一线城市供地量“缩水” 市场分化愈演愈烈

　　土地供应“瘦身减量”

　　一线城市供地量“缩水” 市场分化愈演愈烈

　　随着房地产市场泡沫的逐渐瓦解，疯狂圈地的土地市场暴利时代也走向终结，一线城市土地供应连续缩减，黄金地块的争夺也表现出了愈演愈烈。

　　近期，北京市国土局通报了北京今年上半年的土地供应情况，比去年同期有了明显的减少。

　　截至2015年上半年，北京市土地市场共成交经营性用地32宗，土地面积约290公顷（其中住宅用地约175公顷，商服用地约115公顷），建筑规模约497万平方米（其中住宅约272万平方米，商服约225万平方米），成交额约634亿元，这一数量也创造了自2009年以来近7年的同期新低，而这已经是北京市连续第五年缩减了供地计划。据悉，北京供地量已从2010年的6400公顷缩减到2015年的4600公顷，其中商品住宅用地计划供应从2010年的1250公顷缩减到了如今的750公顷，减少了500公顷。供应范围也以郊区居多，其中东城区、西城区等黄金地段基本再无土地的供应。

　　一线城市供地量渐减

　　北京不断减少的供地量只是国内众多一线城市现阶段供地状况的缩影，上海、广东等一线城市出于自身考量也在不断地减少供地量。

　　记者从中原地产市场研究部获取的统计数据显示，2015年上半年，全国百强城市，土地出让金锐减，合计总出让11813宗土地，成交土地出让金7021.7亿，同比2014年同期的10890亿下调幅度达到了35.5%。其中，一线城市下降幅度尤为明显。除上海外，其余三大城市上半年土地收入均大幅下调。北京同比降幅达46.2%，深圳同比下降80%，广州同比下降61%。

　　毋庸置疑，土地供应量的减少成为主要城市土地收入减少的主要原因。中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时指出：“包括北上深广等主要城市在内的一二线城市，虽然上半年也出现一些高价的地块，但因为挂牌土地总体减少，造成土地出让收入整体锐减。供应减少，是全国主要城市出现成交减少的主要原因。包括北京等主要城市，虽然出让土地大部分成交溢价率非常高，但因为挂牌土地明显减少，造成了土地市场的降温。”

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《中国产经新闻》记者表示，造成一线城市供地量持续减少的现象最主要的原因在于近年来国内楼市，尤其是一线城市楼市发展持续火热，房地产开发量持续增加。

　　而一线城市的商业住宅用地面临“缩水”，一线城市5月合计签约30宗土地中，只有10宗为住宅用地，除北京、广州外，其他均为上海的保障房土地。合计签约土地仅72.39亿，这将是2014年以来首次出现单月一线4个城市合计土地出让金不足百亿的月份。而业内人士也认为，从未来预期看，北京、上海等城市，待售土地将依旧不多，特别是北京，目前挂牌的只有12宗远郊区土地，已经处于历史最低规模。

　　北京房地产估价师和土地估价师协会监事长郭晋林表示，上半年经营性用地供应量明显减少，是符合‘瘦身减量’的年度供应计划编制原则。“根据今年4月本市下发的全年供地计划，今年本市国有建设用地供应总体思路为减量发展、结构调整、保障民生和集约节约。”

　　郭晋林认为，从城市战略定位和产业调整方向以及京津冀协同发展、疏解非首都功能要求看，上半年供地“瘦身减量”也是适度的，供地节奏也比较合理。同时韩长吉也指出：“京津冀一体化过程中需要考量如何引导房地产开发商将目标转向天津、河北，减少北京供地压力。”

　　寸土寸金打响土地争夺战

　　据悉，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张，越发寸土寸金的一线城市或又将掀起新一轮土地争夺战。

