“面粉”比“面包”贵——我国房地产基金咋变了味?

　　2013年我国房地产基金迎来了有史以来最为火爆的一年，募资、投资、退出均创出了历史新高。

　　可“大跃进”的背后，却有不少基金变了味，在某种程度上沦为炒房投机的工具。专家认为，我国新涌现的不少房地产基金门槛过低、资质参差不齐，暗含重重风险。从长期来看，行业洗牌在所难免，管理机构亟须转型。

　　募资、投资、退出齐创新高　房地产基金“大跃进”

　　2012年被业内称为我国房地产基金行业的元年，而2013年当之无愧可谓房地产基金大跃进的一年。

　　清科研究中心统计的数据显示，2013年我国房地产基金在募资、投资、退出领域均表现异常活跃，同比大幅提升，均刷新历史纪录。

　　在基金募集方面，2013年我国新募房地产基金数量达到132只，同比增长40.4%；披露的募资总额达到106.67亿美元，同比增长79.1%。

　　在投资方面，2013年我国房地产基金投资案例数量为105起，同比增长31.3%；披露投资金额达63.16亿美元，同比猛增96.8%，一改2012年投资总额下滑的颓势。

　　在房地产基金退出方面，2013年我国房地产投资基金共完成退出64笔，远超2012年的12笔。

　　而与往年相比，2013年房地产基金退出方式也更加多元化，由去年的3种方式扩展到至少6种方式。其中股东回购为主要的退出方式，有25笔案例；股权转让为排名第二的退出方式，共发生14笔，之后是有6笔退出的并购方式。

　　整体来看，2013年，我国私募股权投资市场深陷“寒冬”，但房地产基金却异军突起、一枝独秀。

　　“参股”变成“放贷”　房地产基金变了味

　　近年来国内房价大幅反弹，然而，国家对炒房等投机性需求的打压令不少炒房客束手无策。不少炒房资金找到了房地产基金这条路。部分房地产基金股权投资的模式演变成了放贷。这样一来，我国新涌现的大量房地产基金性质变了味。

　　清科研究中心分析师郑知行告诉记者，2013年房地产基金的火爆有多方面原因。其一在于市场看好房价走势前景，房地产基金有比较稳定的高回报；其二在于房地产基金时间周期短，退出更加便利。

　　另外，近年来国内新涌现的房地产基金大多投资门槛低，投资周期短，投资回报较高，这些特点催生了投机炒作的需求。

　　记者调查了解到，近年来新涌现的房地产基金投资门槛通常仅为200万元－300万元，投资周期最快只有1年－2年。投资模式也偏离了股权投资的本质，往往以债权投资居多，投资回报可能高达20%－30%。个别投资项目甚至出现“面粉”比“面包”还贵的奇怪现象。

　　“今天面粉比面包贵，但预期明天面包会涨得更快。”一家房地产企业负责人告诉记者，由于银行信贷额度趋紧，房企不得不另辟蹊径，寻找新的融资方式。而有了高房价的预期，企业也愿意去承受较高的融资成本。

　　记者了解到，国内房地产基金目前主要布局在住宅市场，通过“赌房价上涨”来获得收益。在操作上，往往是先有特定项目之后，再去筹款拉钱。一旦这一项目出现风险或者开发商资质出现问题，该基金的风险可想而知。

　　“目前来看，国内三四线城市房地产行业风险比较大，在这些区域布局的房地产基金可能面临较大的退出压力。”郑知行说。

　　退潮在即　“裸泳者”亟须转型

　　在国外成熟市场，房地产基金在房地产行业发展过程中扮演着重要的角色，是行业融资和运作发展的重要帮手。

　　成熟的房地产基金，往往规模较大，注重出资人（LP）资质，投资周期长达7年－10年。投资模式注重股权投资，通过参股、并购等方式参与到地产项目的管理和运作。

　　可是，我国房地产基金行业才刚刚起步，却有不少基金变了味，成为部分投机资金炒作房价的工具。这使得看似“火爆繁荣”的房地产基金几乎成了“全民PE”的替代品。

　　歌斐资产管理有限公司合伙人谭文虹表示，不可否认的是，国内房地产基金门槛过低，管理机构资质参差不齐导致行业发展存在严重隐患。

　　阳光城集团股份有限公司总裁陈凯表示，目前国内大约有5万家房地产企业，而2013年整个市场的销售额仅8万亿元，每家企业平均为1.6亿元。而这其中大部分销售额来自大型房地产企业，实际上很多中小房地产企业生存还是很吃力的。

　　陈凯表示，房地产基金可以帮助中小房地产企业突破资金瓶颈，促进企业的成长和发展，促进行业有效地竞争。但相比简单的债权投资，企业更期待房地产基金以股权投资方式进入。这意味着基金与企业风险分担，成长共赢。

　　目前，我国PE行业从原来鱼龙混杂、全民PE的虚假繁荣，已经进入春秋战国，群雄争霸的时代。“退潮之后才能发现谁在裸泳。”谭文虹认为，随着房地产市场逐渐恢复理性，我国房地产基金行业也将经历一场洗礼，管理机构需要及时转型，只有专业尽责的基金管理机构才能从中胜出。

　　作者：刘雪