新经济环境下总部经济综合体的操作模式

　　主持人蒋鹏：各位新浪乐居的网友，大家下午好！非常高兴大家能够关注本期的论坛，今天我们论坛也请到了代表不同领域和身份的三位专家，一起来关注对产业地产的市场动态，以及把握产业地产的新脉搏。我先介绍一下今天到场的三位嘉宾，坐在我左手边的是联东地产事业部营销中心总监王东升，王总，欢迎您；坐车王总旁边的这位是世邦魏理仕副董事胡晓睿，胡总，欢迎您！胡总边上的这位是北京厂房信息网的总经理王旭东女士，王总，欢迎您！非常欢迎三位老师！

　　应该说产业地产最近几年一直是舆论和业界关注的一个热点行业，特别是我们7月8号也是联合政学商媒五次四届共同对产业地产进行一个探讨。首先想问一下王总，在7月8号我们请来了非常多的业界人士和专家一起来探讨产业地产的走向和相关话题，您从中有哪些最新的认识、理论和体会，并且使它进入到联东的操作层面中去？

　　王东升：上次产业地产论坛我感受非常深。最近有几个比较热点的词，第一个开发区扩区，深圳扩区，包括厦门的扩区，这是各开发区在扩区。第二，就是产业升级和产业转移，国家战略性新兴产业的推进。这是一个词汇。还有一个，就是我们产业这块，随着房地产政策变化后，我们产业地产逐步在抬头。

　　这块其实对产业地产来说是一个大势，是经济危机之后我们经济结构调整，整个空间结构的调整，房地产产业结构的调整，种种大势促进了产业地产发展的一个大好时机。

　　主持人蒋鹏：应该说上次大会朱中一秘书长也表态未来十年可能是产业地产发展的一个机遇。其实胡总，您也是在全球知名的房地产咨询公司世邦魏理仕，您谈谈目前对于产业地产现状以及未来趋势的判断？

　　胡晓睿：我挺同意上次峰会我总结出来的结果，刚才王总也提到，现在叫“后金融危机时代”，中国可能面临新的挑战机遇，在这样整个大的背景条件下，因为产业地产本身是和经济绑得紧紧的，经济如果走得好，它必然也是一个比较积极的方式。我觉得未来五年到十年应该都是一个很积极的发展方式，而且现在在空间上来讲需要更多的土地资源。第二，从纵向的技术来讲，产业升级可能是整个中国要走的一个方向。

　　主持人蒋鹏：您觉得北京市近些年出台的有关产业布局、产业导向以及政策的倾斜，使我们目前产业地产发生了哪些变化？

　　胡晓睿：先拿金融危机举例子。金融危机之前，再往前推进一点，在2000年之前，和2000年之前相比在金融危机之前，政府或者整个开发区园区已经开始挑选要进入的项目。就是开始的时候什么样的产业我都可以接受，但是到了08年的时候已经发展到了一定阶段，大家发现不管是业主还是政府，还是开发园区自己，都发现土地资源越来越少，越来越少的情况下，他们就要集中优质资源拿到一个好的项目。

　　在北京，我把它总结成“三高”，高科技、高附加值、高级人才集中的一个项目。这其实也隐含包括一个高的产业投入和税收。整个北京关注的其实是这几项。我们平时谈到的重工业，由于它的污染问题，通过这十年的发展，现在已经是高精尖的组装行业或者是医药行业，就是以人的智慧集中的一个产业为主。这是北京可以说从现在往前推十年的一个发展过程。

　　主持人蒋鹏：王总从我们真正的市场层面，您谈谈有关产业市场的变化。

　　王东升：其实最近几年有这样几个客户变化。第一，从行业来说，过去可能是有装备制造业、食品、服装。这两年这些产业逐渐淘汰下去，同时，更多是电子信息、通信、能源环保一类。实际上跟现在国家签订的七大战略是相匹配的，这种行业变化比较多一点。这是第一个。

