南昌城投魔方：红顶商人玩转土地

作为南昌市四大投融资平台之一的南昌市城市建设投资发展有限公司（下称南昌城投），身处全国地方融资平台清理规范的大浪之中。

虽然从规模上来说，南昌城投算不上市属融资平台中的老大，但其能够在八年间将最初都未完全到位的2.1亿原始资本变成如今的120多亿总资产，也几乎能称得上是一个经营“奇迹”。

“如果你了解地方政府在城市建设上的‘苦衷’，或许你就能明白为什么南昌城投会如此飞速的发展。”对于这一“奇迹”，江西省财政厅的一名官员有些无奈。像许多城市一样，南昌市财政上的捉襟见肘无法应付巨额的基建开支。

而多位当地人士告诉本报记者，南昌城投操作的其实就是 “玩转”土地。在这些操作过程中，非市场化的操作和难以避免的违规“踩线”时有发生。

虽然刚刚发行完难得的12亿元企业债券，但南昌城投的融资渠道仍然主要依靠银行信贷。而更值得关注的是，随着背负着政府信用的南昌城投的总资产不断膨胀，负债也迅猛增加，而高企的负债承担者最终还是南昌市政府。

玩转土地

公开资料显示，截止到2009年末，南昌城投资产总额为123.8亿元，其中净资产为53.28亿元，比初创时 2.1亿元的净资产增加了25.22倍。

50多亿元的净资产和120多亿元的总资产又是怎样来的？“绝大部分是市政府对于南昌城投的土地注入”，此次城投发债的保荐商——国盛证券一位知情人士告诉本报记者。

在红谷滩新区的核心区域，一座被誉为“红谷之门”的建筑是南昌城投目前的办公所在地，也是城投以基建换土地的经典之作。

红谷大厦此前曾是一座 “烂尾楼”。

2002年底，成立不久的南昌城投负责红谷滩新区的数条道路建设。作为回报，当时停工多时的红谷大厦转由城投开发。

除了写字楼，南昌城投还通过运作，把部分经济适用房楼盘转为商品房进行开发。

2009年年底，南昌水岸观邸二期推出不到两个月，400多套房源就基本被认购一空，而这一由南昌城投开发的楼盘在一开始并非定位于商品房。

这一位于南昌市青山路69号的地块之前属于原南昌市低压电器厂，后经政府重新规划为经济适用房用地，并划转给南昌城投进行开发，而城投支付的成本相对在土地市场上竞拍显然要低廉很多。

同样的情况还发生在南昌城投开发的另一楼盘中。

2005年竣工的康泽园小区为南昌城投开发的经济适用房安置小区，总建筑面积15.13万平方米，住房总套数1272套，但其中90平方米以上房源占95%以上。2009年，经过南昌城投的申请，市政府同意将康泽园小区中约6万平方米住房在补缴土地出让金和出让手续后，转为普通商品房对外公开销售。

无论是水岸观邸还是康泽园，通过住房性质的变更，南昌城投都因此获得了更多的资金。

“一般来说，南昌城投操作的项目都是先由市政府注入的土地作为引子，再向银行进行抵押贷款。”江西省财政厅的一位人士告诉本报记者，土地是南昌城投这一类地方融资平台运作的根本。

红顶商人

在内部人士看来，南昌城投与其说是一个企业，更像是一个政府部门。

“南昌城投历任领导都可以说是‘红顶商人’，”南昌城投一位中层干部表示，“虽然没有明文注明，但大家都经常把城投看成是一个处级单位，公司的董事长也基本走的是处级行政级别。”

2002年，以原南昌市经济大厦为主的三处房产做家底，南昌城投在市委大院里简单起家。当时，2.1亿元的注册资本实际上并没有完全到位。

据了解，当时经济大厦的拍卖价达到了1亿多，实际支付仅有七八千万，加上其他数千万的市财政资金，1亿多的现金是南昌城投最初的家底。

由于市财政局的出资，南昌城投首任董事长是南昌市财政局的一位老局长，但当时总经理一职没有明确人选，这一空悬一直延续至今。

只有董事长而没有总经理的情况在南昌国企中几乎是一个惯例，不过，虽然没有正式挂名，但董事长实际上也承担着总经理的职务。据了解，市政府这样做的主要考虑，是为了避免出现内部执行的冲突，保证政府意志的有效贯彻。

两年后，董事长一职由市建委调来的一位领导接替，一年多后因病逝世。在他之后，副总经理漆永亮代管了一年多时间。

外界普遍认为，南昌城投在最近的两任董事长——前任黄之猛和现任林军手上发展速度非常快。

2007年3月，原青云谱区区委委员、常务副区长黄之猛任职南昌城投董事长，公司从此开始进入快车道。黄在城投一年零五个月的成绩是十分突出的。

在黄之猛离开城投的前夕，南昌市已找好了他的接班——时任新建县常务副县长的林军。

2008年9月上任之后，林军开始将发债工作引入到实质性操作中，最终使12亿元企业债获得国家发改委的批准。

未来

在国家的全面清理规范之下，南昌城投这样的地方融资平台未来该何去何从。

分管南昌城投预算管理的副总经理童轶男对国务院清理规范地方融资平台的措施表示理解和支持，“调控还是有必要的，毕竟地方投资的冲动太大了。”不过，童轶男也指出，“要正视地方融资平台的贡献。”

而在人民银行南昌中心支行副行长张鉴君看来，地方融资平台的存在关键还是要规范。“要做到有法可依，同时也在内部建立内控机制。”

不过，更多的人士则认为，丰富融资平台的渠道，或许才是更有效规范地方融资平台的治本之道。

融资渠道的单一，使得南昌城投很早就开始希望通过发企业债来解决。2007年，企业债的发行工作开始准备。据南京城投一位中层干部透露，为了发债事宜，他们去国家发改委的次数就不下十次。

此外，南昌城投也在很早前参与过一些股权投资，例如目前南昌城投持有的南昌市商业银行股权，就是在德隆集团退出时接手的其中一小部分，但在后来南昌银行的一次增资扩股中，南昌城投选择了放弃。

而对操作过程中的不规范现象，“相关部门的确到我们这里摸过底，”上述南昌城投官员向本报记者透露说，“要深入追究的话，每个这样的融资平台都存在各种问题。”