始回升，而其余大多数人则认为市场要到明年年初才会恢复。

对今年房屋销售面积的预期范围较大。大多数受访开发商认为今年的销售面积将较去年降低21%-30%。

房价仍未见底

我们的数据显示，一线城市的新房价格下降，但二、三线城市未受影响。而开发商们称，他们所在城市的新房价格实际上有所下滑，预计下半年还将继续走低。

大多数受访者表示，其所在的二、三线城市二手房价格仅上涨了10%-20%。这一点很重要，虽然部分一线城市的二手房价格在此期间出现惊人涨幅，但并不是全国性现象，反驳了全国出现房地产泡沫的观点。在我们看来，10%-20%的涨幅相对于增长速度相似的城镇收入水平来说是完全合理的。

从目前来看，市场价格对4月份房地产调控措施的反应较温和。17位受访者称，中档住宅价格下降了10%或20%，而13家开发商称价格没有变动，只有少数地区价格降幅超过20%。

我们想通过这个问题了解7月份的价格走势。大多数受访开发商称，所在城市一手市场住宅交易价格维持平稳。不过，不足三分之一的开发商称价格有所下跌。

我们还询问参与调查开发商，他们是否听说本地有其他开发商计划在今年下半年降价。三分之一的回答是否定的，18人称 “有一小部分”，仅有2人选择了“很多”。当被问及是否认为住宅价格目前已“见底”时，25家开发商都表示否定。

房地产信贷收紧

我们认为自2009年底，监管者已开始限制银行对房地产开发企业的信贷发放。不过，与2008年不同，信贷仍在源源不断地流出。2010年上半年，银行向房地产开放商新增融资规模4350亿元，完全不同于2008年政府制造的信贷荒，一位从事私募的朋友认为这是政府吸取了教训。而这次，政府似乎旨在为建设项目提供充足的信贷支持，同时打击土地投机交易，压低土地价格并限制开发商囤地。

我们听说，中小型开发商遇到贷款难问题。因此，他们转向信托公司融资渠道。不过，这项业务已于7月底被叫停，信托公司现在不得不重新依赖以老客户群为主的集合信托产品，发放产品规模也仅有2亿-3亿元,更多的中型开发商将很难从外部融资。信托贷款利率已升至对中型开发商15%-20%，对大型开发商10%-15%。

我们调研的开发商们似乎都拥有十分充裕的资金。当被问到是否需要提前销售期房来为在建项目融资时，只有8家开发商表示采取了这种方式。另外，超过一半的受访开发商表示他们仍有信贷余额，这也支持了开发商资金充裕的观点。我们还问到，申请银行信贷的难度是否从4月调控措施出台后有所增加，17人表示肯定，但也有5人称没有增加。

12家开发商称这种做法“非常普遍”，8家称“比较普遍”。这主要是因为银行需要看到开发商的现金流情况，因此要求开发商出售住宅，而不再捂盘。如果开发商需要出售库存已获得银行贷款，可能将导致下半年开发商降价。不过，鉴于我们采访的开发商中有一半称仍有贷款余额，信贷压力可能不会影响到大多数开发商。

（作者为渣打银行大中华区研究主管，申岚译。本文为《渣打银行房地产调研报告》之一，查看报告全文登陆经济观察网）