一线城市核心地段土地稀缺 多家地产商尝试旧楼改造

　　核心城市核心地段的土地正在变得稀缺，开发商们正在考虑新办法来“跑马圈地”。

　　朗诗绿色地产有限公司（00106.HK，下称“朗诗”）日前宣布，公司全资附属公司SilverKnightGlobalLimited作为买方，与AGAcquisitionC（BVI）L.P.订立一份买卖协议，以总代价为人民币5.4亿元购买上海市长宁区青溪路770弄25号拥有的75处住宅单位、停车场及公共设施。上述地址土地面积1.34万平方米，容积率1.18，落成年份2000年。

　　该项目是朗诗首个旧楼改造项目，是朗诗在传统拿地开发的业务模式之外对新业务模式的一次尝试。

　　多位业内人士在接受《第一财经日报》记者采访时认为，城市土地减少将促使房企更多地转向旧改项目“掘金”。

　　朗诗在公告中表示，旧楼改造业务在中国的一线城市具有良好的市场前景，希望通过收购该等物业探索旧楼改造的商业模式，提升投资、开发、改造、运营的纵向一体化能力，未来将会继续在一线城市寻找合适的旧楼改造项目。

　　事实上，旧改已然成为最近几年地产市场的一大热点，越来越多的开发商也加入到旧改的行列。《第一财经日报》记者梳理发现，包括招商、华润、保利、华侨城、万科、佳兆业、瑞安房地产等房企都曾在旧改项目中获益。

　　自2010年以来，一线城市的土地供应呈现缓慢下滑的趋势。一方面一线城市新增可开发土地不断减少，另一方面相关政府在土地供应上较为谨慎，因此土地市场量降价升的势态较为突出。土地价格的不断上涨，导致开发商的开发成本越来越高。这种情况下，旧改成为推动城市发展和解决土地供应瓶颈的重要渠道，政府可以因此改善城市中心的面貌，而房企也可以因此降低开发成本从中获利。

　　佳兆业曾是旧改最大受益开发商之一。克而瑞研究数据显示，2013年旧改项目为佳兆业239亿元合约销售额贡献了约30%，其中位于深圳龙岗的旧改大盘佳兆业城市广场单盘贡献率高达19%。2014年佳兆业销售额近300亿，佳兆业城市广场亦贡献了最大力量。

　　而对于旧改，不少地方政府也在加大支持力度。2014年2月，上海市《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》就曾提到，希望开展上海中心城市更新工作。而在之后深圳、广州也有类似的政策出台。

　　去年，国土部也出台《节约集约利用土地规定》，也是针对历史遗留的工矿等废弃地进行复垦利用，对城乡低效利用土地进行再开发。

　　记者多方采访获悉，目前旧改的模式主要分为两大类。一种是以市场为主导、政府做引导的模式，暨房企也需要进行拆迁工作，此类模式主要是深圳地区采用较多。另一种则是政府为主导，完成前期拆迁之后再进行土地出让的模式。但旧改相对于一般净地开发复杂程度更高，周期更长。

　　上海新天地就是一个典型的旧改开发例子，瑞安房地产将之打造成上海的新地标之一。另一方面，由于新天地板块的旧改进展非常缓慢，瑞安房地产在该板块开发的豪宅项目翠湖天地也因此等待很久才入市。这个也非常占用房企的资金成本。