北京新供商住房超九成位于五环外 竞争白热化

　　近期，市面上除了有层高为4.2米的LOFT，还出现了一些4.5米高的LOFT。新京报记者 孔炩杰 摄

　　一些商住项目还将精装修作为产品的附加值，推向市场。资料图片

　　无论楼市的火热与冷淡，商住项目总是能走出自己的“独立行情”。去年，商住类物业竞争非常激烈，“以价换量”，“零首付”、“降价险”等促销手段频繁出现；时至今日，商住项目的竞争还在进一步白热化，各类项目再次出招：精装修、送面积，以期脱颖而出，赢得购房人青睐。

　　LOFT扎堆入市

　　机构统计显示，预计北京在7月份入市的37个项目中，共有10个商住项目，包括新年华SOHO、远洋春天著、东亚环球国际、新北京中心、ID CITY艾迪城、中国铁建顺鑫汇等，其中有7个项目都推出LOFT产品。

　　“无论是平层还是LOFT产品，都存在一定程度的同质化，因此这类项目的去化，都存在一定的压力。”一位不愿具名的项目负责人告诉记者。

　　机构统计数据显示，2013年，北京商住市场的供需为0.85：1，尚处供不应求的市场行情，当时商住市场的库存量仅为20660套。到了2014年，商住产品的市场供应已进入快车道，供应量一度高达23987套，市场迅速由供不应求转变为供过于求，商住市场的供需比迅速攀升至2：1。而目前，仅以具备居住功能的商住项目计算，其库存量已突破23000套，这个数字已占据北京所有商业库存比例的六成左右。

　　“只要限购没有放松，这些项目就有需求，并且趁着今年楼市的转暖，也加快了入市步伐。只是在一些商住项目集中的区域或板块，在后期的项目中需要想更多的办法才能实现去化。”另一位不愿具名的业内人士如是说。

　　五环外“火拼”

　　在采访中，多位业内人士都指出，商住供应规模大、供需不均衡是当前商住市场面临的最大问题。“主要原因是政府规划与区域市场现状不匹配。从规划的角度看，为了丰富郊区的配套，商业公建类用地的供应主要集中在郊区。”某资深业内人士认为。

　　公开数据显示，2013年成交的56宗商业用地中，48宗位于五环以外；2014年成交的44宗商业用地中，39宗位于五环以外。这也造成了五环外商住产品的供应高度集中。

　　此外，截至7月8日，今年以来已供应了14845套商住产品，其中有6057套位于五至六环间、7603套位于六环以外。值得一提的是，今年1-4月，北京商住供应套数为8312套，而以后不到两个半月的时间内，这一数字翻了接近一倍。

　　“五环外的区域，往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长。对于注重周转率的开发商来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样的话，购房者的购房用途更综合，既可自住，也能办公，从而加速项目销售。但是同类产品供应规模过大，且在同一区域的供应过度集中，造成严重的去化压力，库存居高不下。”亚豪机构市场部总监郭毅分析指出。

　　- 市场新招

　　招数1 拔层高

　　“别看仅仅提高了30公分，但在室内的空间感会更加明显，没有那么压抑。”中铁顺鑫汇的销售人员这样告诉记者。位于顺义通顺路与林河南大街交会处的中铁顺鑫汇，即将推出的是层高为4.5米的LOFT产品，与市场上普遍存在的4.2米层高的LOFT项目相比，这显然已经成为项目推售的一大卖点。同样以此作为优势的项目还有ID CITY艾迪城等几个项目。

　　根据记者不完全统计，目前市场上推售4.5米层高的LOFT产品主要集中在顺义。“这主要是因为项目报规报建的时间较早。后面的项目基本上都是4.2米层高。”某业内人士向记者透露。

　　业内人士认为，商住项目还应在规划指标限制范围内深化产品设计，商住中LOFT产品的占比较多，调整进深和面宽的比例可以实现产品的采光和通透性，错层的设计则可以增加首层的面积，居住舒服度更高、功能性更强。在控制价格的前提下提升产品性价比，充分满足居住者的复合化需求，才能对市场产生强有力的吸引作用。

　　招数2 精装修

　　与去年市场上推出的商住类产品相比，明显的差别还有精装修项目增多。2014年北京楼市整体低迷，即使是不限购的商住物业，也受到了一定程度的影响，有些项目“以价换量”入市的同时，舍弃了精装修。而在今年，市场好转之时，新的商住项目将精装修作为产品的附加值，重新配置，推向市场。

　　“商住项目的需求客群一类是受到资格限制的首次置业刚需、另一类是投资需求客群。对这两类购房人来说，精装修能够省去不少麻烦，还是一种比较受欢迎的做法。”某业内人士在接受记者采访时指出，作为“过渡型”的居住产品，精装修房源能为业主简化大量繁杂的装修工作，很多购房人也是看中这点。

　　另有业内人士认为，目前市场环境难以支持价格上涨，但项目基于土地成本或时间成本不得不涨的矛盾之下，通过精装修这种能够拉开产品品质差距的手段来提升性价比的做法，对市场上的需求可以形成一定的凝聚力。

　　招数3 送面积

　　记者在调查中发现，“买一层送一层”是绝大多数LOFT产品的宣传策略，而在新入市的项目中，买赠空间更是“大有文章”。

　　据房山某项目的销售人员介绍，项目主推36-38平方米的精装小三居，在和其他项目一样宣传的“买一赠一”基础上，还有额外6平方米面积赠送，该面积位于隔层之上预留的衣帽间。

　　ID CITY艾迪城主推的户型从45-80平方米不等，销售人员称赠送面积能达到10余平方米；同样位于顺义的中铁顺鑫汇，销售人员也表示：“空调主机位，开发商在做的时候已经向外预留了部分面积，业主入住以后可以自行打掉，往外推一推。”据其介绍，通过走廊的空间利用，也能扩大面积，“如果房子的位置正好是单边走廊，获赠的面积就比较大；如果是双边走廊，就两个房子一家一半。”销售人员还表示，月底开盘的楼座，每户都有赠送面积，最小9平方米，最大的能达到17平方米。