楼市调控显威 部分开发商资金链趋紧

降价促销将成回笼资金主要手段

今年的房地产调控政策实施至今，已有房地产开发商开始出现资金趋紧迹象，而且也已出现降价促销回笼资金的趋势。

“就我所知，目前已有4~5家房地产开发企业出现了资金链紧张的迹象。实际情况也许会比我知道的更多。”易居中国一位分析师昨日向《第一财经日报》透露。

中国银监会近日召开第三次经济金融形势通报会议，房地产贷款风险成为关注的重点之一。事实上，近期监管层已对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告。上述分析师指出，目前不少开发商已就资金链问题启动预警机制，除了求助代价高昂的信托融资渠道和出售部分股权外，还有不少手中有“货”的开发商选择了降价促销。

部分房企资金链问题初现苗头

新国十条发布后一个半月，中国房地产测评中心曾在其发布的《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》中指出，在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高等因素影响下，上市房企将在今年年底面临巨大的资金压力。

据统计，有14家房企在年初就定下全年的销售目标，但只有SOHO中国、恒大、合景泰富等4家企业上半年销售额超过全年的50%，其余房企完成了全年销售目标的四成左右。

保利地产营销总监及发言人胡在新近期向媒体透露，保利地产（600048.SH）去年的销售额为430亿元，今年预定的目标是同比增长20%~30%，也就是500亿元左右。而2010年1~6月，该公司实现签约金额217.55亿元，完成全年目标的约四成。绿城中国和恒盛地产更是只完成了年销售目标的32.69%和27.79%。

与此同时，随着楼市调控的推进，上市房企在银行贷款、资本市场融资等渠道也陆续受阻。中国房地产测评中心主任龙胜平博士指出，恒大、雅居乐、金地、龙湖等大型上市房企，开始通过多种途径进行融资，包括拓展优先票据、基金募集、境外融资等，绿城中国、中华企业、新城地产等也纷纷通过信托实现融资。“还有一些企业甚至不惜频繁发放高息债融资。”

“如果目前的调控政策有效地执行下去，相信用不了太长时间就会对房地产开发企业的融资环境产生影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。”龙胜平说。

启动预警机制降价促销

2010年过半，融资渠道受阻，销售业绩也不太漂亮，绿城、恒盛、龙湖等房企纷纷表示，将在下半年加大推盘力度。如龙湖地产透露，旗下大约六成以上的新房源将在下半年推出。胡在新也表示：“我们做了计算，下半年保利地产的供货量会有所增加，完成年度任务没有问题。我们计划在9月~10月集中推盘。”

上述分析人士表示：“新政效果刚开始显现，在资金压力下，各大房企的资金问题将不仅仅出现在融资渠道上，还将体现在产品出货速度上。一些认为年底可能面临资金链问题的房企已在近期启动了预警机制，降价揽客就是其中一种手段。”

以上海为例，6月初，上海房地产龙头企业绿地集团在上海各个楼盘的优惠活动已全面铺开。其中，位于上海宝山顾村的绿地公园壹品公寓房降价幅度相当大，从5月份的16000元/平方米直降到14000元/平方米，个别低楼层房源价格甚至可低到13000余元/平方米，优惠幅度近8.5折。以“90墅”产品名噪一时的上海松江大学城绿地蔷薇九里，其公寓房也给出了约8.5折的优惠。与此同时，保利地产位于上海宝山区顾村的“保利叶上海”项目，在宏观调控政策出台后开盘价为15500~17000元/平方米，而在今年3、4月份，项目内成交新房价格曾高达18000~19000元/平方米。

另一个不容忽视的信息是，虽然7月上海楼市中不乏个别初尝降价“热销”甜头的开发商开始提价，然而提价后的销售业绩，却大不如前。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，从7月新增供应最大的10个项目来看，仅有中信泰富又一城当月成交量突破其预售总面积的50%，其他楼盘成交普遍较低。一半楼盘成交率不足10%，其中还有两个项目显示当月拿到预售证却无成交记录，而九龙仓玺园上月开盘后也仅有7.75%的销售率。“购房者对未来房价预期也没有出现明显的调整，因此如果政策相对严厉，开发商不愿降价的话，未来成交量出现大幅放量的可能性不大。”陆骑麟表示。

佑威及楼市专评网昨日联合提供的数据，2010年7月，上海全市商品住宅成交面积为43万平方米，环比6月略增2.38%，但与2009年7月相比，仅为其整月的23%，成交量依旧处于低位。

如果降价促销，新的问题又将浮出水面——去年高价拿地的开发商将不得不面临“面粉”贵过“面包”的局面。而上海联合产权交易所最近挂牌信息中，也不乏欲以股权转让形式出售的低价二手宅地。

据上海联合产权交易所提供的最新市场分析，在最近的一周内，房地产业在上海产权市场居于成交的首位，新推挂牌项目的金额也是最多的。据介绍，上海产权市场一周新推挂牌项目3宗，成交金额10.43亿元。

中国房地产测评中心预计，国内整个房地产市场可能出现一个两到三年的震荡期。震荡期中，部分2009年激进拿地的开发企业将面临销售不畅、资金链紧张、融资困难等窘境；2009年适度拿地、现金充裕、维持较为稳健经营的房地产开发公司则将面临新的发展机遇。最终，调控可能在优势企业吞并资金链紧张的项目和企业中终结。