世茂集团董事局副主席许世坛：房价不会大跌

编者按：2009年岁末至今，房地产政策与市场发生一系列变化。作为房地产企业家系列报道第二期的采访嘉宾，世茂集团董事局副主席兼常务副总裁许世坛向本报记者阐述了其对政策走势的看法。许对宏观形势的把握见解独到，他表示，本轮调控当属必然，而宏观调控不会轻易结束。与此同时，他还表示房企应顺应市场而非与政策博弈。世茂房地产也会结合市场情况控制开工量及销售节奏，以及保持稳定现金流。

在位于上海浦东新区的世茂集团总部，世茂集团董事局副主席兼常务副总裁许世坛微笑着与记者握手。如同其父——世茂集团董事局主席许荣茂一样，“儒雅”是许世坛给人的第一印象。

在这间偌大的办公室的窗外，黄浦江与大上海构成了一幅远东经济中心的未来图景，而许世坛也在世茂集团的这艘大船上，与父亲携手掌舵。许世坛虽为人低调，但从他的言谈话语中仍能读出对宏观大势的敏锐把握和对企业方向的运筹帷幄。

“在市场最好的时候不要看得太好，但最差的时候也不要看得太悲观。”许世坛借用李嘉诚的名言说。

房价不会出现大跌

“很多人都拥有自己的房子，如果房子贬值的话，他们会被动地减少消费。所以从拉动内需的大前提来看，整体房价不会出现大幅度的下跌。”

中国房地产报：本轮调控政策被称为“史上最严厉政策”，你怎样看待这一政策？

许世坛：这次的调控是必然。2009年，中央的政策主要是拉动消费和投资，确实给房地产带来了一轮凶猛的行情，资金流入房地产比较多，并且门槛不高，很多民企和国企都来做房地产，因此出现了对于土地和楼价的抢高。

房地产依然是国家的支柱产业，本轮政策并不是要打压房地产，而是为了让其更健康发展。从长远来说，对行业发展是好事。

因此，本轮调控并不可怕，而且出台时间比较好。今年“两会”以后，楼市成交价和成交量上涨很多，在房地产进一步过热之前，提早对市场进行调整，我觉得是很有必要的。

作为开发商，其实我们也不希望房价过快上涨，在政策出台之前，我们并不踏实，现在政策出台了，反而踏实了。

中国房地产报：目前，部分一二线城市已推出调控细则，对更多城市是否会产生示范作用？

许世坛：我想各地不会因为部分城市的细则出台而产生压力或者跟风，政策也不应有攀比性。

各地细则的出台，还要看当地市场的具体状况，最主要是看当地楼市的供需状况。各地之所以出台细则，正是因为每个城市的泡沫程度与供需问题都不一样，与“一刀切”的宏观政策相比，各地楼市细则更加灵活，更加切合实际。

中国房地产报：近期的一些政策信号引发了业界关于相关调控略微放松的猜测，你预测当前的房地产调控政策会持续多久？

许世坛：不能从表象上来简单判断政策是松了还是紧了。从时间上来说，这一次调控持续的时间应该会更长一些，相信也不会因为欧洲的债务问题而放松。我觉得调控是不会结束的。

房地产业是新兴行业，很多制度还有待完善。这种完善在这次对刚性需求和投资性需求的差异化政策中已经体现。但未来如政府真想控制住房价，还需要更多的举措。

中国房地产报：更核心的举措是什么？

许世坛：更重要的是房价的成本组成部分，比如土地是不是拍得越高就能拿到地？土地制度会不会有所改变？地方和中央的土地收入分成会不会变化？开发环节的各种税费会不会降低？

我觉得这些才是更长远的政策方向，不能指望收个税房价就掉下来了，这样可能过一段时间房价还会有报复性的上涨。房地产调控，重要的还是需要从根源上解决问题。

中国房地产报：本轮调控因房价高企而起，而调控最终会对房价产生怎样的影响？

许世坛：我的观点是，之前涨得比较多的城市，这次调整的幅度就会大一点。之前没怎么涨的、供需比较稳定的城市，调整的幅度会比较小。

绝大多数三四线城市的供需比较正常，土地价格也没有那么高，我看不出它们之前有明显的大涨迹象。既然如此，房价也不会回调很多，有些城市可能还会上涨。因为有涨有跌，所以市场总体来说会比较均衡。

