房地产：规范土地增值税清算 抑制企业暴利

1．事件

新华网于5月27日登载了国家税务总局26日发布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题，以减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税空间。

2．我们的分析与判断

（1）配合"国十条"，是新政中关于利用税收调整房地产企业的有关配套文件。

2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等。今年4月份出台的"新国十条"中国务院再次要求，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。本次出台的文件正是为了配合"国十条"的有关要求而出台的配套性文件。

（2）进一步对土地增值税细则进行细化规定，减少执行中的不规范。

本次规定首先明确了对房地产开发企业征收土地增值税时的收入确认标准，即以发票金额或者合同金额为准。其次对有关可以作为抵扣的房地产开发成本和费用进行了明确规定，避免开发商对费用的重复计算和虚报费用。如:对于质量保证金必须以建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的金额予以扣除，未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除；对于可以抵扣的房地产开发费用主要包括财务费用和其他费用也作了最高限额规定即：或者房地产开发费用不超过"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%，或者是财务费用（按商业银行同类同期贷款利率计算的金额） 按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%计算房地产其他开发费用。对已经进入成本的利息不能重复计算财务费用。

（3）开发企业缴纳的土地闲置费不得计入房地产开发费用进行扣除，打击房地产开发企业的囤地行为。

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。根据目前的政策,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,政府有关部门应坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

（4）土地增值税的严格清算对于之前已经进行了充分预提的龙头企业利润影响不大，主要是对其现金流有影响。

自从2007年国家税务总局强调对土地增值税进行清算时，像万科等一批房地产开发的龙头企业已经对公司的所有房地产开发项目进行规范的土地增值税预提，因此即使本次得以实行严格执行，对这些公司的利润影响也很小，但是会造成现金的大量流出。

（5）目前对房地产企业的土地增值税大多仍沿用预缴，实际清算的很少。

虽然国家税务总局要求从2007年2月开始对房地产企业进行土地增值税的全面清算，但是目前大多数地方仍是对房地产开发企业采取按照1%-2%的预售收入进行预缴，并未进行实际清算征收。

3．投资建议

"国十条"颁布至今已经一月有余，一线城市的新房和二手房交易量出现了50%左右的下降，但是虽然二手房方面有所松动，新房的价格却仍很坚挺，同时部分开发商采取推迟开盘，调整开工进度等措施应对交易量的下降而非价格的调整。我们认为目前国家针对房地产行业的调控仍将集中于对国十条的细化，同时政府也对前期政策的实施效果进行观察，虽然目前盛传的房地产税可能短期并不能出台，但是信贷的收紧以及目前已有的土地增值税、营业税、个人所得税等税收的严格执行将会有效抑制投机需求，打击开发商囤积土地。我们认为随着供应量的增加和投资投机性需求的下降，供求将趋于平衡，同时交易量的萎缩仍将维持直至房价的下跌。我们仍维持房地产行业"谨慎推荐"评级。建议对部分土地增值税预提比例较低的公司持观望态度。