张欣：房地产开发商已处在崩溃边缘？

5月21日，地产业集团SOHO中国有限公司总裁张欣、摩根大通中国区投资银行副主席龚方雄在上海发起了一场“房价泡沫舌辩”；以房地产事业起家的张欣认为，目前已经出现“房地产的冬天”，房价泡沫正在收紧，前景并不乐观。而龚方雄则认为，从长远看来，现在的中国房价还不算是“资产泡沫”。

张欣与龚方雄是在《财经》杂志、科文顿柏灵律师事务所、摩根大通集团在上海世博会美国馆联合主办的《中美商业关系战略对话》论坛中，发表上述谈话。参加同场论坛的清华大学经济管理学院经济系主任白重恩，也对住房政策做出提出建言。

张欣：开发商已处在崩溃边缘

张欣表示，4月份房贷新政出台(指二套房贷首付率调升、贷款利率订出下限等一系列紧缩政策)后，SOHO内部原本10%的商用房地产增长率，随即下滑至5%；多数房地产市场出现50%甚至到80%的交易量下滑，前景极不乐观。

张欣指出，对比2008年经济危机刚刚开始时，房地产市场遭遇严重打击，年交易量下滑至2.4万亿人民币；政府很快出台了4万亿经济刺激方案，到了2009年底，房地产市场交易量增长至4.4万亿元。张欣认为，2009年房地产市场的最后结果，恰恰相当于经济刺激方案的总量，包括SOHO中国在内的房地产公司销量都重返高点，SOHO中国甚至创下历史新高，赚了33亿元人民币。

“这简直是创纪录了！”张欣说，房价快速增长时，土地招拍价格越挂越高，仅仅是土地价格，北京五环以外的土地就拍出每平米2万元的价格；如果要造房子，至少要卖到每平米4万元水准，才能维持仅仅10%的净利润率。张欣形容，投资客突然在拍价最高的时刻销声匿迹，“这种情况非常可怕。”

事实上，许多商业用地、公寓处于空置状态，张欣表示，2009年房地产景气大好，但无论在上海浦东或是北京CBD区域，商业地产的空置率都在30%到40%之间，其实是典型的泡沫症状。拥有房产者如果能顺利出租，目前的损伤程度较小，然而据她观察，现在房地产景气直线下滑，连租赁出去的机会都很罕见。

张欣认为，在前一波房产泡沫中，大量的国有企业站在拍卖方，然而这类土地供应属于不可持续的一类，4月份房贷新政出台后，市场反应迅速，土地销量完全消失，使得开发商目前处在崩溃边缘。

另一方面，由于地方政府负债累累，先前的还债方式是把公有土地重新选址，用拍卖旧址所得来偿还债务。一旦土地价格下降，卖地变现所得不如过去丰厚，地方政府于是开始对不特别贵的土地征税，使开发商面临的政策压力加大。

张欣指出，经过一轮市场景气，开发商手上资金量比较充足，目前还不到2007、2008年那样的绝望情绪，因此不会急着把房地产市场价格降下来，然而“到底能坚持多久，就不是很清楚了。”张欣说。