　　记者从中原地产研究部了解到：在华润大手笔上海拿地后，6月整体标杆房企购地金额明显上涨，合计有许多企业进入土地市场，拿地总额高达334.28亿元，其中保利、万科、华润、碧桂园、恒大、绿地、万达等标杆房企都在土地市场上有所收获。

　　300多亿的拿地金额，成为2月后拿地金额的又一高点。在市场升温下，房企开始积极进入土地市场，特别表现在积极争抢一二线城市稀缺的土地资源。2015年，20大标杆房企集中一二线拿地，合计一二线城市购入土地金额高达1342亿，占比所有土地支出的90.1%，创造了历史最高纪录。

　　包括碧桂园等之前很少在一线城市拿地的企业，也在6月积极参与北京的土地出让。

　　一线城市土地供需的不平衡也在不断拉升地价，韩长吉认为，供地量的减少会影响到一线城市的地价。但北京一线城市房产开发的需求仍在上涨，供不应求的市场现状会推动地价上涨。

　　尽管2014年北京土地实际成交量仅为计划供应量的一半，但交易的金额竟打破了高达5项的价格记录，去年北京土地出让金总额高达1916亿元，成为历史新高，比2013几乎高了100亿元；住宅成交楼板均价为14500元每平米，比2013年上涨了50%，成为历史最高；海淀区北太平庄地块起始楼板价为37100元每平米，为北京起始楼板价的记录；而西城区华嘉胡同地块更是一次刷新两个记录——以74.6亿元的成交总价成为北京新的总价地王，9.5万元每米的楼板价也刷新了北京的楼板价记录。

　　进入今年以来，北京土地市场的两极分化越发明显，优质地块的争夺也明显更加激烈，而位置偏远、体量小的地段则遭遇了底价或接近底价成交的尴尬。来自伟业我爱我家市场研究院的数据显示，北京市1月份出让的12宗土地平均楼面价达到14253元每平米，比去年1月上涨了20%；宅地平均楼板价达16442元每平，比去年1月上涨25%。

　　张大伟分析认为：“房企高价拿地更多是因为对区域市场的看好和北京土地供应的稀少，使得房企对土地的渴求度非常高。”

　　张大伟同时指出，2015年，20大标杆房企集中一二线拿地，合计一二线城市购入土地金额高达1342亿，占比所有土地支出的90.1%，创造了历史最高纪录。市场升温后，一二线土地出现供应，房企就积极争抢。地王依然频繁出现，体现了房企对一二线市场的看多情绪。一线城市6月份的平均楼面价也达到了16803元的年内最高，二线城市也明显升温，平均住宅土地楼面价达到了3561元每平米，溢价率突破22%，而土地出让金也达到了460.9亿。

　　市场分化将愈演愈烈

　　大城市的土地稀缺，优质土地将奇货可居。张大伟分析认为，未来大城市的土地市场将出现两个变化：一是新增土地供应会越来越少，土地价格会越来越贵；二是一线城市的房价会更加坚挺，尤其是中心区域的土地价格走高后，“被豪宅化”趋势将会更加明显。

　　韩长吉也指出：“供地量减少带来的地价上升会增加房地产商的土地成本，最终推动房价上升，并加大城市间房价的分化。由于整体楼市供需状态的不同，一二线城市整体房价高于三四线城市。而一二线城市土地供需不平衡程度远高于三四线城市，这会导致一二线城市的土地成本高于三四线城市，土地成本上的差异最终都将通过房价表现出来，所以最终供地量的减少会加大城市间房价分化现象。”

　　张大伟指出现阶段房企拿地已开始出现分化，“针对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企已开始全面回归一二线城市。”

　　同时，市场明显分化，从全国楼市看，市场已经严重分化，所以在目前经济发展不均衡的情况下，张大伟认为一二线城市房价易涨难跌。“一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度依赖的市场看，明显一二线城市快速复苏。然而三四线城市天量库存积压，一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。”

　　张大伟认为，目前房地产整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然存在风险。