广州亚运城地王：富力等五“大佬”的一锅粥

今年下半年8000套住房将形成供应，全国总价“地王”亚运城项目的开发急需迅速走上正轨。

根据本报了解，亚运城项目五家开发企业的股权占比以及分工已经基本明晰，整个亚运城项目由富力主导，同时富力负责设计、施工等环节，雅居乐负责营销、碧桂园负责采购、中信华南负责融资、世茂房地产负责人力资源管理。

BTO模式

事实上，亚运城项目并非完全意义上由开发商主导整体开发的“地王”地块。

广州市副市长许瑞生此前曾表示，由于亚奥理事会正式将广州亚运会市场开发权全部 “让渡”给广州亚组委，这让广州市引入社会资金的完成亚运城成为可能。

广州市决定先行垫资及贷款完成相关亚运配套的基建工程，然后引入社会资金，解决亚运城开发过程中的资金问题。这也被广州市称为BTO模式（build-transfer-op－erate建设—移交—运营）。

这意味着亚运城项目最终通过招拍挂方式整体拍卖，拍卖后由开发商通过销售及招租等方式进行运营管理。同时，广州市在规划亚运城项目一开始就并非仅仅局限于亚运配套本身。

按照广州亚运城规划，整个广州亚运城项目规划占地263万平方米，总建筑面积438万平方米，共规划为15个地块。广州市首期亚运城建设项目：媒体村、运动员村及技术官员村以及国际广播中心和主新闻中心、亚运公园等相关配套共计106万平方米物业已于2007年11月动工建设。

其中，广州亚运城媒体村、运动员村及技术官员村按市场化的住宅标准规划设计。媒体村以小户型为主，类似酒店公寓；运动员村以三房两厅或两房两厅 90—120平方米的住宅为主；而技术官员村以120—180平方米的大户型住宅为主。这三部分住宅由广州市方面负责垫资建设，在富力联合体拍下亚运城项目之后，这三部分项目将作为市场化的住宅由联合体运作上市销售。如不出意外，今年9月，以上由政府垫资建设的首期项目将形成8000套房源推向市场。这部分房源的土地也是联合体拍得土地的一部分。

此前，富力联合体方面称，该部分项目最早将于今年6月推出。但因各种原因项目的销售被推迟。

雅居乐方面对本报称，目前整个销售部门的招聘工作已经完成，并进入实质性的销售筹备阶段，但具体定价仍在讨论，今年下半年该部分项目必将推向市场。

除上述部分之外的亚运城剩余322万平方米相关物业将由富力联合体所组成的广州利合房地产开发有限公司完成。按照该地块的相关出让规定，富力联合体不但要承担地块区域内的相关商业运营项目的开发，同时要完成部分公共设施的建设。广州市允许富力联合体在开发完成后“特许”经营数年此部分公共设施，但其最终将逐渐让渡给广州市政府。

广州市于去年挂牌土地时就明确表明：“联合体通过公开出让竞得土地，允许其成立项目公司进行土地开发建设，但须在办理用地批准、土地权属登记等手续前，稳定股权关系并实行共同开发。不允许分割土地进行开发建设。”

广州市国土局相关人士表示，去年土地出让最初考虑由单独项目公司运营，主要担心分片开发使整个项目建设周期混乱，影响相关公共设施的建设。按广州市政府相关规定，整个项目必须在六年内建设完毕。

项目公司

2009年12月22日，富力、碧桂园及雅居乐联合体成立独立项目公司广州利合房地产开发有限公司参与竞拍及亚运城项目的具体运作。

按照最初协议，作为联合体竞拍的富力、碧桂园及雅居乐各占项目公司33%的股权。此外，富力两家境外公司“宇时”、“翘威”持有另外1%的股权。

然而，项目公司成立并不顺利。碧桂园执行董事崔建波表示，项目公司自去年年底以来就一直在筹备当中。但因为富力及雅居乐均以境外公司入股，必须经过商务部审批之后方能注册成立，因而项目公司迟迟没有成立。

与之同时，坊间开始传闻中信华南及世茂房地产两家公司有意入股亚运城项目。

富力地产董事长李思廉在富力地产2009年业绩发布会上表示，在项目竞拍之前，富力、碧桂园与雅居乐已经与世茂和中信华南方面有所接触。在富力、碧桂园及雅居乐决定参与竞拍之前已是五家约定共同开发亚运城项目。照此理解，世茂及中信华南可能更早介入亚运城项目公司的运作，但限于未能入股项目公司而使得项目公司迟迟未能成立。

6月24日，世茂房地产正式发布公告称，世茂房地产及中信华南将入股广州亚运城项目。按照该份公告，世茂房地产将分别收购碧桂园及雅居乐拥有的项目公司6%及13%的股份，同时世茂房地产还将收购富力旗下“宇时”、“翘威”两家公司持有的1%的项目公司的股份。此外，中信华南则将受让富力地产13%的股份及碧桂园7%的股份。股份收购完成之后，富力、碧桂园、雅居乐及世茂、中信华南将各自拥有项目公司20%的股权。五家公司将各自分享亚运城项目20%的收益。

至此，广州亚运城项目公司的具体运作进入实质性阶段。