“退房律师”若打官司 购房者应有七成胜算

房地产律师王美舟近两周来接触了近10个咨询退房者，明显感觉到新政带来的退房潮。

为什么购房者们纷纷要集结起来要求退房呢？记者了解到，因为不少楼盘退房相当不易，别说首期、定金很难拿回，分分钟还要赔偿违约金给开发商。所以他们都希望能组成退房团，增加退房的成功率。

新政违约责任有争议

向王美舟律师咨询退房事宜的购房者中，有一位在番禺购房的李先生。他因为无法凑齐首期款向开发商申请退房时，不但拿不回定金，还被索赔违约金，“按照合同约定支付房款的20%的违约金，也就是还要倒给开发商近15万元。”

王美舟律师解释说，很多开发商在认购书和买卖合同中增加了一些令人头痛的条款，把贷款风险都压在了买家身上。广东中粤云天律师事务所律师蔡若波说，法律明确规定，贷款不成功的情况下，才能解除合同并且不产生违约责任；如果能贷款，但只是首付提高，解除合同仍有可能产生违约责任。

只签了认购书退房有希望

王美舟律师2007年前就开始代理退房官司，他告诉记者，2007年后由于金融海啸影响，退房也曾一度兴起，但当时一年也不过那么几宗官司，而近两周来咨询退房的准业主就有近10位。

王美舟告诉记者，2007年前，开发商还没在合同和认购书上设定专门应对退房风险的条款，那时退房者想拿回定金还是比较容易的。但2007年后，情况就不一样了。现在的买卖合同中通常会约定，“如果贷款批准金额少于贷款申请金额的，买方要以其他方式，在接到通知的七天内付清。”同时，还会约定“逾期未履行的，解除合同并要买方支付10%~20%的违约金。”虽然许多准业主下定时都只签了认购书，并没有看过买卖合同，但由于认购书上通常都有一条表示买家已经“看过并同意商品房买卖合同范本”的条款，这些没签合同书甚至没看过合同书的买家，也必须受合同条款的约束。王美舟说，现在大部分咨询退房的购房者，都是只签了认购书的，但他们也面临拿不回定金并被索取违约金的困境。

不过，这一情况也有破解的方法。王美舟律师分析，《合同法》第五条规定了当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务。而买卖合同通常是由发展商单方面提供的，属于格式条款，《合同法》也有“格式条款内容无效”的规定。王美舟分析说，贷款能否批下来、能批多少，这些开发商和买方都无法确定，不应该让买方承担所有责任；此外，合同中“如果贷款批准金额少于贷款申请金额的，买方要以其他方式，在接到通知的七天内付清”明显是加重买方的责任，因此该格式条款应当可认定为无效。

王美舟律师告诉记者，向他咨询退房的购房者中，有七八位是已经签了认购书并交了定金的，另外有一两个还签了买卖合同，目前尚无人正式委托他代理起诉。他告诉记者，只要是受新政影响导致买家首付增加的，即使开发商以买卖合同中格式条款规避了相应责任，只要买家通过法律途径，他有信心接手并打赢这样的案子。“法律比合同条款大，我起码也有七八成的把握打赢，希望能成为典型的案例，让更多的买家知道保护和争取自己的权利。”