　　第二，从物业形态上来看，过去可能是厂房，多栋厂房，现在可能更多是独栋办公，这是从物业的需求形态上来看。

　　第三，从企业的需求特点上来看，过去大家要么是直接到开发区购买土地，直接去建厂；另外，就是像我们联东U谷这样去购买或者租赁一些厂房。从去年开始逐渐一个趋势，就是定制的比例越来越多，这块也是和整个产业地产运作能力提高之后，客户需求越来越高，同时开发商能满足这样的需求产生的一个变化。

　　这个变化，我分析这个原因，刚才胡总谈到了产业布局和产业政策的变化。除了北京市整个产业政策的调整之外，尤其是跟我们年初提出的把北京建设成世界级城市这样的目标，对我们北京市的整个实力和空间结构提出了更高的要求，这就需要更多高科技的产业。

　　主持人蒋鹏：王总，您也是专业一家网站，专门做产业地产这块，您谈谈最近几年产业市场的一个走向都发生了哪些变化？

　　王旭东：我觉得应该从两个方面来讲，主要从咱们国家的产业政策和城市规划政策来说。首先，从产业政策来上，最近咱们国家的关于三大产业结构的调整，还有城市化进程的加速，还有产业升级，这些影响使产业地产已经开始进入到了一个产业布局的调整中。这对目前北京市企业高能耗、高排放、高污染这“三高”的企业可能会做一个调整，逐渐让这些企业降低扩张的速度，逐渐向河北、山东等地去发展，北京逐渐成为一个核心城市。

　　当时《财富杂志》新提出了一个排名结果，就是对北京逐渐成为以城市经济和总部经济为主题的一个发展，北京本身就是一个国际化的商业中心，它承载的总部经济还有服务经济的需求应该说日益加大，越来越得到认可。从客户需求来说，应该有些中小型企业逐步往成本更低、人才成本也相对来说比较低的区域去发展。一些跨国企业、优质的企业，他们还是关注点聚焦在北京。

　　在这个大都市里，他们要把他们的总部，也就是属于战略发展的一个据点，要留在北京。同时也繁荣了北京的经济，把城市化进程也相应加快。

　　主持人蒋鹏：刚才您谈到是一个政策的变化以及市场走向对产业地产商带来的变化。其实您一直也是服务于联东地产，其实联东地产也是我们长期合作的一个伙伴，您可能把握产业地产商的走向方面看得更全一些。以王总的联东为例，他们这边随着市场和政策的变化，他们迅速产生了哪些应对？

　　王旭东：我们是03年开始合作的，联东集团应该是做工业地产，从2002年开始，那个时候的产品相对来说还是单一的。2000年的时候，北京市包括国家的产品都是单一的，都是厂房。到05年的时候，联东应该是最早的几家开始做生产研发一体的厂房。这是他的产品。接下来还有类似于总部经济的独栋厂房，还有跟服务配套的相关公寓以及配套设施。

　　最近几年也是按照企业的需求定制一些个性化产品，这应该是一个升级。这是产品方面。还有一方面，就是联东的发展眼光，它在咱们国家各个区域开始布局，这是它的一个战略布局。上次咱们产业峰会也提到了产业地产看联东。

　　主持人蒋鹏：我们有一个口号叫“住宅看万科，商业看万达，产业地产看联东”。

　　王东升：这是联东U谷的一个使命。

　　主持人蒋鹏：胡总，世邦魏理仕也是专门有一个区域专门研究工业产业地产的，您谈一下未来产业地产的变化会对未来产业地产商带来哪些变化？他们将来的应对之道是什么？

　　胡晓睿：其实应对之道，我觉得他们心里早已经有答案了。还是从两方面来看。一，从空间上来讲；二，是从地域上来看。比如前面由生产加工变成了电子信息，现在又变成医药类的，就必须要定制这个厂房，做定制，有一些需求是非常特殊的，或者它的产品生产线已经到达了一定的规模。比如刚才提到的定制，可能是对于生产类型的企业最后的解决方案。这是一方面。

　　第二，就像他们在无锡做的，也是企业总部办公这种类型的，我们把它化作商源。这也可以说和大势走在一起的。我们原来总结过一个东西，咱们整个生产发展先由简单的加工开始，等简单加工到了一定程度以后，它就要把这些最简单的功能放到更便宜的地方，现在这个地方就开始做产业升级。

