中国楼市第一大盘贵阳 如坐在崩盘的火药桶上

　　“空城”计

　　城市新区扩张问题十多年来一直备受关注，在新型城镇化正酝酿顶层设计的背景下，这一问题显得尤为迫切。

　　7月初，国家发改委城市和小城镇改革发展中心的一份报告显示，所统计的12个省区，省会城市全部提出要推进新城新区建设，共规划建设了55个。144个地级城市中，有133个提出要建设新城新区，共规划建设了200个。几乎每个地级以上城市都要建新城新区，而且新建的还不止一个。该课题报告是受中央财办所委托进行，其数据和结论引起高层高度关切。

　　媒体今年以来不断披露的各地“空地”、“鬼城”现象，也让公众看到了城市无序扩张的后果。

　　国土资源部权威人士对《财经国家周刊》记者提供的信息表明，尽管该部掌握的具体事实、数据与前述报告或有所出入，但城市新区无序扩张问题之严峻，确实到了要下非常决心、用非常措施加以整治的程度。

　　城市化是现代化的必由之路，城市新区则是城市经济社会发展到一定阶段的必然要求，但一旦失之无序，便将加剧资源浪费环境破坏，冲击耕地保护红线，潜伏经济金融风险，甚至影响社会稳定。

　　当前新区建设的各种乱象，不仅与新型城镇化发展方向背道而驰，任其扩张还会严重干扰新型城镇化发展战略的有效实施。

　　正如权威人士所言，对新城新区这辆正在违章超速行驶的汽车，必须狠踩刹车，在检查修理、校正方向并确认安全后，再继续前行。

　　“大盘城市”贵阳

　　财力羸弱的地方政府，只得将新城建设的部分基础设施配套工程甩给开发商，代价就是用大盘开发作为交换

　　2012年10月，有媒体报道称，房地产大盘扎堆的贵阳“仿佛坐在楼市崩盘的火药桶上”，或将成为“鄂尔多斯第二”。

　　将近一年时间过去，这座诞生了“中国楼市第一大盘”、创下房地产单盘开发、销售“世界奇迹”的西南山城，看上去风平浪静，空气中并未嗅出“崩盘”的火药味。

　　一个又一个动辄圈地几千上万亩、建筑面积几百万上千万平方米的超级大盘，改写了这座城市的面貌，颠覆了城市生长的常规路径。“神话”仍在继续，它将走向何方？

　　“这里是楼盘还是城市”

　　9月，“爽爽的贵阳”凉风习习。令人有些不爽的，是老城区日益拥堵的交通。在密集如织的车流中，不时可见凯迪拉克、奔驰、奥迪和保时捷插队穿行。

　　以财富计，今日的贵阳已不独属于当地人。那些在地州打拼成功的矿主、煤商等生意人，成了省会最具购买力的新移民。正是他们，造就了“中国楼市第一大盘”的神话。

　　贵阳老城区南明区和云岩区坐落在一片狭长的山谷地带。局促的空间内，目前已簇拥超过130万人的常住人口。用当地房地产业内人士的话说，“密度堪比香港”。

　　在这种情况下，多数城市选择跳出老城、在外围建设新城。但贵阳别具一格，在紧邻南明区市中心的彭家湾和五里冲片区，借助城中村改造，引入开发商，集中规划建设了一个占地6000余亩、总建筑面积达1830万平方米的超级大楼盘，于2010年底开盘。

　　这个名叫“花果园”的房地产项目全部建成后，预计可容纳近50万人口居住。用当地业内人士的话说，“相当于把一个县级市搬回了市中心。”

　　业内人士告诉记者，在许多城市，凡占地超过2000亩、总建筑面积超过100万平方米、可容纳3万～5万人的楼盘即可被称之为“大盘”，但在贵阳，“零头都算不上”。

　　9月上旬的一天，《财经国家周刊》记者来到花果园。目前项目销售已近尾声，但售楼中心的大厅内仍然人头攒动。用于摆放项目模型的沙盘，约有一个篮球场大小。

　　售楼中心陈列的历史照片和规划效果图告诉人们，昔日这里是一片脏乱差的棚户区；未来，将出现12条市政主干道、10大购物中心、200万平方米商业、200万平方米写字楼、6大公园广场、8所学校、若干所幼儿园和三甲综合医院……

　　“除了工厂，几乎什么都有。”一位当地人士说，他总是有一种迷离之感：“这里究竟是楼盘，还是城市？”

　　业内人士介绍，2013年上半年，花果园项目成交面积达168.58万平方米，占整个贵阳楼市的42.86%。

　　即便是在全国范围内，花果园也不失为冠军项目。据项目内部统计，截至今年5月底，共销售住宅超过3.8万套，销售金额达180亿元。

　　目前贵阳其他地方都奇缺置业顾问，“因为大部分人都在为花果园项目卖房子”。

　　但有分析人士指出，这个超级大盘创造的诸多楼市神话，未来或将遭遇一系列与城市规划、管理相关的考验。

　　花果园项目目前仅有第一期开始入住。但周边交通已经出现明显拥堵。即便在非早晚高峰时间经过，通行也困难。

　　项目中还建了许多高至42层的超高层住宅。“42层住宅，仅配备了3部电梯，如果住在顶楼，早上上班等电梯，可能没有半个小时下不了楼。”前述业内人士表示。

　　业内人士表示，由于花果园是基于棚户区改造项目建设起来的社区，开发商出于摊销成本考虑，局部地区开发强度（容积率）高达4.5 7.0。“这么大的一个项目，这么高的容积率，后续必然会出现诸多问题”。