闲置资金隐向别墅 超三成别墅价格仍涨

　　在住宅市场前景难料，股市大跌的当口，为手上的资金寻找新的渠道，成了少数高端买家的当务之急。也正是在此时此刻，一直不享受“宽松政策”的别墅，在调控风暴席卷楼市的当下，反而成了大隐于市的“避风港”。

　　业内专家认为，由于长期以来别墅类物业一直被信贷、税收、土地等多方面的政策严格制约，因此，一次性付款成为实力买家的主要消费模式，也正因如此，一些没有更好投资渠道的资金很可能流向别墅市场。

　　统计数据显示，目前北京仍然在售的100多个别墅项目中，近一月以来价格上涨的仍占到了35%，而近20%的在售项目则选择了停涨观望。业内人士表示，由于别墅的产品属性以及购买人群不同，房产新政对别墅市场作用的显现或许仍待时日。

　　●超三成别墅价格仍涨

　　平均涨幅近5000元/平方米

　　新政出台已有月余，购房者的普遍观望让楼市迅速降温：据北京市房地产交易管理网的数据显示，最近两周以来，北京市住宅期房的日签约量不足百套，而这一数据已接近2008年北京楼市最低谷时的成交数据。不过值得注意的是，成交量的急速下滑并没有带来新房成交价格的太大变动。而以别墅为代表的高端住宅，甚至涨势不减。

　　据搜房网新盘数据监控中心数据显示，北京别墅市场自新政第二周以来，成交量出现了下挫，至五月中旬仅成交不到30套。不过即便如此，别墅开发商们在价格方面也并没有作出太大让步。

　　上述数据显示，截至五月中旬，北京在售及待售别墅项目有113个(不包括小产权及北京周边项目)，而新政后涨价的项目有39个，占总项目的35%，平均涨幅为4961元/平方米，最高涨幅达20000元/平方米；降价及打折项目23个，占总项目的20%，采取优惠方式有赠送礼品、直降均价、代金券和按付款方式打折，而主要采取的是全款打折的方式，最高折扣为全款9折；25个项目价格保持不变，占总项目数的22%；另外，还有26个待售项目，即新政至今，暂未开盘或无房源在售的项目，占总项目的23%。

　　“量跌价升，这种情况体现了别墅市场与普通住宅市场的差异性，但是长期来看，新政策的影响难以避免”有业内人士这样表示。

　　●别墅市场逆市上扬 成因多元化

　　与普通住宅的价格普遍停涨相比，别墅市场为何会有这么多项目逆市涨价呢？业内人士的观点较为多元。

　　龙湖地产北京公司唐宁ONE营销负责人邹墨远认为，统计的数据能够反映一部分市场的发展趋势，但是真实的成交价未必会有这么高。“据我所知，很多项目的开盘意向价是新政出台以前制定的，然而新政出台至今仅一个多月，这些项目有的并没有开盘，真实的销售价格无从得知，这很可能导致一部分数据的陈旧。”同时邹墨远认为，在如今的政策环境下，即使有的项目涨价，其涨幅也不会超过20%。

　　亚豪机构营销总监朱双赫则表示，别墅购买人群的旺盛需求，或许是一些开发商在新政策环境下仍谋求涨价的动因之一。“对于购买别墅的人来讲，很多人的初衷并不是出于自住或套利的目的，很多人是看重资产配比的概念。由于现在CPI开始走高，而股市的低迷、黄金的高价使得他们望而却步，所以购买不动产仍是他们投资的首选。另一方面，新政本身则主要是针对普通住宅市场，别墅购买者的购买力没有受到太大影响。” 朱双赫表示，开发商正是看中了这一点，所以在现阶段依然涨价。

　　此外，个别后期别墅项目的“有恃无恐”也是涨价的原因之一。昌平某项目开发商在采访中直言，他们项目目前只剩下最后一期的几十栋别墅在售，绝大部分资金已经回到口袋，所以不会因为信贷的收紧而降价促销。“后面可能还会涨价，不过涨幅不会太大”该开发商表示。

　　●顺义朝阳涨价别墅最多

　　各个区域特点不同

　　同样的数据显示，按区域划分，顺义区在售及待售项目总共22个，涨价项目10个，占区域项目的45.5%，是所有区域中涨价项目最多的区域。此外，北京涨幅最高的项目也在顺义，该项目新政后涨幅达到20000元/平方米；而仅次于顺义的是朝阳区，其涨价别墅项目有9个，占区域项目的75%；此外，丰台、亦庄在售的别墅项目虽然不多，但是其价格全部上调，较为罕见。

　　朱双赫认为，上述不同区域的表现体现了其各自的特点。“例如顺义区，作为传统的别墅聚集区，其自然环境和配套最为成熟，而拥有独栋别墅的老项目也是最多的，其稀缺性和吸引力使得该区域开发商仍看好后市；而对于南城以及东部的别墅市场来说，目前的涨价可以看作是一个补涨过程。因为受环境以及传统因素影响，这些区域的别墅市场并没有受到购房人的广泛认可。而随着环境的提升，其价格也存在一定上涨空间。”

　　顺义某别墅开发商认为，别墅项目在开发过程中，环境等配套设施所占的比重很大，因此随着开发的深入，园林、水系、景观的提升会使别墅自身的价值得到大幅的提升，因此，上调价格是一种正常的市场行为。“在市场的支配下，每个开发商都会依据实际情况作出自己的判断” 该开发商向我们表示。

　　●中期新政效果将显现

　　别墅价格调整不可避免

　　近日，围绕物业税近期是否会出台的问题，多方言论与消息纷纷出台。而专业人士估计，物业税是否开征将对别墅市场产生较大影响，必将吸引诸多开发商的注意力。不过从中期来看，别墅市场的价格调整在所难免。

　　邹墨远认为，后期的北京别墅市场将会产生明显分化。由于现有新政严格限制了购房套数，其作用肯定会波及别墅。一小部分占有稀缺环境资源、教育资源的别墅项目，在财力能够支撑的情况下会选择上涨或价格停滞，但是对于大部分别墅项目而言，“降价是难以避免的”。

　　也有专业人士认为，随着调控效果的显现，短期内别墅市场逆市上涨的局面就将得到彻底改变。据调查显示，上周北京市别墅成交的套数仅为22套，整体成交继续下跌，与5月第二周相比，下跌18.5%；成交面积为6477.04平方米，环比下跌40.6%；成交金额1.49亿元，再创2月以来的新低，环比下跌35.8%。

　　“总体来看，独栋类的别墅产品会在经过调整后处于稳定状态，而联排、独栋等产品的价格将随着北京整体楼市的变化而动。” 朱双赫说。