金隅集团加速整体上市 加大持有型物业整合

近一个月来，金隅集团对金隅股份的资产注入动作频频。金隅集团内部人士透露，金隅集团意欲加大房地产业务版块的整合，未来包括大成房地产在内的更多资源将逐步注入上市公司，完成整体上市。

加大持有型物业整合

6月9日，金隅股份宣布斥资6.24亿元收购北京水泥厂66.12%的股权。

同一天，金隅股份另一份收购公告的补充公告表明，其行将获得金隅宏业手中的大成大厦。5月30日，金隅股份公告称，收购八达岭度假村、北京金隅大成、北京甘露家园、北京金隅宏业等14家公司的全部股权。同时，将收购北京水泥厂 33.88%股权和科恩北京67.5%股权、分别作价3.20亿元和256.34万元。

金隅集团及其附属公司还以1.62亿元和1.10亿元价格分别将北京平谷地块和蓝岛金隅地块以及两块土地上的建筑、设备、随附的所有权益和权利转让给金隅股份。

通过此轮收购，金隅股份将新增商场、写字楼等持有型物业面积约11万平方米，持有型物业总面积将超过70万平方米。

金隅股份去年香港上市时，就拥有实际价值超过百亿的出租物业资产。金隅股份经营性物业的租金收入在全国上市公司中排名前三，所以其在经营性物业上的兼并特别引人注目。

这轮收购，不仅是直接进入了一些现成土地资产，金隅股份收购的工厂在北京一些核心区域还拥有丰富的工业土地储备。收购的燕山水泥已经于2007年停产，但其拥有占地32万平方米的土地。

金隅大成融合

在本轮的16家收购中，金隅股份向大成房地产收购了北京金隅大成，并约定在先决条件达成之后的15个工作日内向大成房地产支付相应的对价款。

金隅大成于1992年成立，隶属于大成房地产，主要从事是物业管理工作，管理着合并面积百万平米的多个物业。

应北京市国资委的要求，2009年8月，金隅集团先是托管大成房地产股份，然后吸收了大成房地产的全部股权。据了解，大成房地产原有的高管团队都进入了金隅集团的房地产业务管理中。和金隅相比，大成房地产的土地储备并不丰厚，但在开发高端楼盘上拥有较为丰富的经验。大成的进入弥补了以建材起家、以开发保障性住房为主的金隅的业务结构不足。

金隅集团内部人士认为，大成的加入会给公司带来转变，公司会逐步加大高档住房开发的比重，大成房地产在今年将置入上市公司旗下，这也是今年整体上市中最重要的一环。

转型

在今年的金隅股份业绩说明会上，金隅集团董事长蒋卫平就曾表示，预期金隅股份今年销售面积会在100万平方米左右，会侧重于“水泥”和房地产开发”两部分。2010年，房地产业务的毛利率会保持在35%左右。

金隅多年来致力于保障性住房的开发，高端楼盘项目并不多，35%的毛利润更多来源于其土地成本。蒋卫平曾透露，在北京、天津等地的土地储备每平方米成本约为3000元。

资本界人士更关注的是金隅集团拥有上万亩旧厂房和工业储备用地，大多数位于北京及周边地区。金隅也曾表示过，会在合适的时间将土地属性转化为商业地块。

客观上，这些土地通过一级开发整理，如不是做保障性住宅的开发，势必就要进入招拍挂。北京招拍挂价格持续不下，使得金隅在未来会存在持续低成本拿地的不确定性，即便能低价拿到土地，还要面临着国家对土地增值税征收日益严格的外部环境。

北京土地供应的郊区化趋势已经非常明显，要保持一定的毛利润，就必须提高产品的溢价率，万科、中粮等开发商进入郊区就采用的是精品大盘的路线。

今年4月，金隅股份曾通过联属公司北京大成开发集团有限公司，以12.1亿元投得重庆市南岸区土地。该地块毗邻重庆国家4A级风景区，是重庆市今年以来供应的最大地块，规划的容积率不到1。今年1月，金隅股份在天津竞得东丽区的土地，容积率也不到2。

加大对持有型物业的整合，扩大高档楼盘的比重，显然这家公司也在逐渐适应“后土地时代”的转型。