“宁七条”出台 调结构控房价控风险成最大特征

　　南京市政府周二下发《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》，对房地产市场的调控和管理提出了七条意见，简称“宁七条”。机构认为，“宁七条”出台，“调结构，控房价，控风险”是最大特征。通过改变市场供应结构，来控制楼市成交均价。

　　首先，《通知》表示，今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上；针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%。竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，使土地市场交易价格降低或溢价率最高45%，溢价率表现走低，但是，实际上由于配建条件的存在，开发企业在拍得地块之后，对于开发企业来讲，只不过是通过“配建”形式转嫁了正常招拍挂时土地应该溢价的那部分金额，其总体成本并没有降低，因此，从土地成本构成的角度来讲，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用。

　　决定房价上涨与否的仍然是市场供求关系。从未来市场趋势来看，市场供求关系的力量始终是占据主导的，“限地价、竞配建”改变不了一二线城市地价的上涨趋势，只能通过阶段性的政策调节地价不要上涨过快。

　　但是，“限地价、竞配建”会导致中小套型的住宅供应量增加，可以更多的解决首套自住需求的购房需求，一定程度上从市场供应结构上改变当前中小套型供应紧缺的市场局面。同时，政策规定今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。对于房价来讲，尽管单套房产价格不一定会降低，甚至还会上涨，但是，由于市场成交结构更加偏向中小套型，那么，成交结构的变化会导致市场成交均价上涨幅度放缓，甚至局部地区出现均价下跌的状况。

　　其次，加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅；规范开发企业成品住宅的申报指导。

　　张宏伟认为，加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅等措施，实际上，作为“宁七条”配套性的执行层面的政策，“限价”又重出江湖。尤其是对于房价上涨预期比较强的区域或楼盘，为了控制房价上涨的预期，官方或正式发文重申限价政策，或从审批层面以延发高端楼盘预售许可证、控制备案时间来调节价格的走势。

　　“限价”政策采取分时分流，对于调整楼市成交结构，遏制楼市均价过快上涨起到一定的积极作用。

　　此外，加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度；统计部门加大对楼盘销售价格的监测，做到新开楼盘实地调研全覆盖和重点楼盘常走访。

　　张宏伟认为，由于房地产供应与成交主力均在郊区，加强对上述五个郊区房地产市场的监管力度就显得非常必要。

　　郊区楼盘大多数为刚需楼盘，为普通首套自住刚需的市场主力区域，加强郊区楼盘预售、价格监测，对于市场来讲，可以尽可能把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。其次，郊区基本为中低价位、中小户型的楼盘，加大对于郊区楼盘监测力度，可以更好的把控整体市场的供应、成交结构，在适当时机也可以进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，从整体上调整楼市成交结构，从而避免由于成交结构不合理而出现阶段性房价过快上涨的现象。

　　第三、检测郊区住宅市场，尤其是2014年将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格监管系统，可以有效地增加全市中低价位、中小套型市场供应，从而结构上可以拉低全市成交均价。