上市房企压力测试：绿城恒大中粮抗压能力最差

自2010年初，房地产调控由“国十条”拉开调整帷幕，至两会之后，又一版更为严厉的调控政策“新国十条”，令房地产业几乎窒息。房地产调控成效如何？房产税等另一只靴子何时落下？这些仍是待解问题。行情或许反弹，需求仍然强劲，但从更为长远的时间看，房地产“一业独大”对经济体造成的结构性损伤，不可能一成不变地延续下去，在这场变量多于常量的“生存游戏”中，谁是强者？谁将出场？是这个曾经风生水起的热门行业需要面对的问题。

与2008年调控不同的是，此轮“新国十条”来自业界的反应是分化的，大型公司认为新政将淘汰“劣币”，而一些成长型公司则认为行业正在发生关键的转型。为更好了解主流地产企业的生存现状，经济观察报联合正略钧策房地产研究中心就此问题，予以全面梳理及比较，并依据2009年年报进行了“上市房企压力测试”，对三十家主要房地产企业的“资金构成状况”给予了全面解读。

正略钧策房地产研究中心测试样本

为判断开发商在现金流入持续下降时面临的资金风险，我们选取30家在大陆和香港上市的房地产公司（表1）进行压力测试。评估其在面临持续资金回流减弱情况下的资金链承压状况，希冀从中判断房地产企业对潜在市场风险的承受能力，并对这部分企业如何“过冬”给出建议。

“压力测试”依据

楼市对调控的反应一般会经历“成交量下跌——价格下跌”的过程。目前调控政策已对市场成交量造成较大幅度影响。但在价格方面，除了恒大八五折领降之外，其他开发商动作尚不明显。

但如果政策持续实施甚至加码，购房者观望情绪将进一步加重，并进而导致房地产市场成交量和成交价同步回落。

与此同时，调控政策还收紧了开发商的融资渠道，对其现金流造成较大影响。

鉴于房地产行业收入和成本实现的递后性，正略钧策设计了基于企业资金管理水平的压力测试方案，在企业2009年底资金状况（表2）的基础上判断其2010年资金承压能力。

此轮宏观调控可能从以下几方面加大房地产企业的资金压力。

影响销售额。已经出现的销售量回落和可能出现的销售价格下降都可能影响经营活动现金流入。我们假定测试期内由于调控影响房地产企业的销售回款只能达到预期水平的70%；

影响融资。宏调政策基本关上了上市、增发和公司债融资的大门，可供房地产企业选择的融资方式主要是抵押贷款融资。由于2009年房地产企业通过银行借款渠道融资额较大，2010年将陆续进入还款期，且2010年商业银行收紧了对房地产行业的信贷支持力度，因此可以预期2010年开发商通过银行借款渠道弥补资金缺口可行度不高。

企业个别因素。对于一些发生较为显著的投资活动或筹资活动的企业，根据其实际情况进行专门调整。如保利2010年融资70亿元，必将对其资金状况改善乃至整个经营活动产生积极影响。

同时，我们根据公开信息和专业判断对主要开发商2010年的开发规模进行了估计，并进而根据以上信息恰当预测企业2010年的资金水平（表3），以此作为进行压力测试的基础。

在对资金状况进行恰当预测的基础上，正略钧策将销售额设定为压力测试因素，评估上述企业在预测资金水平的基础上面临销售额下降30%的风险时，2010年底资金缺口规模。

年内销售额下降30%时，约一半开发商呈现资金缺口

本次研究覆盖的房地产企业中，在压力状态下存在资金缺口的比例约占一半，但仍有超过一半房地产企业可承受全年销售额下降30%带来的影响，如表4所示。

面临销售额下降压力时，开发商的应对策略迥异

压力测试显示，当2010年销售额比预定水平下降30%时，绿城、保利和恒大将面临较大资金缺口。但研究2009年资金状况却发现此三家企业均属去年底现金充沛的企业之列。特别是保利地产，去年底持有现金超过150亿元，且2010年即将通过增发新增融资96亿元。

