新华社五问房产业走向 市场变化释放什么信号

图据CFP

新政实施近3月，房产市场变化背后释放怎样的信号

时至年中，房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑，一线城市房价开始松动，土地市场连续流拍，二手房量价齐降，一线城市租金快速上涨。房地产市场的骤然变化，背后究竟蕴藏什么含义，释放怎样的信号？

房价是松动还是“假摔”？

房价已经出现了新的变化：上涨的“步伐”正在放慢，甚至出现下降。国家统计局的数据显示，5月份，70个大中城市新建商品房价格涨幅比4月回落0.3个百分点，二手房价格环比下降0.4%，这是自2009年4月以来首次出现回落。

当前人们最为关注的是未来走势如何。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强描绘出调控下市场变化的链条：观望-局部促销-全面促销-局部降价-全面降价。认为当前正处于局部促销与全面促销的转接阶段。

国务院发展研究中心专家巴曙松表示，新政后楼市成交量萎缩的趋势持续下去的话，加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量，下半年一线核心城市下跌几成定局，全国范围内的房价也将面临下调压力。

租赁市场

土地市场“地王”中途离场或永久谢幕？

一度“地王”频出的土地市场，上半年连续出现流拍现象，这也是上半年房地产市场的新变化。据北京市土地整理储备中心数据显示，6月北京成交23宗土地，仅3宗住宅和含住宅项目用地。当月全市土地出让收入33.097亿元，比5月缩水近七成。

土地市场的新变化，一方面缘于政府加大土地供应，另一方面部分城市完善土地招拍挂制度。不过，也有专家担心，如果城市土地市场低迷，

供应量和成交量缩水，并未引起“抄底进场”，由于滞后效应，一些城市将无法完成今年供地计划，影响明后年住宅供应。

租金上涨是常态还是异动？

与逐步降温的住房销售市场不同，近期一线城市租赁市场火热。北京、上海、广州、深圳等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，一些地方甚至超过20%。一些专家分析，近期租金上涨是多种因素交织而成，但部分区域上涨过快与个别中介机构炒作有关。

国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“一手房市场刚性需求持币观望，不排除部分转向租赁市场，另一方面，业主由于看跌市场，也会由卖转租。”

中原地产华北区总经理李文杰表示，随着宏观调控深入，房价出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，供大于求的局面将可能再度出现。加上政策新租赁房供应的增多，预计未来房屋租金将出现回落。

房贷政策是继续从紧还是稍有松动？

央行数据显示，在政策出台后的5月份，我国房地产个人按揭贷款增量较上月回落近400亿元，环比跌幅超过15%。尽管6月份数据尚未出来，但分析人士认为，房贷缩量已是板上钉钉的事。

“在政策的引导下，楼市正在经历金融去杠杆化的过程。”中国社科

院金融所金融市场研究室主任尹中立指出，房地产开发是一个资金密集型活动，资金的渠道主要有四条：资本市场、银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是，这些融资的渠道基本上都被堵上。

不过专家也指出，目前市场已进入深度博弈期，政策是否出现松动备受关注。不少专家建议，对于已出台的政策应坚定执行，不能松动，避免市场摇摆。当然，他们提出也不宜再出台新的从紧措施。

是杀手锏还是防火墙？

新一轮调控政策中，房地产税收政策引发市场的猜想和高度关注。来自REICO工作室的博士任荣荣说：“无论近期内物业税（房产税）是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免。”

对房地产保有环节征税，在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨。

对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成，表现得较为理性沉稳。

据新华社

□相关新闻

中央摸底楼市反应防止调控政策误伤经济

记者获悉，6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策作准备。深圳地区唯一被征求意见的民间机构对中央调控提出的建议是尽快取消“双限双认”。

“这次中央的调研听取我们这样的民间研究机构的意见，在以前是没有出现的。这表明了中央迫切地希望了解市场最为真实的情况。”参与此次深圳地区调研的本土机构房地内参的总经理尹香武向记者透露，“调研了解的情况包括新国十条后投资客的动态、‘双限双认’的影响、如何推动保障房建设。”针对中央的调研，尹香武提出了5条建议，其中最为核心的是要取消“双限双认”政策。“如果严格执行该政策超过一年，一、二线城市的住宅房价降幅可能超过30%，影响极为深远。”尹香武表示，“双限双认”对经济将造成较大的误伤，只能作为阶段性政策，一定要取消。

尹香武还透露，预计在各地的保障房规划方案、可执行细则出台后，中央很可能在四季度取消“双限双认”政策。但这并不意味着中央楼市调控的放松，而可能是通过提高首付或房产税进行替代。

据《上海证券报》

(华西都市报)