　　比如今天大家都在做手机，手机里面现在除了打电话、发短信，我想弄一个邮件过去，我现在不光要把设备升级，设备升级之前我还要找一些懂产业的人告诉我什么时候把这个电子邮件系统放到整个系统里面。就像商务源的需求，慢慢通过这个例子就展开了。

　　现在像无锡这样的项目，我觉得他们还要在珠三角附近开始，这就是王总这一类以联东为首产业地产要走的一条路。再强调一点，这和整个经济发展大势也是走在一起的。

　　主持人蒋鹏：说明产业地产的区域性特别强。

　　胡晓睿：对，我相信王总也同意我的观点，北京不是一个生产型的城市。刚才王旭东主任提到，它慢慢演变成以服务业或者以低能耗产业过渡聚集的一个状态，慢慢向第三产业发展。从区域来讲，北京就是一个专门做高端或者以人才聚集的一个城市。

　　放在南方，长三角周围就已经形成了一个非常强的产业链，它那么多年从上游到下游的配套商，每一个产业几乎都在那里。这是不同的发展方向。比如拿做手机来讲，深圳那边组装的东西相对来说是它低端级的一个产品线，北京和上海就是研发，这个区域可能是这样分的。

　　从北到南，再往北讲，东北也有，东北是以汽车和工业制造为主，它是要把以前重工业留下的影子再度辉煌起来，这也是他们的一个发展方向。这只是几个例子，几个不同地域可能有不同的区别。

　　王东升：这几年产品的变迁，我们感受很深。最早王总说到2002年的时候基本上都是集中厂房，后来逐渐是两三层框架厂房，到现在是高层厂房，其实从我们联东U谷来说，我们厂房变化现在已经到了三到四代。从独栋办公来说，我们应该是第二代产品。

　　从产品变化过程中，可以说一方面越来越满足客户的需求。我们在做这个过程中，最近有一个很大的感触，就是企业对空间的精细化需求越来越高。

　　原来一开始外企到中国来投资，他们对空间的要求比较高，比如他要一万平米的生产间，他对车间里面的空间功能研究得很细，包括生产链和办公流程研究得很细。我们中国民营企业过去对这些概念都是很模糊的。实际上这几年随着我们国家民营企业的觉醒，他们也越来越开始关注空间布局的精细化。

　　他们在空间布局上，可能过去按米来卡，现在可能按厘米来卡这个尺度。空间精细化需求背后的根源，一是我们国内民营企业的高速成长；第二，就是对管理的需求也在精细化，就是管理的精细化导致空间的精细化，这是我最近发现的一个方面。

　　另外，从产品的演变过程，我觉得现在企业对品牌的关注度越来越高。过去全国各地有很多大小开发区，包括一些村镇开发区，还有一些企业自建之后多余往外租的，这种规模很小。现在企业选址更多是注重工业化园区，对品牌园区越来越关注。我们联东U谷过去在做调查，发现很多客户认可联东U谷的品牌，这个品牌不光是我们联东U谷的品牌，是入园企业的共同品牌。

　　王旭东：我补充一点。联东U谷现在入住的企业，可能2002年的时候客户没有要求这么细，这个时候客户的入住质量要求非常高的，而且倾向于总部。大家一提到服装企业，可能没有太高的技术含量，但实际上这些服装企业他们是以设计，跟国际时尚接轨为主，现在已经入住的有婷美。