如果房价跌幅过大，首先可能会对金融安全造成影响，此外是对内需的消极影响。因为很多人都拥有自己的房子，如果房子贬值的话，他们会被动地减少消费，这两者之间有一定的关系。所以从拉动内需的大前提来看，整体房价不会出现大幅度的下跌。

中国房地产报：能不能简单地说房价降下来了，就代表这个市场健康了？

许世坛：之前不合理的非理性上涨应该回调，但不代表房价降下来，市场就健康了。

首先，根据对宏观形势的判断，如果整体经济和国民收入是往上走的，房价整体下降就是不正常的。再有，房价还与需求相关，刚性需求多而供应不足，房价自然会往上走，此时，会有更多企业参与房地产开发，供应上来了，价格自然平衡。这是一个健康市场的特征。

现在的问题是，在市场机制不太成熟的时候，需要政府来干预。如果仅仅通过市场来调整，效果不会立竿见影。再加上房地产涉及民生问题，所以政府急需立竿见影的效果。

房企应顺势而为

“对于大开发商，从长远来说还是要符合市场需求。市场能接受什么价格，你就卖什么价格，没有必要和市场博弈。”

中国房地产报：除房价外，本轮调控对房地产企业会产生怎样的影响？

许世坛：我觉得不会像2008年那样严重。2008年房价跌得很厉害，而2007年开发商的合同销售额其实并不多。但2009年。楼市销售状况很好，消化了很多存量，所以开发商资金状况应该比上一次好得多。

再从贷款环境来看，借贷环境相比2008年要好。今年预计货币投放量为7.5万亿元。

现金流方面，如果是高负债房企，会存在一定的高风险。但我不认为会有大量房企会死掉。不过，开发商之间的合作会多起来，因为在地价高企的情况下，如果只有一家去拿，风险会比较高。

中国房地产报：政策出台后，包括开发商在内，多数业内人士表示无法判断未来走势，房企如何在形势不明状态下保持市场策略正确？

许世坛：二季度开始，已经看到房价陆续地松动，但交易量并没有起色，因为房价下降幅度很小。总体来说，我认为可能在三季度，市场走势会逐渐清晰。

一方面，三季度应是多数开发商推盘量最多的时候。国内的大型开发商多是上市公司，如果不想把业绩做得太差，可能三季度都要加大推盘力度。另一方面，经过这两三个月对于市场的观望和理解，消费者也会更加理性冷静，对于市场有了自己的判断。届时的成交量和成交价格应该可以反映出比较真实的市场状况。

对于大开发商，从长远来说还是要符合市场需求。市场能接受什么价格，你就卖什么价格，没有必要和市场博弈。

把控销售节奏

“如果市场状况很差，我们可以先不盖那么多，只推出一部分。但如果市场对我们的预期价格可以接受，我们也可以增加推盘量。”

中国房地产报：世茂房地产上半年合约销售额和合约销售面积分别同比下降13.9%和30.8%，公司对此的解释是适应调控情势，适当放缓了销售节奏。为什么？

许世坛：4月上旬我们销售还不错，但进入5月份，政策出台后对购房者心理影响很大，所以在当月我们的销售量跌得比较多。

我们在5月份放缓销售节奏，一方面是因为没有必要这么快推盘，因为消费者“买涨不买跌”；另一方面，很多新楼盘还没有做好预售的准备。

中国房地产报：这种节奏放缓是否会持续？推出新盘的价格是否会调整？

许世坛：你可以看到，我们在6月份推出了两个新盘，合同销售额环比上升了20%。在7月份，我们打算在客户有了一定的心理调整、开发商的定价比较合理的时候，适当推出一些新盘。

至于价格，我们在30个城市有项目，其中有很多刚性需求的城市，所以主要还是顺应市场规律。有一些可能是需要调整价格的，而有一些还可能涨一点。

中国房地产报：上半年，世茂房地产合约销售面积为100.8万平方米，而截至2009年年底公司的可售面积在400万平方米左右。如果公司计划在三季度加强推盘力度，将会推出多少可售面积？

