长三角房企生态调查： 房价上行压力待解

　　CREIS中指监测数据显示，上周全国22个一二线城市商品住宅成交面积环比上升4.9%，涨幅较前一周有所收窄，全周环比上涨城市不足六成。成交放量未如此前业内预期。

　　综合多个城市的数据，大多数新房项目的销售价格都保持原先水平，鲜有开发商涨价的行为。金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚认为，只有成交量持续放大，使得去化时间明显缩短到供应偏紧、供不应求的区域，房价才会有逆转向上的动力。换句话说，在“供大于求”的状况下，房价没有上行的动力，只有下跌的压力。

　　4月8日，旭辉集团董事长林中接受21世纪经济报道记者专访时认为，“2015年比2014年好，下半年比上半年好，但大部分城市的房子仍然需要12个月的去化周期，供求比已经回到0.9-1的正常水平上，需求量会得到逐步的释放。”

　　窗口期已来临

　　上海融绿平台是“3·30”楼市政策反应速度最快的房企，迅速启动了“春雷行动”，承诺在4月6日24点前暂缓涨价。3月31日到4月7日，融绿平台上海及苏锡常13个楼盘，共成交157套，总计成交金额达到11.18亿元。

　　据365家居网不完全统计，清明小长假（4.02-4.04）期间，长三角8个城市成交1687套，其中苏州、杭州的成交量相当于去年的3倍左右，南京、芜湖和常州成交量均出现大幅上涨。

　　值得一提的是，杭州市在清明小长假成交351套，同比上涨193%。一个重要的原因是，在杭州，投资客返场的迹象有所增加。“20%多成交客户都是投资性质的客户。”欣盛·东方福邸一位销售人员透露，该项目上月底刚推出一批60方精装现房“雅舍”，目前已成交80多套。

　　杭州融创营销总监邵佳指出，4月份将是房企去化的窗口期。新政对市场信心的提振起到重要作用，有利于房企抓住窗口期去化，“信心比黄金重要”。据统计，小长假期间，杭州融创销售1.8亿元。

　　据杭州融创相关人士透露，望江府、西溪融庄、之江壹号的准现房大户型明显热销，以自住改善类客户购买居多。4月6日那天，尾盘望江府就成交了3套160平方米以上的精装大户型。

　　林中认为，新政之后的窗口期不止一个月，6月份以后大部分房企新增供应量会比较少，换言之，今年下半年都是去库存的窗口期。旭辉有的项目已开始涨价，是根据市场供求关系决定的。

　　林中指出，中国的城市将会出现分化趋势，涨跌互现。一线城市复苏得比别的城市快，涨幅比其他城市高。未来十年中国房价会形成一个价格体系，一线城市均价会达到5万元，而三四线城市增长空间很少。

　　说回暖为时尚早？

　　一个值得关注的现象是：二手房抛售与重新入场的情况交替出现。德佑链家研究总监陆骑麟透露，虽然上海并没有取消限购，但贷款和税费大幅松绑，对于刚需置业、改善型需求置换甚至投资客的抛盘脱手，都是一个较好的时机。

　　此次新政减少了购买成本，也令这些投资客对后市的预期发生了很大的改变，挂牌意愿大增之后，一些业主还酝酿如何借新政东风上调价格。按照上海市普通住宅的总价标准，营业税的税率5.65%计算，新政出台后，满2年未满5年的普通住宅，内环内税费可减少25.425万元；内外环税费可减少17.515万元；外环外税费可减少12.995万元，此前这部分免去的税费由买方承担。免征的营业税去哪儿了？

　　一个明显的现象是，新政首日，位于普陀区的中远两湾城不少房源出现了5%-10%的跳价情况，例如一套110平方米的房源，原来报价为到手价355万元，房东将其提高至375万元。不过，出现跳价的绝大多数都是一些购入2-5年之间的房源，如上述案例中的房源即是房东购入3年多的，因此，业内人士预测，沪上潜力区域，很可能会走出一波成交行情。

　　跳价幅度亦非无迹可寻。据德佑链家刘奎介绍，一般情况下房东会把免去的营业税部分作为跳价空间，普遍做法是买卖双方协商，以免去营业税部分的50%作为提价，双方寻求平衡，这样的跳价在二手房市场接受程度比较高。也有业主将免去的营业税并入到手价。

　　上海很多二手房业主报价分别上涨20万-30万。这些敢率先调价的二手房大多是买房时间超过2年但不满5年的房子，涨价完全得益于“3·30新政”。满两年不足五年的房子入市交易时免征营业税，而之前这类房子必须缴纳5.5%的营业税。若是一套500万的房子，则需要缴27.5万营业税。被免税收的50%-100%，即成为买卖双方博弈的尺度。

　　多数业内人士认为，现在说楼市回暖为时尚早，长三角地区高库存的去化压力会在较长一段时间内存在。例如4月份南京全市将有40多家楼盘计划推出共6000多套新房源。苏州住宅整体成交均价在9000元/平米左右，在政策性住房与普通低价刚需产品的共同影响下，均价较之去年同期的万元左右有一定的下滑。无锡大多数楼盘继续“以价换量”走降价路线。

　　值得关注的是，截至3月底，杭州市区新建商品房可售155042套，环比2月末增加1118套，再次刷新月末库存历史最高纪录。即便是成交量出现回暖的杭州，与节前相比，清明三天日成交量反而下滑。例如节前日成交都在300套左右，小长假第一天开始成交跌至187套，而后两天成交量逐一下滑，跌至两位数。