　　王东升：现在更多是功能，不是生产了，第一，是企业办公；第二，是做展厅，一楼都做大展厅，他们每年要开春夏秋冬四次展销会，还有一个就是研发办公这块。

　　王旭东：还有一些五百强企业，有六家已经入住联东，我觉得这都是他们产品的升级，也是客户需求的升级。

　　主持人蒋鹏：对，这跟当地亦庄区域开发区的定位也有关系。

　　王东升：这也是产业环境的发展，刚才胡总也提到长三角的发展很健全，其实背后的支撑一个是城市群，那边整个城市进程化很快，自然会带动产业的发展。

　　主持人蒋鹏：我记得王总也提过其实房地产开发商也肩负四商角色，开发商、服务商、运营商、投资商。您觉得将来这四商角色还会分出哪一些其他的角色吗？

　　王东升：我觉得在这四个功能里面，现在整个市场做得还是比较浅的，未来可能在某个领域会做得更专业更细分。

　　主持人蒋鹏：能不能说在不同区域，这四种角色体现的不一样？

　　王东升：北京是运营商和服务商多一些，沈阳以开发商为主，同时兼运营和服务这块。到长三角，现在是服务和投资，这和各个区域确实有关系。

　　主持人蒋鹏：请三位谈谈目前国内外目投资选址考虑最多的几个因素？

　　胡晓睿：回到刚才的整个方向，比如它是一个核心产品，比如汽车品牌，不管丰田、奔驰还是大众，如果是它的配套商，他首先要看是不是离它的组装厂比较近，这第一就决定了它往哪个方向去，或者是沈阳、北京，他不可能突然跑到新疆去。这是一个条件，是他的产业决定的。

　　第二，当然是各个地方政府，还有当地开发商给他们的一些优惠政策，有从税收方面的，也有从纯商业方面直接给到的一些经济上的优惠。

　　第三，就是看人才，看哪个方向最有他需要的人才，不管是一线人员还是管理人员都有一个偏好。还有一点，有一些感性的因素在里面，比如最高层就喜欢沈阳，他就去沈阳。这个城市后面可能有一些东西就是吸引他的。长三角那，说白了，一百多年前，就是1900年之前，他们在上海开始把一个一个租界建来，它周围做商业的气氛或者做生意的气氛更容易一些，可能它开始得就更早。

　　主持人蒋鹏：但是最最基础的还是政策。

　　胡晓睿：一个是政策。如果说你把龙头带过去，那是纯的政策。如果龙头后面跟着这些产业，那就看龙头在那。

　　主持人蒋鹏：刚才胡总谈到一个感性色彩，联东有没有感性色彩在里面？

　　王东升：主要是理性，感性的很少。

　　王旭东：刚才说到这个，我觉得可以从客户角度来分。我觉得从客户分类来讲，主要是一些大客户，产品附加值的高新技术企业，他们在选址的时候第一会考虑到这个区域的政策，这个区域的政策能够扶持企业，能够给阶级带来一个良好的空间，他会优先从政策去了解。

　　接下来就是产业定位，比如它是制造型的企业，他做机械设备，他可能希望找这方面的产业园。做医药的企业，他可能会到药园。这和企业定位有关系，他不会到一个不适合他企业的园区去发展。

　　第三，应该是一个大的环境，就是它的配套设施和服务能否跟上，能否给他相应的配套环境，还有一个良好的生产发展空间。

　　第四，才是价格。这是应制企业。还有一些中小型企业，这种企业可能优先考虑的是后两项，这块我的员工上班是否方便，我的运输能否节约成本，其次就是价格，价格可能在中小型企业里面占到一个很重要的决策，可能相对价格低一些的区域，比如六环外或者再远一些，廊坊、固安这些地方，投资成本和生产成本相对来说降低，对企业的生产和发展都是有帮助的。其次，他们会考虑到前两项，政策和园区规划。

　　主持人蒋鹏：对，很多产业地产商都是您的服务对象，您原来也对他们进行过调研？

　　王旭东：对，其实我们一直在做工作。平时跟地产商、开发园区和政府在沟通的时候谈到的信息都符合咱们客户的要求

　　主持人蒋鹏：王总，联东也是八年的运营，有着丰富的经验，您觉得联东U谷在选址的时候最看重几个因素？您觉得企业在选址的时候最看重哪些因素？

　　王东升：刚才两位嘉宾谈到客户关注点，这方面我非常认同，其实我们一直在分析客户。在这些无论位置、产品还是服务或者产业环境，背后的核心是什么？企业的使命是什么？经营、效益。它的投资选址是它所有经营环境里的一个环节，它这个环节就要考虑到低成本高效率。所以我们把低成本高效率作为一个最核心的环节。在这个核心下，它会对产业环境进行分析，产业环境包括产业政策，产业链条包括相关的配套。

