地王后遗症爆发 面临延缓开发和退地两难选择

去年9月中海地产以70.06亿元总价获得上海普陀长风地块，成为新晋“中国地王” 摄影 殷立勤

□张骏斓

一年前，各路房企在沪不断刷新纪录成就多项地王，而随着房地产调控之后市场的急转直下，“现金为王”的回归，“地王后遗症”已经显现，当初获得地王的楼板价已接近目前的房价，而市场向下的预期更是让所有的“地主”们备受煎熬，如何应对这轮调控，成为各大“地主”们的当务之急。

近半宅地楼板价等于房价

来自搜房网的统计数据显示，去年的多个地王项目，在本轮调控下均出现了竞得楼板价与周边房源售价持平甚至低于的情况。

其中，普陀区的567坊北块楼板价1.8万元；赵巷10号地块楼板价1.5万元；浦东新区川沙新市镇A08-03楼板价1.4万元；松江区古楼路2号地块楼板价1.2万元等，这些地块的楼板价已与周边楼盘现售价持平。

与此相类似的还有2009年8月拍出的唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块，当时地块楼板价格达到了每平方米1.9万元，而从周边楼盘目前售价来看，同样位于唐镇板块的金领国际和毕加索小镇，目前楼盘均价为每平方米2.1万元，与楼板价仅差2000元。

去年9月中海地产获得上海普陀长风地块，以70.06亿元总价刷新了“中国地王”，竞得楼板价高达22409元/平方米，但目前其周边的新房成交均价不过23011元/平方米。今年1月宝华地产拿下的上海嘉定楼板价地王，楼板价超过13000元/平方米，距离这块地一路之隔的一个楼盘售价18000元/平方米。如果加上建安成本计算，“面粉贵于面包”的情况又将会再次出现。

而位于杨浦新江湾板块的公馆1088，售价为每平方米2.8万元，而同样位于该板块的新江湾C6地块2009年拍出时的楼板价就已经达到每平方米3.2万元。

嘉定、松江地王恐遭滑铁卢

2009年宅地市场的推地大户，非嘉定区和松江区莫属，其中嘉定区2009年共推出22幅地块，5幅土地楼板价在万元以上，而作为被开发商看好的发展板块，2009年成交宅地中有7幅溢价率达到200%以上，搜房网分析师仝宏亮表示，如果新政调控效应继续加深，嘉定板块或将率先出现房价跌破地价的现象。

在2009年的一波追涨行情中，嘉定、松江新房市场价格涨幅较为明显，但自2010年3月以来，据统计数据显示，嘉定新城板块在售楼盘均价已从1.7万元下降到1.5万元左右，而于2009年 12月拍出的溢价率达到425%的嘉定区嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块，当时楼盘价为1.2万元。而同日拍出的嘉定新城A03-8地块，当时楼板价已经达到1.3万元。

而在松江区域，今年5月7日，北方城投在上海松江新城以18.4亿元总价，13724元/平方米的楼板价购得广富林2-6地块。时间仅仅过去了一个多月，距离地块较近的绿地蔷薇九里就以近八折的价格大幅降价促销，据统计，该项目6月份的平均成交价不足13000元/平方米。

开发商面临两难选择

进入6月，本轮房地产调控进行到很关键的“相持阶段”。可以说，上述地块，开发商尚未开建便已经亏损。分析人士指出，对此，这些地王，要么就是延缓开发节奏，要么就是退地。

据上海市建交委网站显示，中海、中建、绿城等开发商对各自的地王项目均提出了报建申请，其中中海地产的长风地王的总投资高达122.9亿元。而该项目也于5月中旬启动了首次环评，但随后就再无音信。昨日，记者实地探访发现，该地块目前仍无任何开发迹象，被围墙圈起的地块内依旧杂草丛生。

无独有偶，同样是央企斩获的新江湾C6地块，中建旗下的建筑方华东中建地产有限公司4月12日向上海市建交委提出了报建申请，项目总投资为549572万元。但同样目前仍无任何开工的迹象。华东中建地产有限公司相关人士表示，虽然提出了报建申请，但还未获得许可证，因此开工时间并没有一个时间表。

对此，有业内人士向记者透露，在目前的楼市状况下，开发商普遍会采取延缓开发节奏的方式，在报建申请内容上与政府方面提出修订或是调整，都会延长获得施工许可证的时间。

而对于一些资金并不充裕的开发商而言，和平退地也是一种选择。据称，上海宝华企业集团有限公司今年1月6日以24亿元拿下的嘉定区地块，至今仍未支付土地款。 6月，嘉定区政府相关部门开始接洽部分开发商，希望能有其他公司以“便宜一点”的价格接手土地。这使得这一地块很可能成为今年首幅开发商主动弃权的高价地王。对于退地传言，宝华集团相关人士在接受媒体采访时表示：“目前公司尚在研究之中，最终是退回还是继续持有还没有确定。 ”

宅地供应续演低迷行情

统计结果显示，2010年6月上海商办及住宅用地总供应量为23.86万平米，其中住宅用地供应四幅，除去三幅配套商品房用地邀标出让外，仅有闸北区456街坊地块一幅居住用地将于7月9日开始正式挂牌出让。同比去年6月，上海商办及住宅用地供应总量就达到了36.89万平米，其中挂牌出让的四幅居住用地出让总面积达到28.86万平米。

仝宏亮向记者指出，巨量土地库存的消化和2010年上海土地供应总量的满足两大难题是上海宅地供应趋冷的两大主因，一方面，自2009年下半年以来开发商疯狂吃进的土地尚待开发，而今年5、6月受新政影响销售不力，开发商在宅地市场的消化能力是否减弱是出让方需要考虑的问题，另一方面，4月上海105幅预公告经营性用地60%遭遇零申请，后市既要完成全年供地计划，又要避免地价不理想，对于供应方来说，如何选择合适的时间节点来说也是一个考验。

(新闻晚报)