房地产：行业机会尚待政策效果传导至房价

事件

2010年5月18日，地产指数大涨5.83%。其中金地集团放量涨停，万科A、保利地产与招商地产涨幅也分别达到7.15%、7.92%以及8.9%。

我们的观点..地产股强势反弹，主要源于政策面的利好消息刺激，属于政策压抑情绪的释放。昨日，政策面出现较多利好消息，一定程度上缓减了市场认为中央再度收紧房地产政策的担忧，甚至市场解读房地产调控政策将放松。

其中，地方政策层面——传言上海房产税征收对象、征收税率等政策力度均低于之前预期；中央政策层面——住建部表态:目前尚无“更严厉”的楼市调控新政（信息来源：中国广播网）；国税总局表态：地方对房产税征收范围没有解释权（信息来源：中国证券报）；国资委副主任表态：货币房地产等政策或实行动态微调（信息来源：上海证券报）。

房产税的出台在中央和地方政府间可能仍有分歧，能否马上出台仍有很大不确定性，但从地产调控的长效机制考虑，房产税（或物业税）离我们或已不远。国税总局和上海对房产税的不同表态，可能预示中央和地方就房产税的出台尚未达成共识，其出台时间会有很大不确定性。但我们必须看到，“国十条”调控政策带有诸多“行政管制“的色彩（如限购套数，限制贷款），虽然这些政策对控制房价是最有效的，但从市场经济的角度看，这些政策又必定是”短效存在的“，必定在政策目的达成之后考虑退出。而短效政策的退出，会否引来新一轮需求和房价爆发？我们认为，这也是当局必须考虑的问题，因此，我们认为在”短效机制政策“退出之后，很可能会引入一种”长效机制的政策“，从而引导房地产市场长期稳定、健康的发展，而房产税或物业税恰可起到这种作用，同时，房产税也是地方财政收入的一个新渠道。从这个角度讲，房产税离我们或已不远。

在政策调控房价的目的达成之前，政策不会放松。我们认为目前政策调控目的是要房价回到合理的水平，房价回落目前并未显现，且由于开发商目前资金较充足，市场可售房尚少，房价回落还需要过程，而在这个过程完成前，政策放松的可能性非常小。同时，我们看到，目前多数城市还未出台政策细则，也就是说，政策从中央到地方的执行中，还处于收紧状态。

行业机会尚待“政策效果传导至房价”。我们认为房地产市场的传导机制是从“政策“→”成交量“→”房价“的过程，目前尚处于“政策“→”成交量“的传导阶段，而在”成交量“→”房价“的传导完成前，我们认为房地产板块的整体机会尚需等待。