　　在这个基础上，他们还要考虑到位置，比如它的物流成本和原材料成本在供应链上是否满足它的要求。还有它的员工是否便于招聘，包括居住这块。其实从满足企业低成本高效率需求来说，首先是选址。在位置上，客户对位置的要求，迫使产业地产商不能像一般开发商那样只为挣钱了事，我们首先要瞄准这个区域的资源，到底有没有这样的条件。

　　胡晓睿：对，它的复杂性就在这里，地段是一方面，现在已经超越地段的问题了。

　　王东升：对，必须把这个区域的产业结构、需求分析透后，才有可能谈配套和交通。所以在选址上，这块是比一般的开发难度要大很多。联东U谷的选址，当时我们看了北京市很多方向的布局。东南方向未来是一个高端制造业，包括环渤海经济圈这块，这是一个大区域，首先要满足这个大区域。同时，我们锁定亦庄经济开发区，是北京这几大功能区重点发展的制造业。所以我们选在这里。

　　第二，是产品。我们去年对我们的企业，包括一些客户进行摸底调研，实际上目前市场上除了企业自建之外，企业租的或者买的厂房，大家满意程度都非常低。为什么低？可能企业小的时候不讲究，企业稍微大一些的时候比较讲究。他想要求很高，但是都满足不了。所以我们去年加大对产品的研发和创新力度，更可能通过产品给客户匹配度更高一些。

　　实际上很多企业到我们这，就因为在北京市找不到合适的产品，我们的产品最全，而且每年随着客户的需求我们会研发出不同的产品。这个产品研发的难度很大，我们会从各个角度去分析客户的特点。

　　第三，就是环境。刚才说到除了产业政策之外还有整个社区的生态环境，我们为企业方方面面提供了非常好的环境。还有一点，我想强调一下服务，因为这是客户服务看不到的。比如我们给企业提供的服务，除了基础的物业管理服务之外，还有定制服务和增殖服务三项内容。产业地产基础物业服务，其实比住宅难度要大很多。第二，就是定制服务，因为每个企业不同，它可能需要一些不同的服务。

　　增殖服务，我觉得现在联东U谷在全国产业地产还是相对走在前列的。我们推出增殖服务，去年取得了非常好的效果。现在我们在招聘这块，我们去年给企业解决了几百人的需求。另外，在通采通购上，我们也给企业降低了成本。今年，我们还设想在培训上，在整个园区针对高管，针对员工提供一些服务。

　　最近我们还跟行业一块在探讨，如何提供适合中小企业的经营产品，其实这种服务都是看不到的。如果能给他们提供，企业这块可以节省很多成本，而且很舒适。我想这几块是联东U谷这些年做得比较好的地方。

　　主持人蒋鹏：做得好，应该说背后也付出了非常大的代价，比一般开发商要承担更多的责任。刚才您提到一个就是环渤海总部商务区。其实环渤海总部商务区也是落户垡头，将来会用十年左右的时间建成一个巨大的高端休闲商务带，也是拉动京津冀一体化的重要区域。您谈谈环渤海对于亦庄或者京南的带动作用？

　　王东升：环渤海是整个京津地区一个大的产业带和城市带的形成。包括垡头这块，包括丰台等地的南扩，其实也是北京城市化进程发展，它在各大功能区里面其中有一项是加大五百强企业，包括总部研发中心，包括一些交流活动近可能在北京落户。我们北京市现在五环发展已经非常成熟了，应该说这么几年时间能够很快联系起来，这样对整个产业布局都会起到很大的作用。

　　主持人蒋鹏：对。胡总您谈谈。

　　胡晓睿：我觉得从公益角度来讲，我们看到现在各个地区的城市核心区，不管是海淀区还是朝阳区，现在都没地了。比如咱们每天都在CBD上班的人全都挪到亦庄或者六环往外的地方，可能不太现实。但是企业发展，不管是咱们外界还是内部企业的发展，它需要更多的成长空间。在未来这些土地供应商，在核心区可能已经没有更多的地或者更多低成本的地再出现的时候，它的选择会越来越少。我觉得环渤海总部经济区的出现其实是一个自然而然的事情，其实是咱们到了这个发展阶段了，我觉得是一个自然选择的过程。其实这个公益是后面有一些需求在推动的。

