京华山一：越秀地产估值便宜 价值正日益显现

我们对广州房地产商越秀地产（越秀）进行首次推介，并给予买入买评级。公司可望在重组后实现强劲好转，10/11年度收入预计可按年增长229%及14%，至9.01亿及10.3亿港元。每股资产净值预测为3.34港元，并在其中计入40%的折让率后，得出2.0港元的目标价。根据5月20日的收市价1.52港元，该股距目标价的上升空间为31.7%，或较资产净值大幅折让54.4%。该股股价料将在第二季受压，但鉴于估值便宜，相信价值正日益显现。

重组后成为纯粹的房地产公司。越秀为一间以广州业务为主的房地产公司。在最近完成的重大重组中，公司出售了旗下新闻纸及公路业务，以专注发展房地产业务。同时，公司还持有越秀房地产投资信托基金（0405HK）35.58%的权益。

13.1%的土储持作投资物业。投资物业占总收入的比重正缓慢扩大，从06年度的4.9%提高到08年度的7.4%，但在09年度略回落至6%。2009年10月，位于天河区的东方宝泰广场推出85,000平方米的商用面积。我们预期该项目的出租率将在今年超过70%，月租金料为每平方米350左右。广州国金中心项目预计将在今年底推出，总面积为450,000平方米，其中184,000平方米为写字楼。

总收入从08年度的32亿港元大增68%至09年度的53亿港元，其中物业销售收入按年增长74.4%至42亿港元。核心经营溢利（扣除公允值变动及出售附属公司产生的损益）为108亿港元，较08年度的56亿港元急升91%.管理层计划今年实现90亿港元及540,000平方米的销售目标。今年首四个月，合同销售面积约261,500平方米，合同销售额约56.9亿港元，亦即意味着总预售额及销售面积目标中的63%及58%已经完成。

10年度每股资产净值为3.34港元。我们在每股资产净值中采用40%的折让率后，得出2.0港元的目标价。根据5月20日的收市价1.52港元，该股距目标价的上升空间为31.7%，或较资产净值大幅折让54.4%。鉴于市场不确定因素，该股股价料将在第二季受压，但鉴于估值如此便宜，我们对其首次推介作出买入评级。