地方供地压力大将加速推地 开发商可能无力接盘

　　□记者 高伟 北京报道

　　北京土地储备中心数据显示，截至9月8日，北京年内供应住宅地块合计35块，总建筑面积475.5万平方米。业内人士指出，要完成年度供地任务，北京需要在接下来几个月内加速推地动作。

　　另一方面，即便已步入“金九银十”，北京并没有迎来土地市场的旺季。9月6日，长阳、昌平两地块在北京国土局以接近底价成交。业内人士分析，这恰恰反映了当前的真实现状：土地市场依然低迷。

　　同样的情况不仅仅出现在北京。8月31日，上海20亿元出让的4宗地块均以底价成交；9月1日在广州最大规模的土地推介会上，9宗地块中有8宗以底价成交。记者发现，一方面各地政府面临完成2011年度供地计划的压力，另一方面土地市场的成交数据却并不给力。

　　北京中原市场研究部提供的数据显示，8月份全国土地市场总体冷清，成交量创数月新低，全国133个城市共成交土地1678宗，成交面积6899万平方米，环比减少14%；其中住宅类用地403宗，成交面积2018万平方米，环比减少17%，同比减少14%。8月份133个城市土地成交均价为1203元/平方米，环比下降6%；其中住宅类用地成交均价为1619元/平方米，环比下降9%。

　　截至目前，全国各大城市的土地出让金收入与去年相比均出现明显下滑，今年以来土地溢价率下降68个百分点。去年土地出让金收入前10大城市今年前8月卖地收入总计4031亿，约占去年全年的45.8%。去年卖地收入超过千亿的北京、上海、大连三个城市中，上海前8月收入约占去年全年的49.1%，大连约占31.7%。另外，在京沪广深等一线城市中，除深圳外其它三个城市的卖地收入也同样出现明显下滑。

　　北京中原市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“各大城市今年全年土地供应计划需要在未来几个月全部落实，面临供地压力，有可能在‘金九银十’这段时间集中推地。但是，这并不代表土地市场也会随之进入旺季。”

　　张大伟认为，土地市场的火爆往往源自于开发商对后期市场的预期和信心。“但是目前这些因素并不具备，一方面各地土地底价成交、流标频现，一方面开发商还有大量的存货积压。所以即使政府集中推地，开发商反而在当前会更加谨慎。”

　　据记者统计，截至目前11个重点城市的存货总量已经超过66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。其中存货较多的城市为大连、杭州、北京、南京和青岛等。而北京住宅库存已经突破11万套，按照目前销售速度，全部消化至少需要20个月。

　　另外，公开数据显示，万科、碧桂园、雅居乐、佳兆业、首创置业等多家上市房企8月份销售情况亦不乐观。其中，佳兆业和首创置业出现销售业绩同比下滑，除碧桂园以外的一线房企虽然成交总量同比依然有所增加，但8月份成交均价均出现明显回落。

　　分析认为，在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的追捧热情依旧不足。全国市场上大部分住宅地块都以接近底价成交。即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约，很多城市的流标数量都有明显增加。再加上企业拿地日趋谨慎，在建量和库存居高不下，销售量则逐渐萎缩，资金融资渠道却基本都被堵死，如果房企观望情绪持续发酵，那么“流标”和低价成交或成为今年土地市场的常态。

　　张大伟则告诉记者，“在目前市场情况下，预计今年一线二线城市，以及限购即将蔓延到的城市，在最后几个月的土地出让市场将继续低迷。大部分城市的全年土地出让金将比2010年有明显减少。”