唐焱：何文田地王只反映发展商看好豪宅市道

香港政府昨天拍卖何文田佛光街地皮，成交价远超市场预期，高达109亿港元，较拍卖开价68亿元高出六成，成为九龙区新地王，每平方尺楼面地价12,540元，未计建筑成本及其他开支，已较同区二手平均尺价约11,000元为高，建成后推出市场时，必然是天价，平均尺价在20,000元以上，几乎是必然的。

何文田佛光街地皮，是政府过去8年来首度主动推出拍卖的土地，明显是为了增加土地供应，值得留意的是，该块地皮曾录得21次试勾失败纪录，如今一举功成，可见大地主对后市仍然有十足信心，

投得地王的新地(00016-HK)的代理执行董事雷霆认为，成交价合理，因地皮质素优越，为传统豪宅区，能发展为设施完善的豪宅物业。新地将独资发展，预计总投资额约180亿元，即每尺成本高达2万元，当建成推出市场时，必然再度成为城中话题。

这次卖地缔造了多项纪录，打破了2004年长实(00001-HK)投得的同区天光道警察宿舍地皮的地价纪录，当其时为94.2亿元，较底价高出88%，折合每平方尺楼面地价5,476元，成为九龙区新地王。以史为鉴，当年长实以高价夺得九龙地王，如今看来实为明智之举，不知10年后，投资者又怎么看这次投地。

高达109亿元的一块地，只能届居第二，因为本港卖地成绩最高纪录，乃1997年拍卖的小西湾地王，成交价118亿元；当其时为楼市高峰时期，小西湾海景地皮被以信置(00083-HK)为首的财团以118.2亿港元高价购入，当年平均每平方尺楼面地价为5,724元。不幸的是，随后的亚洲金融风暴，几令投得地王的信置，财政出现危机，不过最后这个项目最後仍为信置带来可观收益。

卖地成绩好并不一定即时对地产股有利，当年信置的表现可见一斑，投资者还须看日后楼价走势，以及市场资金流向。不过以新地这个老牌发展商的经验及往绩，可说是无宝不落，未来几年的豪宅市场发展，将不容小覤，其关键在于国内新兴富豪，只要一小部分有兴趣在港置业，发展空间之大，不可限量。值得留意的是，从最近几次卖地的情况来看，发展商看好豪宅市道，而非对本港楼市全面看好。如此一来，地产商焦点必然是豪宅相关的地段，而投资者则以发展豪宅为主的地产商为投资目标。