房地产:信贷政策严格执行 楼市挤泡沫进行时

事件：日前，住房城乡建设部会同人民银行、银监会公布了关于商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准。

政策点评：

政策主要内容：（1）此次二套房的认定标准是以家庭为单位、对曾经贷款购房或名下已有一套住房的视为第二套。（2）借款人申请贷款需当地房管部门出具家庭住房登记记录的书面查询结果。对当地不具备房产登记查询条件的，要求提交家庭住房实有套数书面诚信保证，如查出保证不实的，将记作不良记录。（3）非本地居民购房如能提供一年以上社保或纳税证明，则贷款认定同上。如不能提供，则按照第二套及以上房贷政策执行。（4）房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，暂停发放异地购房贷款。

信贷政策严格执行、楼市挤泡沫进行时。此次信贷政策对二套房的认定，是既认房又认贷，堪称史上最严格的认定标准。双重认定标准封死了此前不少地区以一套未还清再贷款视为二套的相对宽松的信贷政策，对于改善性需求和投资需求都有进一步的抑制作用。但对非本地居民不能提供一年以上纳税或社保证明的，按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行，给房地产市场相对平稳的二三线城市异地购房留出一定的政策空间，可谓不支持也不反对的态度。

事实上，在四月中旬新国十条版本以来，重点城市销量急转直下。其中一线城市5月销量较09年下降65%，较08年均值下降40%；二线城市销量较09年下降40%，较08年上涨25%。一线城市受政策影响程度明显大于二线城市，这也是其楼市泡沫化程度更高的结果。房价方面，楼市新政以来各地普通商品房价格上涨已得到明显抑制，房价松动迹象在逐步扩大；个别开发商部分楼盘采取了10-20%的降价促销，取得了热销的效果。

投资良机取决于楼市相持阶段的结束。我们认为，随着时间的推移和以信贷、财税为代表的调控政策逐步推进，政策威力也会逐步扩大。尽管房产税尚未落地、欧洲主权债务危机可能导致未来调控政策放松的预期，让为数不少的开发商在楼市调整中仍抱有死扛的打算。但房产税的征收只是时间问题，在我国经济不出现二次探底的情况下，政策收手的可能性很小。退一步说，假设房价未落而政策收手，意味着以重点城市为首的房地产市场仍处在极度泡沫化的高风险区域。事实上，唯有房价适度回落，激发更多自住需求，才能保障房地产市场的长期健康发展。我们预计，三季度仍处于政策高压期，会有更多的开发商加入降价的队伍，但降价幅度仍取决于政策预期。

地产股投资方面，我们认为，一方面地产股估值到了阶段性底部区域；另一方面，目前负面政策预期仍然较强，楼市僵持的情况尚未改变，刺激股价反转的时机尚不成熟。因此，我们认为，短期内如果没有进一步政策出台，地产股可能有超跌反弹的交易性机会；但持续性的行情仍需等待楼市僵局打破、住宅销量回升。激进型的投资者可在股价持续回调后，试探性买入我们前期推荐的蓝筹品种，如万科、保利、金地、招商、冠城大通、亿城股份、阳光城、福星股份。稳健型投资者仍可继续等待投资良机。