哈继铭：中国未来房价仍然存在向上动力

2010年5月29日，中国证券业协会主办的“论势 论智 论道”投资者教育论坛在北京举行，腾讯财经作为唯一合作网络媒体对论坛进行全程视频图文直播。中金公司首席经济学家哈继铭博士在论坛做主题发言时表示，中国在可预见的未来三十年内房地产价格还是存在内在的向上动力，有没有泡沫是另外一回事。

以下是中金公司首席经济学家哈继铭博士的部分演讲实录：

谈到长期的经济增长，现在国外有很多学者和投资者，说国外基金经理做空了，甚至有人说中国在跑步机上走向地狱。对于这种说法我们应该拿事实加以分析，我们最近做了一些分析，当然不是所有对冲基金经理都是这样，我去美国做路演见到做空美国故事赚一大笔的那个人，他对中国经济还是比较看好的，确实有一部分人说的东西是不值得推敲的。我在这推敲一把，特速集团增长速度很快，但是我们要区分投资的信心，如果大量的钱是投在产能扩张上，那么接下来美国经济不像过去那么好，欧洲经济还要进一步恶化，你自己也不能一步登天，你可能会造成过剩。如果投资投向不是花在产能上而是技术方面那就另当别论。我们最近做了一个分析显示在过去从90年代初到现在有过4次投资高峰期，第一次是邓小平南巡之后有一拨投资高峰期，后来1994年开始调控下来了，然后1998年亚洲金融危机我们有了积极财政政策，还发了国债搞基础设施建设。第三次是“非典”之后，后来也有一段时期控制下来了。第四次就是这次。这四次高峰期，右边是把制造投资和基础设施投资分开来看，1992年的时候制造业和基础设施都是上升的，1998年的时候制造业是下降的，基础设施是上升的。2004年的时候都是上升的，这次和1998年有点像，产能控制比较紧，大部分钱投在基础设施上，我觉得这是好的现象，至少比那两种情景要好。1992年大幅度扩张，之后中国经济都不好，最差的时候GDP增长7点多，很多人怀疑是假数据，不管怎么样经济是萎靡的，但是1998年基础设施建设之后中国迎来了十年的高增长低通胀，没出什么问题，上海市政府借钱了，但是造了跨江大桥和地铁，没有一个隧道是收你一分钱的，人家也没有坏账。经济学有一个词叫“外部性”，这些投资使得当地的经济蓬勃起来，使得有更多投资者到上海来建厂办企业，把当地个人所得税和企业所得税带上去，这是足以弥补，基础设施建设就是活雷锋，但是关键要看有没有老奶奶给他掺，充分利用基础设施建设创造的强有力的外部体系。1998年中国房地产改革，2001年加入WTO，使得我们的地产业和地产相关行业以及之后的出口行业充分享受基础设施建设带来的便利，从而我们保持了十多年的高增长低通胀。

历史会不会重演？我觉得有可能，但是这种重演不会自然而然到来，我们必须要去争取。1998年大规模基础设施投资，设想如果之后没有房改也没有WTO，那些桥、那些港口、那些机场有可能会带来坏账。关键是要改革，对私人部门、民间资金管制的放松，以这种形式来充分地让民间资金渗透到实体经济当中去，利用基础设施的便利性。这次基础设施和上次基础设施有什么不同呢？最大的不同是差异，这次很多钱是投到中西部，上次是沿海地区，之后房价和出口都集中在沿海地区。但这次是中西部投资大幅度上升，会不会带来今后十年的中西部地区大发展，这还要看我们的政策，依赖出口这条路很难走，在东莞造东西造不下去了，搬到四川，优势有所显现，你不需要那么大幅度的工资，而且地价还便宜，但是问题谁买呢？美国人不会像过去那样玩命消费，我们需要国内其他行业尤其是服务业都要蓬勃发展起来，更多内陆的产品要卖到沿海地区去，上海人的购买力不比美国人差，我们内陆产生的东西为什么不能在沿海地区消化，通过内需的提升加以消化。

现在内需增长有一定的内在因素在背后支撑，并不是简单的政府补贴。内陆地区不仅政府有大量的基础设施投入，我们看到劳动力包括有技术的劳动力也不缺，尤其是最近几年有很多沿海地区民工返还到内陆地区去，他不愿意再待下去，原因有很多，金融危机使他失业了，劳资关系或者待遇不好，更深层次的原因就是中国的农民工老了。1996年的时候中国农民工的年龄平均25岁，现在是34.2岁。当初25岁的时候很多农民工还没有成家，即使成家孩子也是婴儿，而且农民工的父母也是相对比较年轻，40、50岁，爷爷奶奶带着孩子在村里生活，夫妻出去打工没有什么后顾之忧。但是现在不愿意住在老板给的宿舍里，上百个人共享一台电视机，不能这样生活一辈子，而且自己的孩子已经不是婴儿了，而是需要上高中甚至上大学，你不能让他每天泡在网吧里，自己的父母也不是40、50岁，而是60、70岁，上有老下有小他得回去，所以沿海地区劳动力紧张，你得加工资，不加工资就逼工人干更多的活。我们看到回去的基本都是熟练工人，现在年轻的20多岁不是熟练工人。最近很多企业从沿海地区转入内陆地区，Intel都搬到成都去了，HP都搬到重庆去了。不仅新的投资很多是以内陆地区为目的地，原来在沿海的一些企业包括跨国公司也开始尾随工人进入到中西部地区，这和二十年前形成明显的反差，二十年前是广大的农民大军尾随企业来到沿海地区。这里我列出很多企业逐渐向中西部地区转移的现象。

再谈谈大家关注的房地产，中国房地产是不是泡沫呢？我觉得是不是泡沫并不重要，重要的是判断这个时期的走势，是上还是下？当然一个国家政府对泡沫是十分关注的，所以会有一些政策，我分析经济危机一向是从基本面出发然后再看政策，基本面如果朝着一个方向走，政策也朝这个方向走，这件事情一定会蓬勃发展，中西部地区经济增长有内在动力，有政府的政策，但是有些事情内在动力朝一个方向，政策朝另外一个方向，所以就会造成这个板块波动巨大，但是机会也巨大。比如说房地产行业，你要不调控他肯定会往上涨，调着调着下来了，你再松松手还是往上涨，说明政策和内在力量是两个方式，我们要先把基本面看清楚，中国在可预见的未来三十年内房地产价格还是存在内在的向上动力，有没有泡沫是另外一回事。中国买房子的有两拨人：一拨是中老年人；另一拨是年轻人马上要成家立业的人。中老年人为什么要买房子？中老年人把房子当成退休金买，中国理财产品不够，这对我们从业人员来说是责无旁贷的，今后我们要努力发展理财产品和投资产品，使得老百姓的钱能够有更多的去处，这也是为我国化解房地产泡沫起到作用。我今天就说到这，谢谢大家，