张上：股价与楼价背驰 低吸内房股时机

今年四月以来，政府实行了一系列政策以冷却过热的楼市，从数据来看，这些措施确实正在发挥作用。5月，中国地产成交量自2008年12月以来首次下跌，楼价也于6月份实现18个月以来的首次环比下降。如今量跌很快拖累了价格的下跌，中国国家统计局统计数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，为16个月以来首次现负增长。这一数据很有可能是房价短期走势的拐点，70大中城市房价也有很大机会从此刻开始其调整步伐，并在1年内实现市场普遍预期的10%至20%跌幅。

通常港股地产板块股价走势相对于楼价大致领先8至12个月，本次也不例外。今年4月初的房地产调控政策出台，乃地产板块加速下跌的导火索，但实际内房股早在去年10月已展开缓慢调整的步伐。如下图所示，拿出3只港股地产行业龙头股，包括中国海外(688.HK)、富力地产(2777.HK)、华润置地(1109.HK)，可见3只龙头股股价于09年10月底率先见顶，相对于房价见顶领先8个月；而股价见底时间位于今年5月中，由此推算大中城市地产价格或可于明年年初或年中重拾升势。

拿3只香港市场内房龙头股与恒生指数相比，可见地产股不仅于过去1年里领先于恒生指数见顶与见底时间点1至3周时间，且对恒指仍有10%以上的相对跌幅。随着如今地产股的超跌反弹逐渐摆脱颓势，相信这一差距将逐渐收窄甚至反转。另一方面，地产价格下跌的实现对地产股并非利淡，市场正等着房价下跌状况的实现，这种状态将推动地产股的股价在房价下跌时造好，正所谓“利空出尽”。估计今年年底或明年年初，在地产价格跌幅或接近国家心理预期底线，届时调控政策将有所放宽，此种情况很大机会加速地产股股价的上升。

因此，预计内房股股价与地产价格在未来三个月内将持续6月以来背驰的走势，而如今正是逢低吸纳内房股的大好时机。