一线房企收缩拿地 地方财政“暗算”容忍底线

编者按/ 5月下旬各地调控新政的靴子陆续落下，高高举起的大棒在各地被温柔化解。一个多月时间内，只听股市哀鸿遍野，一蹶不振；地产市场却是利空出尽的平静，交易量被冰封，价格僵持不下。土地市场虽然不再地王凶猛，开发商和地方政府开始各自盘算打起太极拳；各地雄心勃勃的保障房目标背后难掩地方财政的有心无力，现实与理想之间的遥不可及；我们依然可以发现正在热切期待房价进一步飙升的二三线城市；甚至银行房贷仍不乏变通招数。地方政府、开发商、银行、购房者、不同区域究竟有何作为，本报记者深入全国各地，发现市场百态。

对于一日之内四块土地的“流拍”，北京市国土局的表现远没有今年3月全国两会闭幕后第一天、北京地王纪录“一日三新”时那么紧张，因为一切早已在预料之中。

以万科股份、龙湖地产在内的一线房地产企业，正在看淡未来一年的市场销售趋势，随之而来的是土地策略的改变。在一线城市的土地市场，万科和龙湖奉行“只看不拿”的策略，一月有余。

中国的地方政府也在暗中估量地方财政对楼市遇冷带来的土地市场冷却的容忍程度。然而，由于牵涉“政治正确”以及中央地方之间的敏感关系，这是一项远比银行房贷压力测试更为复杂而且难以得到答案的“测算”。

只看不拿

“地还是要看的，但集团现在的思路是暂时不拿。”龙湖地产的一位高管私下告诉记者——龙湖地产在北京的上一次“拿地”，还要追溯到虎年春节之前的朝阳区长营住宅项目地块，该块土地花费了龙湖超过45亿元的现金。

对于土地，龙湖的策略则是“戛然而止”。2010年一季度，龙湖地产在全国土地市场的花费还高达84.2亿元，新增土地储备超过60万平方米，主要分布在北京、上海和常州三座城市，但是“4·14”楼市调控新政以来，龙湖地产在土地市场似乎“偃旗息鼓”。

前述龙湖地产的高管告诉《中国经营报》记者，之前拿下的土地足够未来一段时间的开发之用，在调控政策对市场和行业造成多大影响还不能完全确定的情况下，没有继续扩大新增土地储备规模的必要。

万科亦如是。万科地方公司一位负责前期拿地工作的负责人告诉记者，他的工作目前也主要是“看地”，既包括收购项目公司，也包括对政府推出的地块进行前期研究，但是何时出手拿地，要等“上级”的决策，“现在是观望，都说是购房人观望，我觉得现在是开发商先观望。”

就连一贯在土地市场上“凶猛异常”的远洋地产，也开始在土地市场上“观望”，市场甚至一度开始流传远洋地产有意退回“望京地王”的消息，但遭到远洋地产的公开否认。

财政“暗算”

地方政府对这一切并非毫不知情。“我们通过一些非正式的渠道，也在了解作为市场主体一方的开发企业，对于土地市场的看法、态度以及可能采取的策略，但是，我们推出土地的节奏、总量、位置，还是本着落实中央楼市调控政策，遏制房价过快上涨为基本原则的。”北京市国土局的一位官员告诉记者。

因此，在5月24日四块土地集中“流拍”后，面对《中国经营报》的记者，前述北京市国土局官员十分平静地说：“一是意料之中，是调控政策的正常反应，二是四块土地都是非住宅用地，面积不大。”

在5月24日之前，北京市政府刚刚下发文件，要求酒店类物业不能切割产权散售，市场认为，这也在一定程度上导致了这四块土地的“流拍”。

那么，在事关地方政府财政收入的土地市场，政府容忍的“底线”在哪里？前述国土局官员不愿对此做正面的回答，只强调，北京市的财政收入结构较为丰富，实力也比较强，因此，即便短时期内出现这一问题，承受力也较强。

北京中原地产的张大伟表示，4月中以来，北京土地市场已经急剧降温，楼面均价仅为3894元/平方米，相比2010年新政之前的土地楼面均价5940元/平方米下跌了34.5%。他表示，代表土地炒作程度的溢价率，新政后回归到平均8.25%，大部分为低价成交，而相比新政前的117.3%，溢价率下跌了109%。

“住宅地块连续出现流拍的话，我们就觉得比较严重了，我们比不了北京上海这种城市。”山东省某地级市分管城建的副市长告诉《中国经营报》记者，从今年3月以来，该市的住宅用地成交率仅有不到30%，而该市去年的财政收入中，土地出让金收入占市财政收入的47%。

市场筹码

“这跟地方融资平台的业务构成结构有关系，如果路桥和基础设施建设是主要业务，那么对于土地市场波动，地方政府的承受能力是比较强的，如果单纯靠卖地，那确实压力还比较大，情况不是太一样。”财政部税科所所长贾康告诉《中国经营报》记者。

这实际是地方政府容忍土地市场遇冷最为实际的“决定性因素”。本报记者曾对湖北、山西、湖南等多个地级市的地方融资平台进行调查，发现其土地资产做价入股的比例在30%~40%不等，其中纯粹用于配套商品房开发的在签署比例中，一般为25%左右。

“市场需求都冻结了，你们不能指望开发商还去拿地。”对于目前的楼市调控政策，任志强多少有些出言不逊，但却仍是一部分的“事实”。进入5月以后，北京等中心城市新开盘项目的销售，都受到一定程度的影响，很多已经习惯于“开盘当日售罄”销售风格的楼盘，都多少有些风光不再。

如降价销售的北京万科紫苑项目，开盘当日的销售率为50%，尽管如此，万科北京营销负责人肖劲还是认为，在调控政策之下，这样的销售业绩“已属不易”。

“我们确实在考虑地方融资平台资产包里面的土地问题，如果未来这些土地的出让情况有问题，那么我们确实很担心，因为融资平台是财政担保还款的，不过好在土地整理开发有周期，现在还显得不是那么急迫，如果一年以后仍是如此，那对我们这种经济结构比较单一，财政收入实力不强的地方，还是有很大的影响的。”前述山东省地级市的副市长称。