大福证券：给予宝龙地产买入评级 看3.4港元

宝龙地产(1238.HK, 2.10,买入)

我们首次把宝龙纳入研究范围，该公司于2003年在厦门成立，自此专注从事发展及管理位于中国二三线城市的大型综合项目。我们给予该股买入评级，目标价为3.40元，相当于估计资产净值每股5.2元折让35%或2010年度预计市盈率5.5倍。自2009年10月首次公开招股筹得所得款项净额25亿元后，该公司维持了净现金状况。

宝龙的项目一般为包括购物中心及住宅的混合式发展项目。该公司现时于福建、江苏、山东、河南及安徽各省拥有17个项目。众多中小型城市仍于都市化阶段，宝龙的混合式发展项目将继续迎合该等城市对独立社区设备日益增长的需求。凭藉其于厦门、福州及郑州的成功，该公司已建立经验丰富的管理团队，以扩大其于内地的业务规模。

该公司手头上的项目将可提供合共850万平方米的实用面积，其中半数作商业用途。按计划完工时间表计算，我们预期该公司于未来4-5年的物业销售额将录得30%的复合年增长率。平均土地成本为每平方米人民币470元，而2009年预售的项目的平均售价则为每平方米人民币5,991元，我们预期其现有土地储备将可令该公司于未来数年的发展盈利维持增长，并可维持56-58%的高利润率。该公司已就新项目与12个城市签订初步协议，以补充土地储备。

于2010年度首4个月，宝龙的合约销售额达人民币9亿元。于本年度，该公司将有8个项目可供销售，总可售面积为218万平方米，其中大部份将于2010年下半年推出，估值为人民币103亿元。假设保守估计将予发售项目的销售比率为50%，于2010年度的合约销售应达人民币50亿元。虽然本年度将有3间购物中心落成并作出租用途，但由于租金收入的比例仍然轻微，故物业销售将于短期内继续成为该公司的主要盈利来源，惟投资物业组合将于未来有所增长。分析员：侯凌中