鹏润系地产去向调查：巨额土地储备成空

经济观察报 记者 陈文雅 胡芳洁5月26日，北京丰台区西南四环科丰桥东南角，位于总部基地核心地段、体量达35万平方米的国美广场项目工地，两栋大型的综合楼已经完成了外立面的装修。建筑工人正在热火朝天地搭建连通A、B座的过街天桥。

记者从现场施工方获知，“国美广场项目现在还是由鹏润自己来做，今年3月主体工程A区已经竣工验收，B区也已于去年8月竣工”。

已经建好的楼栋现场，除了工地工人以外十分荒凉，但开发商并未在此设立招商处，原来的招商电话也已成了空号。

本报独家获悉，鹏润房地产已将鹏润昊天公司旗下的两个项目：北京铁路局综合楼即鹏润建国大酒店项目，以及昌平区沙河镇沙阳路20号原北京文教器材厂地块分别进行转让。其中，建国大酒店项目转让给了北京俏莱坞房地产有限公司，为该宗并购交易提供法律服务的机构是北京金诚同达律师事务所。而北京文教器材厂地块则转让给了辽宁一家房地产公司，法定代表人为俞树荣。2009年12月底，北京鹏润昊天房地产开发有限公司将该宗地块7.42公顷土地进行了抵押，抵押权人为北京农投首诚小额贷款股份有限公司，抵押期限半年，即将到期。不过，目前该地块的前期开发工作尚未有实质性进展。

而鹏润地产在2008年中关村（000931.sz）增发方案中提到的1亿多平方米的土地储备，大多只是和乡镇政府草签协议，目前北京市土地一级开发工作基本交给了各区镇政府自己的土地储备和开发公司，因此鹏润的这些土地储备基本已经落空。

黄光裕案事发后，其大妹黄秀虹于2010年2月正式接任鹏润投资董事长，接手了鹏润房地产待开发的多个土地储备项目。国美广场、金尊大厦、崔各庄项目、宋庄项目等项目公司法定代表人均已改为黄秀虹，唯有张家湾项目和大康国际鞋城法定代表人仍为黄光裕。

5月18日，黄光裕案作出一审判决，除了黄光裕本人以行贿和操纵内幕交易等数罪并罚，被判处14年监禁以及6亿元罚款外，还牵涉到黄光裕原为法定代表人的被告单位北京鹏润房地产开发有限责任公司，该公司在判决中因单位行贿罪，被判处罚金人民币120万元。

该案判决后，黄光裕及其家属对判决不服，打算上诉。对于鹏润房地产被判定“单位行贿罪”的事，鹏润房产公司表示，行贿是黄光裕个人行为，和公司没有关系，黄光裕案对公司未来的发展没有任何影响。

北京鹏润地产控股有限公司总裁王军此前多次提到，鹏润房地产要转型，扩大销售型物业份额，缩减持有型物业份额，走快进快出路线，做“中国集成地产商”。这意味着鹏润将继续开展住宅类地产的开发业务，而对于写字楼、商场等持有型物业则要收缩战线，这样一来，手中的国美广场便成了烫手的山芋。但在黄光裕案一审判决后，记者就此问题向王军求证时，王军表示：“最近我们在忙别的事，等过一段时间再说。”

不断变脸的国美广场

虽然国美广场没有出售，不过，这个2005年通过招拍挂拿到的两个公建地块建成的项目，经历了五年建设周期，终于得以完工。

在五年的开发过程中，国美广场的项目经理人换了五任，案名再三被翻，最早叫国美商都，后来改名叫鹏润国际时尚中心，再后来改为国美广场。其定位开始是国美电器的大型数码体验中心（又称全球高科技体验中心），后来改为服装和休闲娱乐主题，到如今项目的管理人员也说不清楚究竟应该怎么定位了。

国美广场最早只要卖5000多元/平方米便可回本，但自首任项目操盘手禹晋永和第二任吴坤岭离开后，继任的鹏润地产总经理童渊向黄光裕拍胸脯保证，借着“黄光裕”三个字的金字招牌，定可卖到3万元/平方米。但最终的结果是两年之后，没有完成既定目标的童渊黯然离开。

伴随着案名、定位乃至职业经理人的变动，国美广场的工程体量也是再三地改弦更张。

在北京市国土局的官方资料中，国美广场项目签订的土地出让协议内容经历了三度变更。最早，合同里约定的两宗地块体量是大约56万平方米。但最终竣工验收的体量却是35万平方米。

第一次改动是2006年6月发布的两宗地块位置的变更。第二次则是三个月之后的大手术，其中最显著的变化便是两地块规划建筑面积减少了20.77万平方米，分别由39.5751万平方米调整为24.1751平方米，由16.5912平方米更改为11.2212平方米。而地价款则增加了4110.97万元。

但在2006年11月发布的施工许可信息中，两个工程的体量分别是38.9535万平方米和16.5937万平方米。

在今年4月，该项目已经做了竣工验收备案手续后，35-A地块的建筑面积又由11.2212万平方米变更为16.5937万平方米，与2006年11月施工许可信息中的面积相符，并和原定规划中16.5912万 平方米的面积相差无几，还略有增加。

2009年，陆续传出了国美广场被国外投行收购的消息。代理国美广场转让事宜的戴德梁行商铺部一位人士告诉记者，去年的确有人找他们咨询过收购国美商都的事，一个是中铁，还有一个是总部在香港的、类似于基金的公司。

此外，黄光裕曾经和新加坡太星集团成立一只规模为8亿美元的私募基金，拟投资内地的房地产项目。

国美广场最终未能转让成功，不断变脸后其定位和招商如何重启，抑或择机再寻婆家，随着项目的竣工，将成为鹏润亟待做出选择的问题。

巨额土地储备成空

2007年到2008年之间，黄光裕实际控制的鹏润房地产、国美置业、鹏润尊爵房地产等数家房地产公司，在全国各地大规模扩大土地储备，并将这些地块列入了2008年的中关村增发方案中。其时，鹏润的土地据称超过1亿平方米，超过碧桂园成为全国最大地主。尽管房地产业界对这个说法半信半疑，但按照黄光裕此前的扩张态势以及国美电器的成长逻辑，可能性不是没有。

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