陈志武：中国楼市泡沫严重 家庭要注意分散投资

　　目前中国楼市最缺乏的就是数据，而一些由民间机构发布的数据对于当下楼市来说意义非凡。

　　“在当今大家所讲的大数据时代，需要有一些人。不管是政府机构还是民间的机构，去做一些踏踏实实的系统的调查。”经济学家、耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武认为应该正面去看待。

　　中国楼市缺乏民间数据

　　在他看来，近几年中国自上而下对房地产的关注越来越高。但是很遗憾，在全国范围内唯独缺少针对各个阶层详细、系统的科学抽样调查。就在这种情况下，大都基于自己的感觉来进行判断，甚至做出一些政策选择。

　　由于长期生活在国外，陈志武更加了解别的国家是如何做的。比如美国，是由美国国家人口普查局每两年做一个非常系统的全覆盖的抽样调查。对美国的家庭住房情况，房地产财富情况、房屋面积、位置、收入、房价都做了很系统的调查。但同时也有很多的民间机构也在做类似的事情。

　　“我们不能只是有官方的数据，还应该有民间自发、独立的机构去做这样一个数据的调研。让老百姓也好，决策层也好都可以通过官方和非官方的数据做一些权衡考证。”

　　在谈到空置率的问题时，陈志武直言不讳：“这明了中国住房市场的泡沫确实比较严重。”

　　他分析，一方面中国的自有房比率很高，再加上又有那么多人做投资买房，造成中国房产空置率比其他国家高很多。另外，地方过度依赖土地财政，由此带来的结构住房空置率很高，这也是一个很重要的原因。

　　研究表明，日本在80、90年代，房地产泡沫最高，其住房总市值大概是日本GDP的3.5倍左右；美国在次贷危机之前，房价处于顶峰之中。06年其住房总值是GDP的1.7倍左右；爱尔兰在08年之前，住房总市值为GDP的3.5倍左右；而今天的中国房地产市值为GDP的3.5到3.7倍。

　　陈志武表示，如果中国的房地产泡沫发生破裂的话，对中国经济的影响毫无疑问是非常大的。

　　首先，政府财政方面会临非常大的挑战，尤其是地方。其次，是开发商和投资商，他们赚钱的就业前景会受到非常大的冲击。第三，跟房地产有关的下游产业。第四，金融行业将会被波及，影响的不只是银行按揭贷款，包括开发商贷款，下游的行业贷款等等。由此产生的人们对经济的信心将受到冲击。民间消费、社会消费、企业消费都会受到很大的下行压力，会因为房地产市场的破裂带来一系列的连锁反应。

　　互联网投资楼市风险大

　　陈志武坦言，其实互联网金融现在在国内抬得非常高。互联网金融最初开始在美国出现，在美国几乎没有哪个会花那么多时间会讨论互联网金融，主要明显差别：美国的金融不管互联网还是非互联网受到的管制非常少，其实这一点在社区银行有例子，大概80年代全美国的社区银行在16000家左右，经过并购、重组、整合，确实带来的机会很多，但是现在还有社区银行。这样互联网银行确实带来了很多的便利，但是基本上对在社区生活的贫下中农和小企业来说，基于他们方方面面的精神需要没有解决好。互联网带来的便利。

　　从这里面可以看到，中国互联网金融也许会促进很多的便利，带来很大的影响。主要是有很多的理由，把原来监管方面的障碍扫除掉，因为很多也搞不懂，什么是互联网金融。既然大家说互联网金融这么牛、这么神，那多多少少用一点开放的心态去接受。从这个意义上来说，互联网金融的话题对促进中国金融的发展，特别是民间金融的发展，可以有一些大的积极作用。

　　谈到近期诸如金融、甚至互联网跨行投资房地产，陈志武则对此看衰。“如果从房地产公司到制造业公司，金融业公司和互联网公司都要去做房地产的话，这本身说明房地产市场泡沫很严重了。

　　陈志武说，2007年到2010年，在金融危机的冲击下，美国家庭财产情况出现了很大变化，其中中等收入家庭财富平均缩水近40%，而同期美国富裕家庭财富平均增长2%。

　　“为什么中等收入家庭的财富缩水40%，而同期富有家庭财富出现小幅上升，主要原因就在于投资结构安排不同。”陈志武指出，在金融危机发生前，绝大多数美国中等收入家庭的财富和投资都放在房地产上，金融危机发生后，房地产价格大幅下跌，造成他们财富大量缩水。相比之下，金融投资占了美国富有家庭投资结构的很大比重，其中就包括股票、债券、对冲基金、贵金属等领域的投资。金融危机后，金融资产价格上升，这一升一降，导致财富出现严重分化。

　　“我讲美国的经历，更多地想告诉中国家庭，一定要注意分散投资。”陈志武建议，那些拥有多套房子的投资者，不妨利用现在还能出手的时机去减少房地产风险，让自己的投资在房产市场之外有更多的分散和投资机会。(新华房产记者 王日晨）

　　人物简介

　　美国耶鲁大学管理学院金融经济学教授，中国金融博物馆首席顾问。世界金融学和金融资产定价领域较具创造力学者之一。曾获美国默顿 米勒、芝加哥期权交易所研究奖等多项世界性重大学术奖励。2000年，在全球经济学家首肯的世界经济学家排名中位列第202位，其中前1000名经济学家中，19人来自中国。2006年，被《华尔街电讯》评为“中国十大最具影响力的经济学家”之一。