许世坛：我们推盘也要看市场，400万平方米可售面积也是可调面积，我们会有策略有节奏地推出。

如果市场状况很差，我们可以先不盖那么多，只推出一部分。但如果市场对我们的预期价格可以接受，我们也可以增加推盘量。

中国房地产报：世茂房地产公布2010年要达到300亿元的合约销售额目标，上半年，公司的合约销售额为113亿元，这意味着下半年要完成187亿元合约销售额才能达标。但观察发现，受调控影响较大的上海市场去年对公司的销售贡献率达到22%。今年的销售目标是否能完成？

许世坛：还是要看第三季度。我们新的楼盘都会在7月份左右推出，我们也想看看那时的需求情况。

从资产布局的角度来看，300亿元的合约销售额目标中，世茂股份要达到50亿~60亿元，占比大约在20%左右，这部分影响不大，甚至可能会超过预期。

剩下的世茂房地产要完成的240亿~250亿元中，一线城市对销售的贡献率会在15%以内，我们有30个城市的布局，调控不会对我们造成特别大的影响，暂时还没有调整销售目标的计划。

做大世茂股份

“未来我们会逐渐减少与政策的正相关波动性。未来，我们希望酒店业和商业地产在销售收入中的比重达到30%。”

中国房地产报：世茂房地产已形成住宅、酒店、商业地产“三驾马车”的发展模式，到目前为止，这3个板块是否受到了政策的影响？

许世坛：住宅业务受到了一些影响；商业地产业务主要在世茂股份中，这个板块几乎没受到影响。甚至可以说，因为商业地产不在调控的范围内，反而会成为比较安全的资产；酒店业务方面，因为上海世博会的原因，上海的酒店业务收入可能会超过10亿元，实现超过50%的增长率。

中国房地产报：从世茂房地产历年的业绩观察，受宏观调控的影响很大，呈正相关关系。

许世坛：绝大多数公司都会有这种情况，因为以前我们是以住宅为主，但未来我们会逐渐减少与政策的正相关波动性。

未来，我们希望酒店业和商业地产在销售收入中的比重达到30%，虽然要实现这个目标有些难度，但是我们一直在努力。

像百货、电影、办公商业一般不是调控的主要对象，所以当世茂股份做大的时候，业绩的波动性就会较小。

维持百亿元现金水平

“最重要的是在市场最好的时候不要看得太好，但最差的时候也不要看得太悲观。

中国房地产报：放缓节奏是一种战术，商业地产布局则是一种战略。除此之外，世茂房地产还有哪些举措来应对调控？

许世坛：其实我觉得重要的是一个长期的经营理念，不会因为政策的调整就会把战略和主导思想改变了。

例如，我们负债率比较低，我们的净负债率控制在50%左右，因此即便在调控形势下我们也有机会收购一些好的项目。

现金流也非常关键，我们的现金流控制的不错，同时还能融到利率较低的资金，销售方面也不会停止。

中国房地产报：有分析师曾表示，今年世茂房地产货币现金+银行贷款与建安成本+资本开支大约都在290亿元左右，相互持平，这个判断是否准确？

许世坛：我们现在的现金余额在100亿元左右，并且会保持这样的水平。现在肯定不是进行很大规模收购和资金投入的时候。

至于你说资本化开支，实际上也是可动的。比如第三季度的销售量如果不如预期，我们肯定会调整施工量。这样施工成本和付款也会减少。支出跟销售还是很有关系的。

中国房地产报：目前相应的负债结构如何？

许世坛：主要的负债有两块。首先是境外债务和银团贷款，这些都是长期的，期限大约在7年~10年、最短的也是3年才到期。

另外一部分为国内贷款，主要以项目贷款为主，期限在1年~2年之间。这部分是有保证的，因为我们一般都是在拿到“四证”以后再去贷款，而拿到“四证”之后再拿到预售证也就是3个月左右，销售回款完全可以分批还贷。

中国房地产报：上半年，世茂房地产在土地上没有什么动作，今年的拿地节奏是否会调整？

许世坛：对，我们从2009年至今都比较安静。最主要是地价太贵了，我们去拍了很多次都没有拍到。市场太疯狂的时候需要冷静。但我们并未放弃拿地这个工作，因为土地就是面粉。现在地价较低，反而会有一些比较合理的项目。

中国房地产报：在房地产“短波”周期下，世茂房地产如何把握企业方向？

许世坛：最重要的是在市场最好的时候不要看得太好。比如2009年市场最火热的时候，世茂房地产买地其实是比较少的，如果那个时候乱来的话，现在会很苦。但最差的时候也不要看得太悲观。