为何其2010年资金缺口如此之巨？这是因为保利地产的预期开发面积在其去年较大基数上今年仍保持较快增长，经营活动占用大量现金，从而造成销售不畅时资金压力较大。事实上，对比研究施加压力因素前后保利的资金缺口可发现，保利地产的资金缺口随着销售状况变化的弹性在受试企业中名列前茅。当有可选项时，这部分企业倾向于通过放缓节奏而非降价解决资金缺口。

恒大的资金状况也对销售额保持高弹性，但它却选择做降价“急先锋”，我们由此判断恒大降价除了回收现金之外另有原因。

相比之下，另一些企业的资金压力随着销售额降低30%并无明显恶化（表5）。这部分企业更能承受销售额降低，也更有可能选择降价销售。

除去规模因素后，我们可以得到更准确的抗压能力结论

资金缺口总额与企业规模有密切关系，而企业运营真正的抗压能力需剔除规模因素后研究。以企业流动资产余额作为规模指标剔除规模因素后，得到受试企业的抗压能力如图1所示。

销售额降低30%压力状态下总体资金缺口和剔除规模因素后的企业抗压能力对比如下（表6）。通过这种对比，我们对受试企业抗压能力的认识更趋准确。

资金缺口最大三家企业分析

绿城在2009年底现金存量近100亿元，但其高负债发展模式导致2010年资金链处于高度紧张状态。在销售额面临压力的状态下，绿城的资金缺口超过100亿元。

保利的资金压力也主要来自今年新开工面积。虽然现金充沛，融资成功，但保利仍需对自身开发节奏及未来预计支出进行密切把控，避免出现资金危机。

对于恒大而言降价并非其当前减轻现金流压力的最优选择，适当放缓发展节奏或许更适合恒大。这次恒大做降价“急先锋”，可能并非仅是资金回流的需要。

抗压能力最差三家企业分析

绿城、恒大分析如前。

压力测试显示中粮地产面临较大的现金压力，但从其2010年的扩张计划中，我们看到的却更多是积极的姿态。在年报中中粮地产提出在2010年要重点提高土地储备能力，同时一季报也披露新开工面积同比增加269%。按照常理判断这会加大其现金压力。

为什么中粮地产要这样做呢？唯一合理的解释就是中粮地产已得到其大股东的可信承诺，在未来一年加大资产注入和业务支持力度。传说中中粮集团旗下地产业务整合的这只靴子，也许今年就要落下来了。

业务模式和类型对抗压能力有较大影响

分析表明，本次研究中所选择的少量已持有业务为主或销售持有均衡发展的企业，在抗压能力测试中均表现较好，均处于抗压能力较好的15家之列。

商业地产企业也表现出比住宅地产企业更好的抗压性，受试的6家商业地产为主或商业住宅均衡的企业中，大多处于抗压能力更强的区间。

不同档次的产品在抗压能力上则没有发现明显的区分度。

多管齐下防范资金链风险

压力测试所发现的“压力”并非表明企业实际财务状况，更多是一种预判。面对资金压力，房地产企业可以有多种选择。

在财务层面，上市房地产企业可以选择盘活资产、压缩开支、放缓开发节奏、引入投资者、增发、整体出售物业、引入新的经济增长点、降价销售等多种方式解决资金压力。企业应根据各种解决方案的特点和自身的需求选取最合适的资金缺口解决方案，缓解资金压力。

在战略层面，房地产企业可以通过优化区域结构分散风险，也可以通过平衡持有和销售业务减轻财务压力，还可以通过合作开发等多种方式降低大量长周期占压资金的业务在资产组合中的比例。

此外，通过积聚企业核心能力持续降低开发成本并提升产品和品牌溢价，也可以在一定程度上使企业取得优于平均水平的抗市场风险优势。