房屋空置税能否治好“房屋空置病”？

随着“全国6000万套空置房”的数据被媒体披露，中国究竟有多少套空置住房的问题再次引起了人们的强烈关注。虽然目前没有任何权威部门和研究机构能够准确统计出空置住房的数量，但作为房地产投资、投机的副产品，空置房的大量存在已经是不争的事实。

7月底，海南传出了正在研究征收住宅“空置费”的消息。力促空置住房进入市场，增加住房供应，遏制房地产投机，对空置房征收惩罚性的“房屋空置税”成为政策预期的新焦点。在空置房数量尚未廓清的情况下，“房屋空置税”的提出究竟是开拓了一条调控的新路，还是一个只能在理论上存在的政策乌托邦？

空置税：让商品房回归居住属性

“商品房长期闲置，是对社会资源的巨大浪费，并使不可再生的国有土地资源被少部分人滥用于牟取暴利，使地产成为少数人向一般社会公众赚取超额利润的手段。”山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海表示。

针对房屋空置问题，早在今年3月全国两会期间就有代表和委员提出了开征房屋闲置税的建议。作为全国政协委员的郭松海当时在提交的一份大会发言中就建议将房屋闲置税置于物业税开征前，作为物业税“实转”试点。因为与物业税相比，房屋闲置税的涉及面小，关系简单，较易操作。

7月，随着北京联合大学一份有关房屋空置情况的调查报告出炉，一些地方的人大代表和政协委员再次提出，政府应尽快联络税务、土地、房管、水、电等部门，研究制定征收房屋闲置税的规则、标准、征税范围、程序、步骤、内容及征税的税基、税率等，制定相关配套政策，如确定房屋控制的年用电量、用水量衡量标准等；并组织协调区县政府、街道办事处、居委会、业主委员会及物业公司等各部门携手合作，付诸实施。

与物业税相比，房屋空置税更具有“惩罚性”，因此对于囤房、炒房者的针对性也就更强。不少专家和学者认为，在房地产投资、投机之风盛行的情况下，开征房屋空置税有利于推动空置房进入市场，抑制投资、投机，根本目的是为了让商品房回归其居住消费的属性。

是“调控利器”还是“政策乌托邦”？

从理论上讲，房屋空置税似乎是治疗“房屋空置病”的一道良药，但从实际操作层面看，这个崭新的概念面临着诸多难以逾越的现实困难。

“空置税的想法很好，但操作起来比较麻烦。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，摆在房屋空置税面前的一个首要问题就是“空置房”如何认定的问题。

虽然不少专家曾建议根据用电、用水和用气量作为房屋是否空置的认定标准，但根据目前我国的电网及其他公共服务体系的建设水平，根本无法提供准确的统计数据。即便公共服务联网体系建立得已经十分完善，仅凭用电、用水来判定是否空置也不一定科学。

“有些房源的情况十分特殊，比如房主长期出差或是驻外；比如季节性的休闲度假房产。这些房源能否简单地认定为空置？”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，房屋空置税不仅存在技术上的困难，而且一旦物业税开征、房产税调整，房屋空置税的出现是否会引发重复征税的问题，这些都需要纳入考虑的范畴。

4日，国家统计局在其公布的《2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况》中解释，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。而“准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查”。

由此可见，对于房屋空置税，甚至对于所有房屋保有环节进行征税，一个首要的前提是要对房屋的基本情况进行一次全面的调查，这项普查应该是建立在与居民家庭信息匹配的基础上。除此之外，征税的实现还需要做大量具体细致的工作。如果要征收房屋空置税，如何判定是空置，判定是空置之后如何征收，是一户一户上门征收，还是以上缴的形式征收，如此等等，这其中有些问题可能容易解决，有些问题解决起来则需要一定的时间，甚至需要花费高昂的成本。

杨红旭认为，在这些现实问题面前，房屋空置税目前还只可能停留在概念阶段，在执行层面的难度极大，即便硬着头皮上马也不一定能发挥很好的效果。

解决房屋空置不能“一税了之”

其实在商品房市场出现一定数量的空置住房不仅无法避免，而且有其存在的合理性。一定数量的空置房为人口的流动提供了必要的房源保障，问题的关键是如何将空置房的数量控制在合理的范围内。在这方面世界许多国家都有比较成熟的经验和做法。

据杨红旭介绍，在美国等西方国家，对空置房的调控是建立在物业税、房地产税等保有环节税收比较完善的基础上。只要业主能够出示房屋的自住证明或是多套房屋的租赁合同，就能相应减免物业税、房地产税，这种通盘考虑作“减法”的调控政策，比起直奔主题的“房屋空置税”显然具有更强的操作性与合理性。

中国社会科学院价格与税收研究室副主任张斌说，对于房地产调控来讲，与其将关注的目光集中在如何出台新税种上，不如探讨一下如何在先行税制下通过严格征管来实现房地产调控，例如我国的税制中对于出租性住房是要征税的，但在现实的执行中却差强人意，例如对我国个人出售非自住性住房要征个人所得税，但在具体的征管中也有待更加严格。

毕竟，税收是件非常严肃的事情，要充分考虑到可操作性和公平性，从税制设计上来讲，在我国目前市场上的交易主体和房产属性千差万别的情况下，如果稍有考虑不周，不仅不能起到相应的政策作用，反而会引起社会上经济利益的纠葛。

陈国强表示，对房地产税制改革而言，必须将其放在中国现行税制乃至现行经济体制的大背景下来讨论。大量空置房的存在有着复杂的社会背景和经济背景，这其中既有民间投资渠道相对狭小的问题，也有社会保障体系不健全等各方面的问题。将空置房推向市场，抑制投资和投机需要多管齐下，而不仅是寄希望于出台一个新的税种。(记者罗宇凡、何雨欣）