　　王旭东：我感觉咱们探讨这个，是不是一个有计划的产业布局，就像长三角的区域规划，它提出的概念就是产业的一个布局，梯次型的产业布局。北京环渤海区域是不是就可以做成一个以北京为中心，向河北、天津、沈阳地区辐射的一个产业聚集的形式来分区域去规划。现在提出产业聚集，每个产业园有它的一个定位，也吸引相应的龙头企业到这落户，形成一个产业链。我觉得可能是国家一个有计划的布局。长三角区域规划，上海是一个先行者，接下来是不是北京一个大的规划就会诞生。

　　主持人蒋鹏：其实我们对产业地产还是充满信心的。同时，我们也看到目前产业地产市场也存在一些问题，最后一个问题就是问三位专家，目前产业地产存在哪些问题？

　　王旭东：我还是说到产业聚集，其实早几年就有产业聚集的概念。但实际在操作过程中，不管是政府招商还是企业招商都会遇到一个问题，就是不能按照原来的定位来做招商。联东这方面有没有遇到过这些问题，就是不能按照原来的产业定位去招商。

　　王东升：最早之前有。

　　王旭东：因为在03年的时候招商由不得招商单位，谁来都可以。但现在不一样了，我知道联东U谷的招商一定要符合企业的产业定位。而且一些园区的政府招商单位门槛是越来越高。现在投资强度和产值，还有税收，还有就业，都成为指标，没有这些就免谈。我觉得这也是一个变化。但我觉得咱们产业地产能不能继续走这个道路，坚持把适合自己产业园的企业留下，不适合的介绍到其他区域去。适合的也不能进来容易，之后就不管了，一定要给企业一定的扶持政策。

　　主持人蒋鹏：这给了王总一个方向，我们能不能坚持这么做？

　　王东升：我想无论从主管还是客观都要这么做，无论从北京政府还是国家来看都是严格要求的，所以我们必须主动去做。

　　胡晓睿：这是一个良性发展的趋势。王总他们可能有一个发展的过程，02年从近郊开始。比如上海就是高端制造业的总部，还有通信，它就这两项，不做别的。像北京，就有电子城专门去做电子通信，什么都不做。到亦庄，现在也是和各个地产商走得都是一样。以前可能叫粗放式发展的过程，变成现在集约式发展的过程。

　　和刚才王总说的企业对于精细化管理的逻辑和时代过程都是一样的，因为人都是在变的，都是在向好的、良性的有效率的方向去发展。我也同意王总说的，一定要坚持住。其实从上到下，从一线城市再到三线城市，可能是自得其乐，不要去抢，让一个需求自然地选择到那个地方。

　　王旭东：让市场自己去平衡。

　　胡晓睿：对，高端需求要找高端的地方，中端需求要找中端的地方。同时接受需求的开发商或者园区，要对他们进行一些把握。这样会是一个方向性更强的发展。

　　王东升：刚才说到目前的现状，我觉得有三个现象。第一，产品还需要精益求精。最近我一直在做新项目产品规划。做这个产品的时候我们提出的口号就是“空间改变效率，品质提升未来”。做产业地产，对我本人来说使命感更强一些。

　　比如做住宅，我当初设计出的一个管线没做好，我们业主不满意把它敲了以后，我心里会很内疚。我不小心多看一次图，这个老百姓就可能多花一万块钱。但是做产业的时候，这个使命更强，我在空间上稍微动一点点，我们企业会节省很多的成本，我们企业又带动多少名员工？所以这块需要很多开发商一块来做。

　　第二，就是服务这块，现在的服务确实很薄弱，需要政府和企业一起来加大服务力度。

　　第三，我想还有个别的产业地产商打着产业地产的幌子做一些类住宅产品，这块是一个原点问题。这块，我想还是严格按照做产业地产来做，做产业一定要为企业办公生产使用。这块是个原点问题，不能打着这个幌子来破坏行业规则。

　　主持人蒋鹏：好，感谢三位嘉宾做客我们嘉宾聊天室！